Покупка земельного участка находящегося в аренде у частного лица

Содержание

Грамотное решение вопроса, как продать землю, находящуюся в аренде

Покупка земельного участка находящегося в аренде у частного лица

Наниматель земельного надела имеет право передать свои права арендатора другому гражданину или организации. Подобные правоотношения называются переуступкой права аренды.

После заключения нового соглашения у прежнего нанимателя земли пропадают все права на использование надела, они переходят к третьему лицу, с кем заключается новое соглашение, в том же объеме и на тот же срок.

Подобные земельные отношения могут возникнуть только при определенных обстоятельствах – когда у нанимателя муниципального или государственного участка нет финансовой возможности использовать его по назначению: возвести дом или использовать его для выращивания сельхозпродукции.

Продажа права аренды в корне отличается от другого аналогичного договора о субаренде участка – в последнем случае основной арендный договор дополняется еще одной стороной сделки – третьим участником соглашения.

Общие понятия продажи арендованного ЗУ

Исходя из правовой нормы ст. 39.3 ЗК РФ арендные правоотношения могут быть оформлены только по результатам состоявшихся торгов.

Муниципалитеты их могут организовывать:

  1. В открытой форме – когда число участников ничем не ограничивается.
  2. В закрытой – подавать заявки на участие в торгах могут только лица отдельных категорий (имеющие социальные и другие льготы или лица с постоянной регистрацией по месту нахождения участка).

Для выявления победителя, организаторы торгов назначают:

  1. Аукцион. Его целью является назначение ставки оплаты за арендованный надел. Тот участник, который называет большую цену, признается победителем торгов.
  2. Конкурс. Альтернативный аукциону вариант.

Оформление переуступки прав арендатора земли может совершаться:

  1. До момента заключения основного договора с истинным владельцем участка. Обычно подобные сделки заключают для получения коммерческой выгоды, поскольку цена соглашения с третьим лицом значительно увеличивается.
  2. В тот период, когда все арендные права с победителем торгов уже оформлены с собственником земли.

В последнем варианте переуступить права арендатора будет нельзя, если торги признаны несостоявшимися (недостаточный кворум участников, либо была подана всего 1 заявка).

В этом случае договор заключается в течение 10 дней по окончанию торгов по той ставке, которая была назначена во время начала аукциона, то есть по минимальной цене. Но совершить переуступку своих арендных прав этот участник уже не сможет.

В том случае, если арендные отношения с собственником оформлены на срок не более 5 лет, то при заключении договора переуступки на другое лицо уведомлять собственника не нужно. Но обязательно следует направить официальное письмо об уже совершенном факте смены арендатора.

По инициативе владельца (арендодателя)

Если наниматель земли не исполняет в полном объеме взятых на себя обязательств по уплате арендной ставки или совершает на ней незаконное строительство или другие противоправные действия, то у владельца есть законное право передать его права другому арендатору.

Арендодатель сможет совершить эти юридически значимые действия при двух условиях:

  • если основной договор содержит условие передачи арендных прав третьему лицу;
  • если не просрочен срок действия договора найма земель.

В каких случаях сделку можно совершить, а в каких нет?

Собственник может оформить сделку переуступки прав аренды на другое заинтересованное лицо, если этим не будут нарушены права прежнего арендатора.

На деле это означает, что если на земле построено жилое строение, то продажа права аренды на землю отдельно от дома невозможна.

Исходя из положений ст. 552 п.3 ГК РФ, приобретение дома автоматически приводит к пролонгации договора аренды с новым владельцем.

Порядок действий

Для регистрации договора переуступки арендного права необходимо подготовить:

  • документы о проведенном межевании;
  • кадастровый план, в котором учтена привязка участка к местности;
  • выписку из Росреестра об обременении (аренде), копия договора с нанимателем;
  • выписку из Росреестра о принадлежности участка его владельцу;
  • квитанция об уплате пошлины за регистрацию перехода права пользования участком.

Желательно составить акт приема/передачи, в котором описать состояние земли, возможные постройки и целевое использование.

Куда обращаться?

Собранный комплект документации подается в Росреестр для прохождения регистрации перехода права владения участком. После этого будет выдана выписка на нового нанимателя надела.

