Выкуп земли застройщиком у собственника

Содержание

Земля под новостройкой в аренде или собственности — что лучше для дольщика?

Выкуп земли застройщиком у собственника

Как распределяется земля под новостройкой по завершении строительства? Ответ на этот вопрос редко заботит тех, кто принял решение стать участником долевого строительства.

Однако знание это, позволяет оценить последствия и риски, с которыми можно столкнуться после получения ключей от квартиры. Что лучше: когда дом возводится на арендованной земле, или на участке, находящемся в собственности застройщика? Своим мнением с Domostroynn.

ru поделился руководитель юридической компании «Маслов и Партнеры» Александр Маслов. 

Исторически так сложилось, что 90% земель в нашей стране принадлежит государству, а в частной собственности  находится менее 10%.

  Дело в том, что с момента, когда вся земля была только государственной, и «вдруг» разрешили владеть ею на правах частной собственности, прошло всего 25 лет.

Соответственно, вполне логично, что в 9 из 10 случаев земля находится у застройщика в аренде. Но это просто статистика общего соотношения земель в частной собственности и в аренде.

Более того, согласно положениям Земельного кодекса РФ, земля для строительства предоставляется только в аренду и через аукционы.

Начиная с 1 марта 2015 года участок вообще не может быть передан в собственность под строительство юридическим лицам.  Возможна лишь строительная аренда. 

В собственность земля может поступить только под уже существующими объектами. Примером такого случая является расселение домов: когда застройщик скупает квартиры в старом фонде, то земельные участки под жилым зданием поступают в собственность застройщика как общедомовое имущество.

Допустим, существовал четырех- или восьмиквартирный барак. Под ним есть кусочек земли в собственности, рядом  – такие же участки под другими домами. В результате, застройщик приобретает их, консолидируя в единоличном владении все квартиры, а недостающую землю просит предоставить ему в аренду. Таким образом, у него часть земли получается в частной собственности, а часть – в аренде.

Земельный участок в собственности – характерная особенность точечной застройки. Это нетипичный способ предоставления земли. Нормальная, цивилизованная застройка, которая регулируется земельным и градостроительным законодательством – это аукцион или специальный конкурс, и это всегда аренда.

Какая форма собственности выгоднее для дольщика

На мой взгляд, для дольщика собственность менее удобна, чем аренда.

Дело в том, что согласно общему правилу, после регистрации права собственности на квартиру первого дольщика, земельный участок под многоквартирным жилым домом переходит бесплатно в общую долевую собственность всех участников строительства. С 2015 года граждане освобождены от уплаты земельного налога под многоквартирным жилым домом. До этого, она также начислялась, просто ее никто не платил, поскольку налоговая инспекция не направляла жильцам квитанции об оплате налога.

Как только земля стала общей долевой собственностью (а это происходит в момент регистрации права собственности первого дольщика на квартиру в завершенном доме), прекращается право государственной или частной собственности застройщика.

Обычно, территория строительной площадки немного больше по площади, чем пятно застройки дома. При этом застройщики не всегда заинтересованы в оформлении всей прилегающей территории под дом.

Здесь основная проблема — это общие территории (под парковку, детскую площадку и т.д).

При комплексной застройке,  если у застройщика в аренде этот земельный участок, то он спешит быстрее от него отказаться, чтобы не платить арендную плату.

Если же земля у застройщика в собственности, то он не всегда передает оставшуюся территорию дольщикам, а может сформировать земельный участок только под домом.

Статья 16 Закона «О ведении Жилищного кодекса Российской Федерации» гласит, что разрешение на ввод, выдается только при формировании земельного участка под многоквартирным жилым домом и прилегающей территорией, которая нужна для него (под детскую площадку, элементы благоустройства, парковки — все что надо).

Но не всегда такой участок можно сформировать вместе с прилегающей территорией, особенно в условиях квартальной застройки, когда автопарковка рассчитана сразу на пять домов, и отнести ее к кому-то одному дому нельзя.

В таком случае, застройщик прекращает право аренды и восстанавливает право государственной или муниципальной собственности. Тогда, этот объект становится государственной или муниципальной собственностью и используется всеми гражданами.

Если же участок, который должен стать общей территорией находится у застройщика в частной собственности, то надо понимать, что он не всегда готов от него отказаться. 

Таким образом, участок в собственности – это не преимущество, а скорее недостаток. Потому что это свидетельствует о наличии точечной застройки, а она сама по себе хуже квартальной по обеспеченности парковками, проездами, а также по своему благоустройству.

При точечной застройке стараются «втиснуть» максимальное количество помещений жилых и нежилых на один квадратный метр, стало быть, нет благоустройства нормального – много денег ушло на расселение.

