Откуда берется кадастровая стоимость квартиры

Содержание

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья?

Откуда берется кадастровая стоимость квартиры

Во время подготовки к совершению сделок купли-продажи жилья важно понимать все нюансы, связанные с этим сегментом рыночных отношений. В первую очередь, необходимо иметь представление о том, как проходит процесс оформления нужных для сделки документов, и знать, для чего они нужны и чем они отличаются.

Независимо от того, какой вопрос вы хотите решить (продажа нежилого/жилого помещения, покупка земельного участка/дома/квартиры, аренда и т.д.), первая интересующая вас деталь – цена данной недвижимости.

Российским законодательством постановлено, что цена, которую собственник имеет право запросить, определяется другим фактором – стоимостью жилья.

Кроме того, именно стоимость влияет на оформление в банках кредитов, на решения суда в делах по разделу имущества и на налоговую ставку на это жилье.

Следовательно, понятия «цена» и «стоимость» тесно взаимосвязаны, но имеют различные значения:

Цена – определяемая владельцем денежная сумма (равная или меньшая, чем стоимость), за которую он будет реализовывать свою недвижимость.

Стоимость – это высшая граница денежной оценки права собственности/аренды/наследия того или иного объекта недвижимости.

Стоимость жилья разделяют на виды:

  • рыночная стоимость,
  • кадастровая стоимость.

Чем они отличаются друг от друга и как они взаимосвязаны, вы узнаете из нашей статьи.

Что такое рыночная стоимость жилья?

Понятие «рыночная стоимость» знакомо всем еще со школьной скамьи. Однако, что оно означает относительно вопросов оценки жилья, знает не каждый.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях.

Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что обе стороны взаимодействия (продавец и покупатель) на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.

Рыночная стоимость жилья зависит от:

  • планировки,
  • площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
  • технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
  • ремонта,
  • наличия мебели,
  • расположения (район и инфраструктура).

При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.

Что такое кадастровая стоимость жилья?

Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов.

Кадастровая стоимость жилья зависит от:

  • его площади,
  • целевого назначения объекта,
  • материала, из которого построен объект,
  • года постройки и сдачи в эксплуатацию,
  • экономической ситуации в регионе и т.д.

Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Цели расчета кадастровой стоимости:

  • вычисление суммы налога на недвижимость,
  • подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,
  • оформление права наследования на жилье,
  • определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,
  • оформление договора дарения на недвижимость.

Кадастровую оценку следует проводить не чаще одного раза в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года).

Различия и взаимосвязь

Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое.

При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона.

Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.

Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной. Случается, что результаты оценок оказываются равны. Так происходит в том случае, когда оценивается квартира в старом доме: «хрущевке», «сталинке» и т.д.

Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке.

Также вы можете обратиться в суд, если сведения, внесенные в реестр, отличаются от тех, что внесены в ваш кадастровый паспорт, или в том случае, когда вы не согласны с расчетом суммы налога.

Что до взаимодействия двух видов стоимости, то здесь важно отметить, что кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, но в то же время не только не влияет на нее, а в некоторой степени опирается. Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.

Как получить сведения о кадастровой стоимости жилья?

Если ваше жилье не проходило оценку кадастровой стоимости, то вам необходимо обратиться в Росреестр.

Этапы оценки кадастровой стоимости:

  1. Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
  2. Проходит проверка ваших бумаг.
  3. Заявление одобряется.
  4. Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
  5. Утверждение оценки.
  6. Внос данных в ЕГРН.
  7. Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).

В большинстве случаев все эти действия занимают около 40 дней после подачи заявления.

В случае, когда кадастровая стоимость жилья уже занесена в Росреестр, узнать ее может любой. Существуют разные пути получения выписки об актуальной кадастровой стоимости из ЕГРН:

  • Запрос в реестровый орган.Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.
  • Запрос на сайте Росреестра.Подается в электронном виде на официальном сайте. Запрос обрабатывается три дня. Стоимость выписки: 250 рублей для физического лица и органов власти, 700 рублей для юридического лица.
  • Запрос на специализированных онлайн-сервисах.На нашем сервисе «КТОТАМ.ПРО» вы можете заказать и получить электронный вариант выписки о любом объекте недвижимости из Росреестра. Запрос обрабатывается круглосуточно в любой день недели в течение 30 минут. Госпошлина, установленная приказом Минэкономразвития, составляет 250 рублей.При заказе выписки на «КТОТАМ.ПРО» вам не нужно терять время, заполняя множество бумаг, и предоставлять личные документы. Чтобы оформить выписку с проверенными данными, предоставленными единой информационной базой ЕГРН, достаточно лишь указать кадастровый номер объекта или его адрес.

Таким образом, получение выписки о кадастровой стоимости жилья из ЕГРН в зависимости от вашего выбора может занять длительное время и потребовать лишние действия, а может стать простым, быстрым и экономным процессом.

Источник: https://kadastr.ktotam.pro/article/v-chem-raznica-mezhdu-kadastrovoj-i-rynochnoj-stoimostju-zhilja

Кадастровая стоимость квартиры в 2020 году: как узнать и посчитать

Откуда берется кадастровая стоимость квартиры

Во многих ситуациях, связанных с жильем, необходима кадастровая стоимость квартиры. Чаще всего данный показатель ищется для определения размера налога при реализации помещения на рынке недвижимости.