Нюансы

Владелец недвижимости имеет право на расторжение имеющегося договора найма земли с арендатором даже без официального объяснения причин.

Если в прежнем договоре не предусматривалось расторжение договора, то у администрации поселения это право не может возникнуть, то есть на законных основаниях прекратить право нанимателя пользоваться землей в прежнем объеме будет невозможно.

И наоборот, если это отдельно оговорено договором, то такая возможность возникает у владельца земельного надела.

По инициативе нанимателя (арендатора)

Аренда, как и другие вещные права, может быть передана (переуступлена) заинтересованному лицу, если этим действием не нарушаются права других граждан или организаций.

Чаще всего продают арендованные у местных властей участки, на которых начато, но не завершено строительство дома.

Если участок принадлежит муниципальным или государственным организациям, то перед совершением этой сделки обязательно следует уведомить собственника участка о намерении передать право аренды на другое лицо. Если этого не сделать, то сделка может быть признана недействительной.

Если в обоюдном соглашении о передаче земли в наем отдельно оговорено, что право аренды запрещено передавать в пользу третьих лиц, то переуступка права аренды третьему лицу будет уже невозможна.

Новое соглашение заключается на тех же условиях и на тот же срок, который оговорен договором с прежним арендатором.

Что требуется?

Чтобы осуществить продажу арендованной земли (с недостроенным жилым объектом), наниматель должен проделать несколько мероприятий:

  1. Иметь на руках копию уведомления, переданного владельцу о начале строительных работ на участке.
  2. Получить одобрение на возведение жилого строения.
  3. Подготовить котлован под фундамент или возвести цокольный этаж.

Для регистрации перехода права арендатора потребуется выполнить:

  1. Заказать технические документы в БТИ на незавершенное строительство. Для этого понадобится арендный договор и разрешение на возведение дома.
  2. Затем зарегистрировать объект в Кадастровой палате, предоставив те же документы.
  3. После этого оформить в собственность начатую постройку дома в Росреестре и получить выписку.
  4. Предоставить в Росреестр новый договор найма земли.
  5. Оплатить квитанцию на проведение работ по регистрации.
  6. Через 7-10 дней получить выписку о собственности и смене нанимателя надела.

При отсутствии на арендуемом участке объекта незавершенного строительства, а на руках каких-либо разрешающих возведение капитального строения документов в Росреестр потребуются только:

  • договор аренды;
  • договор уступки;
  • согласие собственника;
  • паспорта сторон;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Куда обращаться:

  1. Можно направить ходатайство в Росреестр лично.
  2. Подать комплект собранных документов в МФЦ.
  3. Путем направления ходатайства через портал Госуслуг (услуга предоставляется только зарегистрированным пользователям).
  4. На почту, отправив заказное почтовое отправление с описью вложения документов на адрес Росреестра.

Часто руководство муниципалитета просто предлагает расторгнуть договор найма и передать землю обратно государству.

Но это крайне невыгодно арендатору, поскольку им могут быть потрачены средства на землеустройство (межевание, технический план, постановка на учет в Кадастре). При таких обстоятельствах лучше всего продать (переуступить) свои права третьему лицу.

При заключении соглашения с заинтересованным в покупке арендованной земли лицом, покупателю необходимо внимательно изучить договор найма участка:

  1. Срок действия договора найма земли, если он просрочен, то сделка не может быть зарегистрирована.
  2. Есть ли в соглашении пункт о возможности переуступки прав нанимателя в пользу третьего лица. Если он отсутствует, то сделку совершить будет нельзя.
  3. Если в договоре прописано получение разрешений от собственника на проведение сделок, то это требование необходимо выполнить.
  4. Передача земли по возмездному договору предполагает оплату, поэтому стоимость сделки необходимо прописать в договоре. От этого будет зависеть налогообложение на получение прибыли, если объект находился в собственности менее 5 лет.

Подробнее о сделке по продаже арендованной земли в этом видео:

Заключение

Как продать земельный участок, находящийся в аренде? Если юридически грамотно подойти к решению вопроса о продаже арендованной земли, то это вполне возможно.