Не так давно существовал еще один вариант получения в собственность земли. До 2015 года застройщик мог получить земельный участок от Нижегородской области в обмен на завершение долгостроя, дольщиков которого поддерживает региональное Правительство.

Однако с отменой положений Земельного кодекса РФ о возможности предоставления юридическим лицам земли в собственность под застройку, соответствующий Закон Нижегородской области был отменен. Лишь один застройщик получил землю в этом порядке.

 Поэтому законодательное собрание Нижегородской области  недавно было вынуждено рассматривать варианты, позволяющие предоставлять землю в аренду по конкурсу,  если компания берется завершить какой-либо долгострой.

Что представляют собой изменения в земельном законодательстве Нижегородской области?

Как известно, недавно были внесены поправки в Законы Нижегородской области «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области» и «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действия (бездействия) застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, и некоммерческих организаций, созданных лицами, пострадавшими от действий (бездействия) таких застройщиков, на территории Нижегородской области».

По сути, эти нововведения предполагают достройку так называемых «долгостроев» за бюджетные средства. Что имеется в виду?  Если бы земельный участок не отдали застройщику в качестве компенсации, а выставили на аукцион, то получили бы за него 20, 30,40, 50 и более миллионов рублей. А так эти средства бюджет не получит в виде дохода от продажи.

Понятно, что недополученные доходы у нас, традиционно, имеют меньшую ценность, чем реальные средства, выложенные «из кармана». Однако с точки зрения денег особой разницы нет. То есть выделены эти средства из бюджета  или не получены от реализации земли — это по сути убыток для казны.

Для государственных органов такая схема кажется более предпочтительной из-за сложности и множества ограничений бюджетного законодательства. Дело в том, что получение бюджетных средств планируется на три года вперед, что усложняет их оперативное получение.

Разумеется, проще предоставлять земли в аренду под застройку. Да, с экономической точки зрения деньги недополучаются казной.

Но это легче, чем продать земельный участок на аукционе, а затем «выбивать» деньги из бюджета, чтобы в последствие контролировать их расходование в соответствии с законодательством о госзакупках.

Если срок аренды истечет до окончания строительства

Что же будет, если срок аренды под застройку истечет, а дом так и не будет построен?

Во-первых, срок аренды под застройку должен определяться как удвоенный срок на строительство дома, что дает хороший временной запас застройщику. Однако исключить ситуацию, при которой застройщик может не успеть завершить объект до окончания срока аренды, тоже нельзя.

Земельный кодекс РФ по общему правилу допускает продление договора аренды земельного участка, предоставленного без торгов.

Возможно продление срока аренды по общему правилу также, если земля под жилищное строительство была предоставлена на аукционе.

В этом случае, согласно п. 5 ст. 39 ЗК РФ, у органа, осуществляющего полномочия собственника, есть выбор:

– изъять объект незавершенного строительства у нерадивого застройщика и выставить его на торги (с обременением правами дольщиков);

– единократно предоставить застройщику земельный участок для окончания строительства, если есть  причины для задержки, не связанные с застройщиком (проблемы с подключением, оформление разрешений и т.п.).

Указанная норма действует всего два года и как она будет применяться, покажет время. Однако  решать проблемы «обманутых дольщиков»  для государства – дело нежелательное. На мой взгляд, при любой возможности, лучше предоставить земельный участок для достройки и, скорее всего, государство это сделает.

Елена Карал

Источник: https://www.DomostroyNN.ru/statyi/mnenie-eksperta/zemlya-pod-novostroykoy-v-arende-ili-sobstvennosti-chto-luchshe-dlya-dolshhika

Покупка квартиры в новостройке: какие могут быть риски, если у застройщика земля находится в аренде?

Выкуп земли застройщиком у собственника

Приобретение квартиры – это достаточно серьезная и дорогостоящая сделка, ее регулируют ст.549—558 ГК РФ. Дабы в будущем не возникали проблемы, важно соблюдать все формальности сделки.

Покупка жилья в новостройке от застройщика несет еще большие риски при немалом количестве преимуществ. Нередко бывает так, что у застройщика земля в аренде.

Как быть в таком случае и что это вообще означает?

Что это значит?

Перед покупкой квартиры в новостройке нужно детально изучить условия договора и документы застройщика. И в бумагах можно увидеть, что земля, на которой строится дом, находится в аренде.

Это означает, что участком, на котором строится дом, компания-застройщик владеет на правах временного пользования.

Здесь есть несколько вариантов:

  • Аренда оформлена только на период строительства (самый рискованный вариант, т.к. в этой ситуации возникнут проблемы с оформлением собственности).
  • Аренда оформлена на 49 лет (здесь проблем почти не возникает, есть свои плюсы и минусы).