Стоимость такого объекта на порядок ниже, нежели приобретать землю на торгах, а если на нем начаты строительные работы, то муниципалитет может продать его за 3 % от реальной кадастровой стоимости участка.

Покупатель перед заключением сделки должен тщательно проверить все финансовые и другие организационные вопросы, поскольку после регистрации договора о переходе прав на использование участка, имеющиеся долги по арендной плате или обязанность по восстановлению плодородности участка перейдут к новому владельцу.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/kak-prodat

Как продать земельный участок, находящийся в аренде в 2020 году – у физического лица, под ИЖС, под ЛПХ

Покупка земельного участка находящегося в аренде у частного лица

Как можно продать земельный участок, находящийся в аренде в 2020 году, подробно указано в Земельном и Гражданском Кодексе РФ. Зная имеющиеся особенности можно исключить вероятность признания сделки ничтожной.

Земельный надел, который находиться в аренде, принадлежит исключительно арендодателю, из-за чего совершать и заключать какие-либо юридически значимые действия с участком вправе только собственник.

Продать земельный надел можно исключительно после оформления его в право собственности.

Что нужно знать

Прежде чем приступить к рассмотрению основного вопроса изначально рекомендуется ознакомиться с базовыми теоретическими сведениями и российским законодательством.

Благодаря этому можно существенно снизить вероятность признания сделки ничтожной.

Необходимые термины

Изначально необходимо обращать внимание на то, что согласно статье 22 Земельного Кодекса РФ, арендатора земельного надела (исключением являются резиденты особых экономических зон – арендаторов земли), обладают законным правом передавать в субаренду землю в пределах периода действия соглашения без получения предварительного согласия владельца.

Уведомлять при этом собственника нужно только при условии наличия данного пункта в соглашении.

Фактическая реализация такого вида объекта недвижимости в реальности существует, поскольку для этого есть юридическое основание – статья 552 ГК РФ, в которой указано:

“Право продажи участка земли есть в случае реализации сооружения, здания либо иного имущества, включая фундамент, который расположен на ней”

В данном случае возникает необходимость в изучении многочисленных правил. Участок земли разделяет правовую судьбу построенной на ней недвижимости. Иными словами, надел подлежит реализации совместно с домом (даже если он не достроен), а не наоборот.

Владелец недвижимости, у которого нет земельного надела в собственности, на котором она находится, может реализовать ее без получения предварительного согласия владельца участка.

Однако это возможно при условии, что данная сделка не повлечет факта смены целевого назначения участка.

Это означает, что к покупателю имущества переходят права на участок земли, на котором оно находится, а также на надел, который необходим с целью использования объекта недвижимости по целевому назначению.

Арендатору земельного надела, который принял решение продать участок земли с помощью отчуждения расположенной недвижимости, крайне важно знать:

“Недвижимость – правовая, а не фактическая категория. Государство полагает некий объект недвижимостью после государственной регистрации в этом статусе”.

Действующие нормативы

Основным нормативно-правовым документом принято считать статью 22 Земельного Кодекса России, в которой подробно разъяснены все нюансы по изучаемому вопросу.

Одновременно с этим рекомендуется также ознакомиться со статьей 617 Гражданского Кодекса РФ, в которой указана необходимость уведомить покупателя о наличии арендного соглашения и имеющихся условий.

Как купить земельный участок, находящийся в аренде у физического лица

Процесс приобретения земельного надела, который находиться в аренде у физических лиц влечет за собой необходимость в изучении многочисленных нюансов, о которых нужно знать.

В случае игнорирования требований российского законодательства сделка может быть признана ничтожной. Рассмотрим имеющиеся особенности подробней.

По чьей инициативе продается земля

В зависимости от того, по чьей именно инициативе подлежит продаже земля, необходимо помнить об имеющихся особенностях. Рассмотрим подробней возможность продажи по инициативе арендодателя и арендатора.

Арендодатель

Если же у арендодателя вся необходимая документация в полном порядке, и они способны подтвердить имеющееся право собственности на участок земли, то у него, как у полноправного собственника есть возможность продать надел, причем даже на открытых торгах, не беря во внимание то, что на него возложены обременения в форме арендного соглашения.

Одновременно с этим, покупатель, после того, как им будет получен на руки подлинник свидетельства о регистрации прав собственности, обладает законным правом, отыскав при этом юридические основания, отказать арендатору в аренде. Далее он вправе распоряжаться землей по своему личному усмотрению.

Арендатор

В данном случае необходимо обращать внимание на невозможность продать участок земли арендатором на законных основаниях.

Одновременно с этим у него есть возможность переуступить права на возложенные обязательства, которые указаны в содержании арендного договора, иному лицу.

Однако согласие, в данном случае от непосредственного собственника должно быть оформлено в письменном виде.

В случае получения данного согласия, переуступить персональные права можно как за четко фиксированную сумму, так и на безвозмездной основе.

В первом случае возникает необходимость уплатить положенный налог с полученной прибыли.

По этой причине, если говорить о том, как продать земельный участок находящийся в аренде под ИЖС, то нужно оформить право собственности на него. Данное правило распространяется и на земли под ЛПХ.

В том случае, если в арендном соглашении указано на то, что арендатор вправе передавать персональное право пользования земельным наделом иным лицам, пока действует договор, то переуступить право свои обязательства на землю можно без предварительного оформления письменного разрешения собственника.

Одновременно с этим вполне достаточно будет уведомить о намерениях совершить подобные действия, но также в письменной форме.

Этот вариант подходит в том случае, если владельцем земельного надела выступает местный муниципалитет либо исполнительная власть в лице государства.

Какие опасности могут подстерегать покупателя

Основная опасность заключается в неисполнении персональных обязательств прошлым арендатором земельного надела.

Если же пользование землей осуществлялось с соблюдением всех указанных условий в соглашении, то у непосредственного арендодателя не может возникнуть юридических оснований для аннулирования подписанного договора.

В том случае, если были установлены какие-либо противоправные действия либо нарушения, то допускается возможность купить земельный надел с уже официально признанным недействительным соглашением.

Важно помнить — рекомендуется обращаться за помощью к риэлторам, поскольку в данной ситуации все обязанности по проверки юридической чистоты ложатся на его плечи. Благодаря этому можно исключить вероятность попадания на недобросовестных продавцов.

Крайне важно удостовериться в том, что по арендной плате отсутствуют долговые обязательства, поскольку в противном случае возникнет необходимость погашать чужую задолженность.

Допускается возможность и вовсе остаться без земельного надела, поскольку даже если просрочка по обязательным платежам составляет всего несколько месяцев, соглашение автоматически считается аннулированным в одностороннем порядке.

Если же земельный участок принято решение приобрести с целью строительства на нем жилого объекта недвижимости, то крайне важно удостовериться в том, что разновидность разрешенного применения допускает такую возможность сделки.

Помимо этого, необходимо в обязательном порядке удостовериться в том, что в арендном соглашении отсутствует раздел относительно запрета на капитальное строительство (если покупателя интересует непосредственно такая модель возведение сооружений).

В противном случае арендодатель оставляет за собой право инициировать расторжение договора со всеми вытекающими последствиями.

Для возможности минимизировать риски возникновения различного недопонимания в дальнейшем, рекомендуется заранее согласовать разновидность постройки с непосредственным арендодателем.

Если же на земельном наделе уже находиться объект недвижимости, и при этом она введена на законных основаниях в эксплуатацию, то непосредственный арендатор обладает преимущественным правом в процессе оформления прав собственности.

Одновременно с этим нужно обязательно согласовать действия с владельцем надела. В случае выявления самовольного строения, юридические последствия могут быть весьма плачевными.

В данной ситуации речь идет о возможной передаче постройки согласно принятому Постановлению судебного органа в пользование истинного владельца надела.

Допускается возможность и передачи земельного надела совместно с недвижимостью в пользу застройщика – если таковой имеется.

: аренда земельного участка

В данном случае необходимо обращать внимание на то, что пакет обязательно документации на строительство частного жилого дома одинаков, вне зависимости от того, в собственности земельный надел либо же в аренде.

Подготовка необходимых документов

Как отмечалось ранее, реализовать земельный надел можно исключительно после оформления прав собственности на него.

Для этого необходимо не только соблюдать общепринятых механизм действий, но и подготовить соответствующий пакет обязательной документации.