Риски при покупке жилья в многоквартирном доме, построенном на арендованном участке

Итак, существуют следующие риски, если земля под новостройкой в аренде:

  • Непросто отследить цепочку сделки, есть возможность проведения махинаций и допущения ошибок в документах.
  • Важно обратить внимание на период договора аренды у застройщика. Заключать договор купли-продажи стоит только в том случае, если земля арендуется у города на 49 лет с правом продления. Если же земля получена на короткий срок, то в таком случае Росреестр откажется проводить регистрацию прав на квартиру. Это станет причиной обращения в суд.
  • Соглашение об аренде может быть заключено незаконно, то есть договор подписан неуполномоченным лицом. Есть шанс того, что через пару лет явятся судебные приставы с законными документами и скажут, что здесь должна быть база отдыха.
  • Если оплата на счет, указанный владельцем недвижимости, за аренду земли перестанет поступать, то новые дома могут стать резко «самостроем». Надеяться на оформление квартиры в собственность становится бесполезной затеей.
  • В главном документе может быть запрет или ограничение на субаренду.

В случае признания дома самостроем, покупателям придется обращаться в суд, чтобы его узаконить (ст. 222 ГК).

Важно также знать, что арендодатель может разорвать договора аренды до истечения срока, если застройщик не начал строительство в течение 3 лет с момента заключения сделки. Это особенно актуально знать при покупке квартиры на стадии котлована, задолго до начала возведения дома.

Какая форма собственности выгоднее дольщику?

Рассмотрим оба варианта собственности земли под новостройкой и их особенности.

Когда участок в собственности

Право собственности на землю нередко предпочтительнее, хотя бы потому, что покупатель может быть точно уверен в том, что земля под домом законно передана в собственность владельцу новостройки. Хотя и в этой ситуации есть риски.

Пример: на земле есть охранная зона ручья или газопровода, право проезда третьими лицами. Подобная информация непременно должна быть указана в свидетельстве о собственности на ЗУ. При покупке квартиры нужно ознакомиться с такой бумагой и проверить ограничения.

Кроме того, право собственности в нашей стране сложно назвать незыблемым, ведь есть случаи, когда его изымали, а на участках выполняли госпрограмы (к примеру, строили трассу).

О том, как выкупить арендованный участок в собственность, мы писали здесь.

Когда участок арендован

Если новостройка, передаваемая в собственность, расположена на арендованном ЗУ, то покупатель должен обратить внимание, чтобы владельцем земли был орган муниципальной власти (о том, как оформить в собственность здание на арендованной земле, читайте тут). В этом случае срок аренды составляет 49 лет с продлением. Владелец недвижимости может использовать землю под новостройкой по своему прямому назначению.

Невозможно расторжение договора в одностороннем порядке. Но если застройщик не начал работы в течение 3 лет с начала заключения сделки об аренде ЗУ, то муниципалитет может расторгнуть договор и отдать землю другому застройщику.

В этой ситуации новому арендатору для уступки прав аренды не нужны согласия властей. А это означает, что для покупателя земли без подряда наступают серьезные риски.

Преимуществом аренды земли станет более низкая стоимость недвижимости. Ведь многие будут сторониться подобного дома из-за страха окончания срока аренды.

Что делать, если срок под застройку истек?

В первую очередь, срок аренды под застройку должен определяться в качестве удвоенного срока на постройку дома, что дает немалый запас времени застройщику. Но нельзя также исключать ситуацию, в которой застройщик может просто не успеть закончить объем до конца аренды.

Согласно ЗК РФ, по общему правилу разрешается продление арендного договора ЗУ, который предоставлен без торгов. Продление арендного срока по общему правилу возможно, если земля под жилищное строительство предоставлялась на аукционе. В такой ситуации у органа, который осуществляет полномочия собственника, есть выбор:

  • Изъять незавершенный объект у безответственного застройщика и выставить на торги с обременением правами дольщиков.
  • Один раз предоставить застройщику землю для завершения постройки, если имеются причины задержки, не зависящие от застройщика (например, сроки оформления разрешений, проблемы с проведением коммуникаций).

Помните, что решать проблемы «обманутых дольщиков» для государственных органов является нежелательным делом. При любой возможности лучше предоставить землю для окончания застройки. И чаще всего государство именно так и делает.

В заключение следует еще раз заметить, что застройщик может владеть участком земли, на которой возводится дом, на праве собственности или аренды. В обоих случаях нет нарушения закона.

Сам покупатель должен обращать внимание на важные нюансы, срок аренды и т.д. Если земля оформлена на долгий срок, то переживать не о чем. Если же участок взят на короткий период, то это может стать причиной судебных разбирательств. Всегда нужно взвешивать все плюсы и минусы ситуации.