Согласно российскому законодательству необходимо в обязательном порядке подготовить такую документацию:

  • внутренний паспорт РФ + копии всех заполненных страниц;
  • договор купли-продажи;
  • кадастровый паспорт;
  • выписку из кадастрового паспорта;
  • акт решения местного органа самоуправления;
  • подлинник свидетельства о праве собственности.

При необходимости может быть затребована и иная документация.

Можно ли продать земельный участок, если земля в аренде? Обучение риэлторов

Покупка земельного участка находящегося в аренде у частного лица

Продажа права аренды земельного участка – это распространенная форма сделки и актуальная в наше время. Продать право аренды путем заключения Договора переуступки права аренды имеет право как юридическое, так и физическое лицо, приобрести право аренды земельного участка может также физическое или юридическое лицо.

Риэлторам часто попадаются такая работа, ничего сложного в этом нет, надо просто разобраться.

Объектом аренды может выступать земля любой категории, любого разрешенного использования, кроме тех земель, которые  изъяты из оборота.

По существу у арендуемого участка два владельца, один арендодатель, второй арендатор, которые связаны между собой условиями договора аренды земельного участка. Может ли  арендатор  продать право аренды или арендодатель , если у него есть обременение в виде аренды, это довольно частые вопросы, которые задают начинающие риэлторы, специализирующиеся на работе с загородными объектами.

   1. Может ли арендодатель продать участок?

Любой собственник земельного участка имеет право распорядиться участком по своему усмотрению, если, конечно, все документы в порядке. Обременение в виде договора аренды не является препятствием в этом. Все обременения в обязательном порядке отражены в

Выписке из ЕГРП. Иногда покупатель специально готов купить участок именно с обременением по договору аренды, чтобы иметь пассивный доход.

Новый владелец имеет право расторгнуть договора аренды, если для этого будут условия в самом договоре аренды или в установленном законом порядке.

Если договором аренды не предусмотрено расторжение аренды и арендатор является добросовестным исполнителем условий по договору аренды, то расторгнуть договор аренды до окончания срока его действия бывает непросто.

   2. Земля в аренде у муниципалитета, а строение в частной  собственности физического или юридического лица

Строение продается по перечню документов на основании Договора купли-продажи, а участок передается на основании договора или соглашения  Переуступки права аренды на земельный участок. В Росреестр два договора сдаются одновременно, с приложением необходимых документов.

Здесь есть существенные нюансы:

  • Договор должен быть непросроченным
  • Не должно быть задолженностей по арендной плате
  • Если договор аренды заключен с муниципалитетом на срок 5 лет и более, то Администрацию достаточно уведомить о смене арендатора, вручив Уведомление и получив входящий номер на Уведомлении. Данное Уведомление с отметкой Администрации сдается в Росреестр с пакетом остальных документов для регистрации перехода права на аренду участка.
  • Если договор заключен на срок менее 5 лет, то тогда требуется обязательное письменное согласие муниципалитета, данный вопрос будет рассматриваться на земельной комиссии
  • В договоре не должны быть условий, запрещающих переуступку права аренды на земельный участок

   3. Подводные камни при приобретении права аренды земельного участка, проверка чистоты сделки входит в обязанности риэлтора:

  • Проверка срока действия договора аренды
  • Проверка арендной платы
  • Проверка разрешенного использования участка ( можно ли на нем строить жилье, например, или разводить животных)
  • Проверка наличия или запрета на дальнейшее право выкупа участка
  • Согласие супруга собственника аренды в нотариальной форме на сделку по переуступке права аренды обязательно ( если это физическое лицо)

Договоры на аренду или Переуступку права аренды должны быть зарегистрированы в Росреестре, если он заключен на срок более  1 года. В ЕГРП ( Единый государственный реестр прав вносится обременение).

Договор аренды может быть возмездным и безвозмездным.

Важно! Налог на земельный участок всегда платит собственник участка, а арендатор платит арендную плату, согласно условий договора. При продаже права аренды владелец участка должен оплатить налог на доход 13% от полученной прибыли. Льготы в виде вычета 1000 000 рублей или владение более или менее трех (пяти) лет не действительны при таких сделках!

Право аренды муниципальной земли можно приобрести с торгов, если вы единственный участник, то приобрести можно по начальной  цене. В связи с высокой ценой выкупа земли у муниципалитета под застройку дома ИЖС, имеет смысл взять землю в аренду, построить дом, зарегистрировать право собственности на дом, а потом выкупить землю без торгов по льготной цене, например 3% от кадастровой стоимости.

По Земельному  кодексу РФ  и ФЗ 171 от 24 июня 2014 года собственник строения имеет преимущественное право выкупа участка под домом без торгов, а местная Администрация может рассмотреть выкуп по льготной стоимости.

Источник: https://realtshcool.ru/963-mozhno-li-prodat-zemelnyy-uchastok-esli-zemlya-v-arende-obuchenie-rieltorov.html

Можно ли продавать землю, если она в аренде, как провести процедуру? Нюансы сделки

Покупка земельного участка находящегося в аренде у частного лица

В риэлторской практике очень часто встречаются ситуации, когда собственник хочет продать недвижимость, которая находится в аренде. И в некоторых случаях это земельный участок. На самом деле аренда земли — это достаточно распространенная практика в современных условиях рыночной экономики.

Реальным обладателем земельного надела может выступать как физическое лицо, так и фирма. Кроме того, землями обладает еще и муниципалитет. Как, с юридической точки зрения, осуществить сделку, когда земельный надел находится в состоянии аренды? Законно ли это? Или проще отказаться от такой сделки? Разберёмся.

Если это решил сделать собственник земли

Арендодатель — это лицо, которое является владельцем земельного участка, находящегося в состоянии аренды.

Если арендодатель сам решил продать земельный надел, а также недвижимость, которая построена на земле по договору аренды, он должен очень тщательно отнестись к составлению пакета документов, которые бы подтверждали права собственности на землю (можно ли строить дом на земле, если она в аренде и как оформить здание в собственность читайте тут, а из этой статьи вы узнаете, как правильно составить договор аренды дома с земельным участком).

Вне зависимости от того, что на участке есть объединение в виде договора аренды, собственник земли может продавать землю, являясь ее полноправным хозяином.

А покупатель, уже в тот момент, как получит свидетельство о регистрации права собственности, может отказать арендатору в аренде, если на это будут законные основания.

А после, став таким же полноправным хозяином, распоряжаться земельным наделом по своему усмотрению.

Нужно ли прекращать действие договора?

Земельный участок передается в аренду в соответствии с требованиями статьи 10 ФЗ 101. Для продажи земельного участка, договор аренды прерывать нет необходимости (статья.

Это договор просто переходит в ведение нового владельца земельного участка, который уже потом будет сам регулировать вопрос с арендатором.

Однако, такое возможно только в случае, если сделка не будет ущемлять прав третьих лиц.

Если же будут ущемляться права третьего лица, то есть арендатора ходе сделки (например, сразу после смены прав собственности на землю ему будет запрещено заниматься такой деятельностью, которую он раньше осуществлял на арендованном наделе), в таком случае он может обратиться в суд, взыскать упущенную выгоду, а также моральный ущерб.

Больше об основаниях и порядке расторжения договора аренды земельного участка читайте тут.

Если это решил сделать арендатор

А вот арендатор как раз не имеет никаких законных прав на то, чтобы продать участок.

Однако, за ним сохраняется право переуступки своих обязанностей, если подобное прописано в договоре аренды в отношении другого лица.

Однако, это возможно только в случае, если владелец земельного надела дал свое согласие (о том, какова процедура передачи полномочий и обязанностей по соглашению уступки между физическими лицами, можно узнать здесь).

Согласие должно быть зафиксировано в письменной форме, и только после этого можно переуступить право на участок. Сделать это можно как за установленную сумму, так и на безвозмездной основе. Однако, помните о необходимости платить налог с полученной денежной компенсации.

Однако в договоре аренды может быть указано, что арендатор имеет право передавать свои права пользования участком в отношении третьего лица в момент, пока действует договор аренды.

В этом случае осуществить переуступку обязанностей на участок можно даже в случае, если согласия собственника нет.

Однако, всё-таки сохраняется необходимость уведомлять о своих действиях собственника в письменной форме.