Источник: https://pravoved.online/arenda-zu/chto-znachit-esli-zastroyschik-arendator

Строение в собственности, а земля – в аренде: чем это грозит

Выкуп земли застройщиком у собственника

Обладание землей преследует определенные цели. На ней можно выращивать овощи, построить жилой коттедж, создать производственный комплекс или просто проводить досуг.

Приобретая землю, человек решает вопрос о том, готов ли он быть собственником участка или арендатором. Собственность – лучший выход.

Однако иногда возможна только земля в аренде — чем это грозит ее владельцу? И можно ли арендованный участок превратить в собственный?

Общие правила

Покупка квартиры, дачного домика, гаража и любой иной постройки на земле влечет возникновение у покупателя определенных прав на участок, где они расположены.

Законодатель закрепил право следования судьбы земельного участка под недвижимостью (ст.522 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ). Продавая недвижимое строение, продавец передает и свои права на землю под ним. Существует два варианта: земля арендована или в собственности. И покупатель, соответственно, становясь собственником квартиры, дома и т. д., приобретает тот вид прав на участок, который был у продавца.

Возникает две различные ситуации:

  1. Недвижимость в собственности, а земля под ним – в аренде.

Арендные возможности продавца в полном объеме без изменений переходят к покупателю. Собственника участка спрашивать согласия на совершение такой сделки нужно не всегда. Это потребуется тогда, когда целевое использование прямо предусмотрено законом. Например, земля из категории сельскохозяйственных, а покупатель хочет снести покупаемое строение и построить завод.

Еще один случай получения согласия, когда арендный контракт продавца здания с собственником земли прямо предусматривает такую необходимость.

  1. И земля, и строение поступают к покупателю на праве собственности.

Преимущество такой ситуации, очевидно, все три правомочия (распоряжаться, владеть и пользоваться) реализуются в отношении сразу двух объектов. Что это значит? Нельзя продать дом, а землю под ним сдать в аренду. Все передается как единый сложный объект. Минус этой ситуации для покупателя – более высокая цена. Но даже он станет плюсом в случае перепродажи.

Как узнать, в аренде земля или нет? Достаточно потребовать у продавца подтверждения его прав на земельный участок. Из представленных документов можно сделать соответствующий вывод.

Или обратиться в Росреестр за сведениями, используя предложенные сервисы по поиску информации.

Вывод: Отсутствие права собственности на участок под покупаемым строением – не причина отказа от покупки. Важно внимательно изучить договор аренды, включая срок и стоимость арендной платы.

Риски покупки жилья на арендованной земле

Покупая квартиру в многоквартирном доме или частный дом в поселке, все несут риск заключения невыгодной сделки, если земля под ними арендована. В чем они проявляются?

  1. Сложность для простого человека оценки законности сделки с земельным участком: нужно проанализировать содержание договора аренды сразу по нескольким параметрам:

А) Сколько осталось до окончания аренды.

Публичные земли арендуются (ст.39.6 ЗК РФ):

  • на 20 лет для ИЖС (индивидуального жилищного строительства);
  • на 3 года для завершения строительства объекта, купленного на публичных торгах;
  • на 49 лет, если объект уже построен к моменту заключения аренды.

Частные земли в сроках аренды не ограничены.

Вопрос о том, стоит ли покупать недвижимость при заканчивающейся аренде, каждый решает сам.

Б) Кто собственник, и возможна ли замена или продление договора.

Государство и местные власти по окончании срока аренды своих земель назначают торги. Это происходит, когда арендатор не подал заявление о заключении нового договора. Поэтому так важен срок. Аренда негосударственных земель в этом вопросе гибче. Достаточно включить условие об автоматическом продлении договора при отсутствии нарушений с обеих сторон.

В) Хороши ли условия аренды (стоимость и диапазон возможностей по использованию).

Г) Насколько хорошо продавец выполняет свои арендные обязанности.

  1. Необходимость придерживаться целевого использования участка: приобретая жилье на такой земле, устроить из этого здания магазинчик вряд ли представится возможным. Еще хуже, когда всплывает запрет на застройку территории ввиду особой зоны (природной, промышленной).
  2. Стабильность оплаты аренды. Это необходимые платежи, вносимые из года в год. Потеря источника доходов может привести к просрочке платежа. Что повлечет за собой расторжение договора.
  3. Длительность процесса получения согласия собственника (если необходимо) при переуступке арендных прав.

Налоги на землю и арендная плата отличаются в размерах. Заниженная стоимость жилья из-за аренды участка в итоге выравнивается за счет долгосрочных арендных платежей.