Важно! Эта ситуация наиболее часто используется тогда, когда обладателем земли является местная администрация или муниципалитет.

Нужно ли согласие собственника на уступку?

Согласие собственника на уступку необходимо в ситуации, когда в договоре аренды не прописана возможность передавать право использования участка в отношении третьих лиц в соответствии со статьей 615 ГК. Если арендатор заранее предусмотрел такой момент и прописал подобный пункт договора, то получается в согласии владельца земельного надела нет необходимости.

О том, можно ли продать или передать права аренды земельного участка третьим лицам, мы рассказывали в отдельной статье.

Если ЗУ принадлежит муниципалитету, а строения на нем съемщику

Если на арендованном участке во время его использования была возведена постройка и уже введена в эксплуатацию, то арендатор имеет преимущественное право в случае, если осуществляется выкуп и оформление прав собственности на этот участок.

Но это возможно только в той ситуации, когда постройка ранее была согласована с владельцем земли (о том, можно ли выкупить землю из аренды в собственность и как это сделать, читайте тут, а на каких условиях можно взять землю у государства в аренду с последующим выкупом мы рассказывали здесь).

Если же это самовольная постройка, то, скорее всего решение по ней будет негативным. Её, возможно, просто передадут вместе со всем имуществом в собственность покупателя, или на основании судебного решения потребуют снести, с целью вернуть участок в исходное состояние в соответствии с пунктом 7.1, статьей 39.8 ЗК.

Если же постройка была согласована ранее, то при осуществлении сделки по продаже земли, собственник помещения должен учитывать интересы арендатора.

Какие опасности могут подстерегать третью сторону – лицо, приобретшее недвижимость?

Многие боятся приобретать арендованный участок в собственность. И на это есть ряд законных оснований. Существуют определенные опасности, которые могут негативно сказаться на приобретении, сделав его максимально невыгодным. Рассмотрим, какие опасности могут подстерегать покупателей и арендаторов.

  1. Неисполнение обязательств перед прежним арендаторам.
  2. Хорошо, если использование участка совершалось на основании соблюдения всех прописанных условий договора. Это значит, что у арендодателя не будет возникать оснований для того, чтобы прекратить договор аренды. Однако, если в ходе использования были выявлены нарушения, то в таком случае договор аренды можно признать недействующим.
  3. Еще одна опасность — это наличие задолженности по арендной плате. Если она имеет место быть, и вы не проверили это до момента заключения сделки, то придётся оплачивать чужие долги (о том, как узнать о долгах и написать иск о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, можно узнать в этой статье). Кроме того, если просрочка составила два и больше платежа, то можно остаться вообще без арендованного участка, так как договор аренды будет автоматически считаться расторгнутым.
  4. Если участок приобретается с необходимостью строительства на нём, нужно удостовериться, что подтип разрешенного использования земельного надела позволит это осуществить.
  5. Также нужно убедиться в том, что в договоре аренды отсутствует пункт, отвечающий за запрет на капитальное строительство.

Проверить чистоту сделки обязательно нужно каждой из трёх сторон, в противном случае, каждый может нести потери и убытки.

Продажа хозяином земли

Несмотря на то, что хозяин земельного надела является его полноправным обладателем и имеет право осуществлять любые законом разрешённые сделки, всё же, он не должен забывать о том, что есть арендатор.

Если он добросовестный, значит использует земельный надел соответствии с договором, то в таком случае, ущемлять его права по факту передачи земельного надела в собственность другого лица нельзя, если не истек срок аренды.

В противном случае, лицо может обратиться в судебную инстанцию, где оспорит действия собственника, докажет свои права, также, может признать сделку незаконной. А так, получит упущенную выгоду и моральный ущерб.

Поэтому покупатель земельного надела в обязательном порядке должен быть предупреждён о наличии третьего лица в виде арендатора.

Сделать это нужно заранее, еще до момента, как начнут проводиться основные этапы сделки, в виде подготовки документов.

Какие необходимы документы?

Если продажу земельного надела осуществляет собственник, необходимо собрать следующий пакет документов.

  • Свидетельство о праве собственности на земельный участок.
  • Ксерокопия паспорта.
  • Техническая документация на земельный надел.
  • Кадастровый паспорт.
  • Копия договора аренды, подтверждающая, что земельный надел находится в использовании по договору аренды.

Важно! Также, по запросу третьей стороны могут быть предоставлены и иные документы.

Как составить договор купли-продажи?

Договор купли-продажи арендованной земли составляется точно так же, как и типовой договор купли-продажи. Он имеет следующую форму.

  1. Указывается город, дата, паспортные данные продавца и покупателя.
  2. В предмете договора указывается участок, прописывается общая площадь, кадастровый адрес, также технические особенности. Устанавливается стоимость договора.
  3. В пункте, где рассматриваются иные условия, помимо порядка государственной регистрации и порядка передачи денежных средств, необходимо указать наличие обременения в виде договора аренды. Также, в этом пункте нужно прописать сроки договора аренда, его стоимость, порядок уплаты.Покупатель должен быть заранее уведомлён о наличии обременения в виде договора. Если на участке были возведены согласованные по договору аренды постройки, их тоже нужно указать в предмете договора, отмечая, что они являются собственностью арендатора.

Регистрация

Регистрация земельного участка — это установленная законом процедура, которая позволяет получить права на владение наделом правообладателя. Значит, в дальнейшем можно распоряжаться наделом по своему усмотрению.

Для процедуры регистрации потребуется:

  • заявление на регистрацию;
  • паспорт;
  • документы, которые характеризуют земельный надел;
  • правоустанавливающие документы;
  • документ, который подтверждает факт оплаты государственных услуг.

Также, потребуются дополнительные сведения в виде действующего договора аренды, который на момент продажи ещё не прекратил свое действие.

Осуществлять регистрацию можно в любом многофункциональном центре, а также в Росреестр. После подачи документов, вам необходимо подождать несколько дней, обычно, около 10. Сведения будут внесены в единый государственный реестр. В соответствии со статьей 16 ФЗ 218, в течение 5 дней с момента внесения сведений в реестр, правообладатель должен быть уведомлен об этом.

По окончании процедуры, обратившемуся будет выдано удостоверение о факте проведенной регистрации, номер регистрационной записи, а также её дата.

Уступка права найма съёмщиком

Договор на переуступку заключается в письменной форме. Перед составлением договора нужно произвести подготовительные действия:

  • Так, все стороны должны быть согласны на осуществление подобного мероприятия.
  • Сделка должна быть признана законной с материальной точки зрения.
  • Необходимо заранее уведомить об имеющихся обременениях на участке.

Оформление переуступки состоит из двух основных этапов:

  1. На первом этапе будущий арендодатель должен тщательно осмотреть будущий надел, также определиться с оплатой.
  2. На втором этапе осуществляется оформление сделки. А также её регистрация.

Для того, чтобы оформить переуступку требуется установленный пакет документов:

  • Составляется заявление о переуступке.
  • Заверяются нотариусом копии договора аренды.
  • Предоставляется оригинал кадастрового плана.
  • Предоставляется квитанция на оплату госпошлины.
  • Договор переуступки в трёх экземплярах.
  • Дополнительно готовится заверенная копия паспорта, а также согласие супруга на осуществление сделки.

Необходимо оплатить государственную пошлину в размере 2000 руб в соответствии со статьёй 333.35 НК.

Регистрация осуществляется в в многофункциональном центре или Росреестре. Место вы выбираете самостоятельно.

Как правило, после проверки документов, договор подписывается и регистрируется в подразделении Росреестра, желательно, ближе всего к месту нахождения земли. Однако, будьте готовы к тому, что сотрудники государственного учреждения могут дополнительно потребовать и другие важные документы.

Арендованный земельный надел можно продать. Однако, сделать это имеет право только собственник недвижимого имущества.

А вот арендатор, имеет право переуступки, если подобное предусмотрено договором, или на это согласен в целом арендодатель.

Полномочия арендатора сильно ограничены ввиду того, что он не является полноправным собственником земли, лишь использует её в соответствии с условиями договора.

Однако, российское законодательство лояльно относится и к той, и к другой стороне. Поэтому, если отношения выстроены с учетом соблюдения условий договора, каждая из сторон будет защищена соответствующим образом.

Источник: https://pravoved.online/arenda-zu/kak-prodat

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.