Далее следует проверить соответствие границ участка с документами на него. Это можно сделать через Росреестр, воспользовавшись электронными услугами. Тем более что жилье тоже проверяется на предмет кадастрового учета. Неверные границы должны быть исправлены.

Аренда участка регистрируется в ЕГРН наравне с покупкой здания на ней.

Вывод: все эти тонкости без специальных знаний можно не уловить и попасть в неприятную ситуацию.

Оформление недвижимости на арендованном земельном участке: действия, документы

Вариант первый – покупается земельный участок в аренде с целью возведения постройки.

Правила строительства зависят от нескольких факторов:

  • предназначение участка;
  • градостроительные требования, например, земля не входит в проект межевания под категорией «жилой». Она может предназначаться для застройки промышленными объектами. Строить дом на таком участке будет незаконно.

Переход участка происходит через переоформление договора аренды на нового участника – покупателя.

Сдача в аренду под строительство и заморозка стройки, т. е. затягивание ее начала на срок более трех лет дает право арендодателю расторгнуть договор. Государство в полной мере использует это право, так как стимулирует строительство и пополнение жилищного фонда. Замороженный участок бесполезен в таком контексте.

Вариант второй – приобретается уже готовое строение.

Оформление арендных отношений на участок под строением можно провести разными способами:

  1. Не расторгать арендный контракт продавца, он должен выдать доверенность на имя покупателя. Такая схема законна, так как п.9 ст. 22 ЗК РФ позволяет арендатору передать права на участок без переоформления соглашения, если срок аренды более пяти лет. Согласие госорганов не требуется, важно лишь уведомить о такой смене.
  2. Разорвать старый договор и заключить новый. При сроке более года – зарегистрировать в ЕГРН.

Определить оптимальный вариант можно только с учетом обстоятельств.

Перевод земли из статуса арендованной в статус собственной

Теперь ясно, если земля в аренде, то чем это грозит. Поэтому актуальным становится вопрос о выкупе земельных территорий.

Законом введено правило, что определенная часть земельного фонда гражданам и предпринимателям принадлежать не может. Их собственником выступают государство и местные власти. В таких случаях только аренда позволяет использовать земельные участки для частной застройки.

Земли лесного и водного фонда, прибрежные территории – яркий пример такой ситуации. Они привлекательны для застройщиков своей живописностью, но проигрывают по другим параметрам. Найти покупателя, который рискнет купить коттедж на арендованной земле, непросто.

Особенно если ее срок заканчивается, и гарантий продления нет.

Поэтому выкупить у государства такую землю невозможно.

Часть государственных земельных участков можно получить в собственность бесплатно:

  1. По прошествии пяти лет после ее получения для ИЖС.
  2. Многодетным семьям, проживание которых требуют расширения жилплощади (однократно).

Без проведения торгов продается публичная земля, если лицо является собственником находящегося на участке здания или надел предоставлен для ИЖС. При этом земельный участок не должен быть изъят из оборота.

Цена продажи ориентирована на кадастровую стоимость.

В остальных случаях выкуп зависит от арендодателя. Частный собственник может согласиться на выкуп участка по окончании аренды. Это условие может сразу включаться в арендное соглашение, или вписываться позже в качестве дополнения.

Собственник недвижимости на участке имеет преимущество перед остальными желающими приобрести эту землю. Это значит, что решив отказаться от собственности на участок, хозяин обязан продать его лицу, чья недвижимость построена на нем. И только если лицо откажется, предложить участок другим покупателям.

Вывод: перед покупкой недвижимости стоит трезво оценить возможность последующей приватизации земли под ней.

В целом достоинства и недостатки статуса земли под строением выглядят так:

ЗемляПлюсыМинусы
в арендеСтоимость постройки нижеОграничение прав сроком аренды
Возможность выкупа (за некоторыми исключениями) и увеличения общей стоимости при последующей продажеПросрочка платежей влечет расторжение договора
Размеры платы могут меняться
Процедура оформления сложней (участвуют три стороны – собственник, продавец-арендатор, покупатель)
в собственностиСтабильность и широкие возможности реализации прав (продажа, залог, мена и пр.)Высокая стоимость покупки

Удачной станет покупка или нет, зависит от многих обстоятельств. Если приглянувшаяся недвижимая постройка по своим показателям и возможностям эксплуатации перевесит недостатки статуса земли под ней, то это можно считать выгодной сделкой.

Источник: https://ZaZemlyu.ru/zemelnoe-pravo/grazhdanskiy-oborot/v-arende.html

Выкуп земельного участка в связи с изъятием застройщиком

Выкуп земли застройщиком у собственника

Застройщик заставляет съехать? Предлагает необоснованно заниженные суммы за выкуп вашей недвижимости? Грозится снести дом?

Защитим ваше жилье. Поможем собрать необходимые доказательства, проанализируем всю ситуацию. Защитим ваши интересы в суде. Не оставим без крыши над головой.

ЗВОНИТЕ: +7 (343) 201-81-81

Современный рост городов и стремительное развитие городской инфраструктуры приводят к улучшению городской среды и общего благосостояния граждан, проживающих в городах. Объявления с различными наименованиями застройщиков, рекламные баннеры о «современных жилых комплексах» буквально на каждом шагу.

Особенность многих городов такова, что рядом с массивными, современными жилыми комплексами и бизнес-кварталами «ютятся» ветхие деревянные постройки, бараки, двухэтажные здания советских времен. К таким городам относится и Екатеринбург.

Мы не говорим о зданиях, которым присвоен статус исторического наследия и культуры.

Мы ведем речь о ветхих, старых домах, возможно аварийных, частных секторах, иногда расположенных в центральной части города на «удобной для застройщика территории», в которых, как правило, проживают граждане.

Для застройщиков такие дома – «лакомый кусочек» для развития бизнеса и получения большого дохода. Поэтому «эра» строительства современных и новых жилых комплексов застройщиком напрямую связана с выкупом старых домов.

Довольно часто собственники старого жилья сталкиваются с требованием продать их земельные участки вместе с постройками застройщику по заниженной цене. В случае отказа застройщик угрожает снести здание, изъять земельный участок по необоснованным причинам.

Главное, что нужно делать жильцам в такой ситуации – не поддаваться угрозе и не паниковать!

Согласно гражданскому законодательству застройщик не может принудительно, в судебном порядке заставить собственников освободить земельный участок, в отличие от органов местного самоуправления.

У застройщика нет таких прав: он не может заставить продать, выкупить принудительно, тем более снести.

Обычно застройщик действует от лица муниципалитета, с которым у него заключен договор.

Как правило, это договор аренды земельного участка, либо инвестиционные договоры на комплексное освоение территории.

На основании этих договоров застройщик вправе вести только переговоры с собственниками земельных участков об их выкупе, но никак не угрожать сносом и принудительным изъятием.

Его основная задача – самостоятельно расселить всех жильцов жилых домов на предоставленном для застройки участке и договориться о разумной выкупной цене.

В такой ситуации сам собственник вправе предложить застройщику выкупную цену его жилья, которая, как правило, не соответствует интересам застройщика.

В 8 из 10 случаев договоренность с жильцами не достигается, стройка «стоит на месте», сроки «горят», и застройщик начинает предпринимать крайние меры, как правило, незаконные – происходят «случайные» сносы домов с нерасселенными жильцами, учащаются пожары на территории.…

Своими действиями застройщик доводит состояние дома до статуса «аварийного». А как проводится работа с аварийными домами? Подробно рассматривали в нашей статье.

ПОРЯДОК ДЕЙСТВИЙ

Поэтому, чтобы не потерять свой земельный участок и не отдать своё жильё за «бесценок», рекомендуем действовать следующим образом.

  • Во-первых, потребуйте от застройщика договор, на основании которого он ведет переговоры от лица муниципалитета.
  • Во-вторых, как собственник, проведите оценку рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося на вашем земельном участке. Для этого лучше всего обратиться к независимой экспертной организации. Не забывайте о документах, которые необходимо будет собрать для установления точной стоимости земельного участка и расположенного на нем имущества. Только после проведения независимой оценки вы вправе требовать от застройщика выкупить вашу недвижимость по установленной цене.
  • В-третьих, самостоятельно выясните рыночную стоимость самого земельного участка. Рекомендую также обратиться к экспертам-оценщикам.

По закону рыночная стоимость равна кадастровой стоимости земельного участка. Однако данные параметры зачастую не соответствуют друг другу. Кадастровая стоимость формируется для целей налогообложения, поэтому является, как правило, завышенной.

Если вокруг вашего земельного участка уже «кипит» стройка, вы имеете полное право обратиться в суд с требованием приостановить такое строительство. Обычно после данных действий застройщик, предугадывая свои дальнейшие убытки, соглашается на более выгодные для вас условия.

  • В – четвертых, в ваших же интересах лучше договориться с застройщиком о выкупе земельного участка на приемлемых условиях, чем потом договариваться с органами муниципальной власти в суде. Органы местного самоуправления вправе изъять ваш земельный участок для муниципальных нужд в судебном порядке.

В таком случае вы лишь получите компенсацию в размере рыночной стоимости изымаемого имущества, которая будет намного ниже той суммы, о которой вы могли бы договориться на начальных этапах спора с застройщиком.

В общем, если вы знаете, что ваш земельный участок отведен под строительство, мы настоятельно рекомендуем решать все спорные вопросы в досудебном порядке.

Юридическое агентство «ДФ» имеет большой опыт в проведении переговоров, как с публичными органами, так и с застройщиками. Мы поможем вам разрешить спор на стадии досудебного разбирательства, а в случае необходимости – представим ваши интересы в суде.

Защита ваших прав – наша работа.

Записывайтесь на консультацию по телефону: +7 (343) 201-81-81

Источник: https://osincev.org/services/spori_o_prave_sobstvennosti/vykup-zemelnogo-uchastka-v-svyazi-s-izyatiem-ego-zastroyshchikom/

«Синий домик» во дворе «Одинбурга»: застройщик сделал предложение о выкупе

Выкуп земли застройщиком у собственника

«Синий домик» во дворе многоэтажки ЖК «Одинбург» стал одной из самых резонансных тем последних дней. 27 февраля в Одинцово состоялась пресс-конференция по проблеме. К сожалению, собственница земельного участка не пришла. Однако представитель компании-застройщика публично сделал предложение о выкупе.

Покупатели квартир в жилом комплексе несколько лет вместо обещанной детской площадки и парковки видят во дворе участок с частным домом. Забор участка вплотную примыкает к многоэтажке.

Представители компании-застройщика AFI Development заявляют, что переговоры с собственником о выкупе не привели к успеху «исключительно из-за неконструктивной позиции собственника земельного участка». Собственники земли, в свою очередь, говорят, что компания отказывается выполнять единственное требование — равноценный участок в радиусе одного километра.

19 февраля на планёрке в администрации глава Одинцовского округа Андрей ИВАНОВ поручил подчинённым организовать встречу с обеими сторонами конфликта. Никто из представителей собственницы земельного участка на мероприятие 27 февраля не пришёл.

На пресс-конференции выступили: первый заместитель гендиректора ООО «АФИ РУС» Евгений ПОТАШНИКОВ, первый заместитель главы администрации Одинцовского округа Михаил ПАЙСОВ, а также начальник управления градостроительной деятельности администрации округа Надежда РЫБАКОВА.

Надежда РЫБАКОВА, Михайл ПАЙСОВ, Евгений ПОТАШНИКОВ

Ольга ШИШКИНА на пресс-конференции отсутствовала

Застройщик называет требования собственников нереальными

Евгений Поташников рассказал, что к переговорам по выкупу земли и недвижимости у нескольких собственников для дальнейшего благоустройства компания приступила заранее, с 2009 года. И к 2010 году были выкуплены участки у шести собственников — все, кроме участка семьи Ольги ШИШКИНОЙ, «которая категорически отказывалась идти на какой-либо контакт в первые годы».

Затем мы предлагали полностью готовые меблированные дома в Одинцовском районе с большими земельными участками. Однако в телефонном разговоре с главой семьи прозвучала фраза госпожи Шишкиной: «Передай им, что меньше чем за 22 миллиона евро (исправился: за 11 млн евро, — прим. ред.) говорить будет не о чем.

По словам представителя AFI, с этого момента связь была прервана, пока в 2016 году Шишкина не назначила ему встречу, чтобы оговорить условия приобретения недвижимости. Евгений Поташников заявил, что на этой встрече госпожа Шишкина лично вручила ему бумагу с требованиями:

  • два смежных земельных участка на Красногорском шоссе, 16 и 18 в Одинцово
  • дом из бруса под ключ + баня и гараж
  • моральный ущерб.

Он продемонстрировал журналистам этот лист бумаги (без каких-либо подписей и других признаков, позволяющих определить автора требований — прим. ред.).

Евгений ПОТАШНИКОВ демонстрирует листок с требованиями собственника синего домика без подписи

Листок с якобы требованиями собственника синего домика. Подписи собственника на нём нет

Евгений Поташников добавил, что на встрече члены семьи не смогли ему объяснить, что подразумевают под фразой моральный ущерб — заявили о миллионах, которые компания им должна.

Я им сказал — мы рассмотрим ваше предложение. Когда мы подняли базу ЦИАН, то выяснилось, что только один из этих участков на Красногорском шоссе стоит 45 млн руб.

По словам представителя застройщика, в компании поняли, что возможности договориться с Шишкиными нет. И приняли решение сделать «затратную корректировку проекта», чтобы соблюсти все нормы — это позволило сохранить спорный участок.

По нашей корректировке было получено положительное заключение Мособлэкспертизы. Мы приступили к реализации. Дом был построен.

Евгений Поташников отметил, что проект был откорректирован в 2015 году, а квартиры в третьем «луче» начали продавать в 2017 году. И продемонстрировал рекламный буклет для покупателей с отображенным на нём синим домиком.

И в заключении экспертизы указано, что этот дом и участок исключены из схемы благоустройства. Всё официально.

***

Несмотря на то, что во всех официальных документах указано, что дом остаётся на месте, тем не менее мы не скрывали, что пытаемся вести переговоры (по выкупу — прим. ред.)

Макет ЖК «Одинбург» с синим домиком

Он рассказал, что в 2016 году собственница звонила после корректировки проекта. Женщине дали ответ, что её условия выкупа для застройщика неактуальны.

Предложения: 9,5 млн и квартира. Или участок большей площади

После этого Евгений Поташников перед журналистами огласил два предложения компании по выкупу земельного участка.

Первое — выплата 9,5 млн руб. кадастровой стоимости участка + 3-комнатная квартира в «Одинбурге» площадью в пределах 80 м². По словам представителя застройщика, квартира — дополнительный шаг акционера навстречу семье, в которой есть ребёнок-инвалид.

Второе предложение, если первое не устроит — участок в 27 соток в районе застройки на расстоянии до 900 метров от нынешнего участка в 18 соток. То есть, на границах с участками «Одинбурга».

Михаил Пайсов добавил, что речь идёт о свободном участке, который администрация готова на законных основаниях предоставить «АФИ РУС» на конкурсной основе, чтобы компания затем передала землю Ольге Шишкиной.

Евгений Поташников отметил, что собственники остальных участков ранее получили рыночную стоимость земли и бонус (частный вопрос) в денежном выражении. По его словам, рыночная стоимость участка Шишкиных составляет на сегодняшний день 11,5 млн руб. (по заключению оценщика). «Другие получили примерно такие же деньги», — заключил он.

Это наше предложение, имея в виду, что на сегодняшний день всё построено в соответствии с нормами права. Но из уважения к нашим жителям мы готовы пойти на это. И, естественно, после того, как я надеюсь, каким-то образом вопрос будем решён, мы в кратчайшие сроки на этом месте сделаем благоустройство.

Михаил Пайсов добавил, что это предложение до Ольги Ивановны не донесли, «потому что она пока не на связи».

Если ни на один из вариантов она не согласится, тогда кто может понудить к чему-то застройщика и собственника? Мы предпринимаем, как мне кажется, исчерпывающие меры.

Присутствовавший на встрече житель «Одинбурга» спросил, может ли администрация как-то влиять на ситуацию. В качестве примера он назвал штрафы для собственницы за неубранную территорию. Однако замглавы предложил дождаться следующего этапа переговоров между сторонами уже на площадке администрации.

Михаил ПАЙСОВ отвечает на вопросы журналистов

«Всё соответствует нормам»

Эту фразу на протяжении пресс-конференции Евгений Поташников повторял неоднократно. В том числе так он ответил на вопрос главного редактора «Одинцово-ИНФО» Андрея ОСТРОУХОВА о том, как 25-этажный дом был в принципе построен рядом с частным домом при учёте норм и контроля со стороны надзорных органов.

Строительство под очень внимательным надзором всех государственных органов. Мы сделали корректировку и прошли экспертизу. Всё соответствует нормам. Мы строим на свободной территории, территорию Шишкиных не затрагиваем.

Отвечая на вопрос о превышении максимально разрешённой этажности в Одинцово (17 этажей), представитель «АФИ РУС» заявил, что компания строит 25-этажные дома в соответствии с проектом планировки, утверждённым в 2007 году.

Комментируя жалобу собственников на разгром дома, Евгений Поташенков предположил, что это произошло ещё до стройки, когда после выкупа других участков синий домик оказался один «на отшибе».

Главный редактор «ОИ» задал ещё один вопрос: «Как в принципе стало возможно строительство «Одинбурга» в водоохранной зоне?».

Но получить ответ от представителя застройщика не получилось, Михаил Пайсов объявил о «подведении черты» пресс-конференции, так как основной вопрос уже был рассмотрен: «Будем с Ольгой Ивановной связываться.

В её отсутствие рассмотрели вопросы. Предложение поступило. Застройщик ответил. Переходим в следующую стадию».

Евгений Поташников подвёл итог мероприятия в беседе с журналистами:

Нынешнее предложение основано на том, что у нас никаких обязательств нет. Это наша добрая воля. Чтобы благоустроить для жителей территорию.

Я не думаю, что мы оставим историю, если собственница откажется. Думаю, что будем просить администрацию каким-то образом продолжать общение, убедить их в разумных пределах принять одно из разумных предложений.

Запись пресс-конференции по «синему домику»

В тему:

  • ЖК «Одинбург»: частный дом во дворе вместо детской площадки

193.176.78.2

Источник: https://odintsovo.info/news/?id=71569

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.