Что такое кадастровая стоимость квартиры

Многие россияне до конца не понимают, что такое кадастровая стоимость дома, любого другого строения или земли, так как она устанавливается государственными органами и практически нигде не отображается для наглядности.

Под кадастровой стоимостью недвижимости понимается цена, устанавливаемая на конкретный объект недвижимости, исходя из информации, которая получена Службой кадастрового учета.

Данный термин означает, что на строение или земельный участок устанавливается определенная цена, которую готово заплатить государство за приобретение права собственности.

Обычно кадастровая стоимость недвижимого имущества немного отличается его реальной рыночной оценки или коммерческой стоимости помещения, так как в расчет не берется ни проведенные ремонтные работы, ни какие-либо дополнительные характеристики.

Для полного понимания что такое кадастровая стоимость квартиры, необходимо учесть из чего складывается конечная цифра, благодаря которой устанавливается налог.

Определение конечной цены формируется из следующих данных по установленному объекту:

  1. Место его фактического расположения, которое в большей мере оказывает влияние на конечную оценку.
  2. К какому типу относится помещение – частный жилой дом, квартира, комната в квартире или общежитии, земельный участок и т.д.
  3. Состояние объекта, при этом оценке подлежит не сам ремонт, а общее определение износа.
  4. Площадь строения.
  5. Наличие или отсутствие инженерных коммуникаций – водопровода, газо- и теплоснабжения, водоотвода, электрического оснащения и прочих факторов.

Цена установлена непостоянная с индексацией в большую или меньшую сторону в зависимости от показателей рынка, при этом законодатель определил кто устанавливает кадастровую стоимость объекта недвижимости.

К лицам и органам, которые имеют полное право инициировать переоценку, относятся:

  1. Местные органы власти – муниципалитет или власти субъекта федерации.
  2. Федеральная служба учета.
  3. Федеральная налоговая служба.
  4. Собственник помещения.

Отмечается, что изменение цены должно происходить не реже одного раза в пять лет.

Главным документом, подтверждающим цену, является справка о кадастровой стоимости объекта, данная бумага выдается Росреестром или ЕГРН.

Зачем нужно знать кадастровую стоимость квартиры и на что она влияет

Кадастровая стоимость жилья до недавнего времени не играла практически никакой роли и определяла лишь инвентаризационную цену, которая существенно отличалась от рыночной.

Инвентаризационная стоимость представляет собой оценку помещения исходя из затрат на его строительство и содержание, т.е. фактически она в два или три раза меньше, чем рыночная оценка. Из-за этой разницы законодательство России претерпело ряд изменений, и теперь повсеместно используется понятие «кадастровая стоимость недвижимости».

Несмотря на то, что кадастровая стоимость не всегда отражает реальную, ее отличия от инвентаризационной огромны. Новый вид оценки позволил в значительной мере приблизить государственные цены к реальным и получать прибыль в виде налогообложения.

Сегодня законодатель определил для чего нужна кадастровая оценка квартиры и установил, что благодаря проводимой оценке осуществляется расчет налогового бремени, накладываемый на собственников имущества.

Налоговые последствия для собственников определяются в виде налогообложения, исходя из стоимости объектов собственности:

  1. Благодаря установленному значению определяются размеры налогов при отчуждении жилых помещений, в том числе при вступлении в наследство или их продаже.
  2. Она определяет ежегодный налог на имущество.

Определить и узнать кадастровую стоимость квартиры можно несколькими способами, которые могут быть как платными, так и совершенно бесплатными. Данная величина — значит не просто повышение налогов, а существенный способ привлечение капитала в казну государства для его дальнейшего развития.

Откуда она берется

Определить откуда берется и от чего зависит стоимость квартиры можно посредством обращения к законодательным актам.

Так, в рамках ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ФЗ «Об оценочной деятельности», данный вид значений устанавливается посредством привлечения региональными властями независимых оценщиков. Для этого объявляется конкурс и общее количество объектов недвижимости, которым необходимо провести оценку.

Полный перечень победителей конкурса определяется субъектом и муниципалитетом. Индексация цены имущества проводится каждые пять лет, в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – каждые два года. Конкретные даты не закреплены, они имеют плавающую структуру и могут изменяться в зависимости от обстоятельств.

У собственника имеются установленные обязательства, которые определяются этим же законодательным актом. В случае существенного изменения структуры, типа, вида или площади объекта он должен сообщить об этом в уполномоченные органы для пересмотра конечной цены жилища.

Меняется ли кадастровая стоимость недвижимости ежегодно

ФЗ №218 устанавливаются положения о том может ли меняться кадастровая стоимость квартиры или любого другого объекта недвижимости, при этом уточняется, что процесс изменения цен инициируется властями субъектов или муниципалитетов.

Как часто меняется кадастровая оценка закреплено в ФЗ №135-ФЗ, данный законодательный акт определяет, что поменять цену объектов можно не более одного раза в течение трех лет, поэтому говорить о том, меняется ли ежегодно данная величина не приходится. При этом законодатель четко отмечает, что собственник жилого помещения по мере изменения его структуры и особенностей должен уведомить уполномоченные органы о новых качествах строения.

Причины изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости довольно просты:

  1. Внесение изменений собственником, благодаря чему цена помещения увеличилась или уменьшилась.
  2. Изменения рыночной ситуации, при которой цены на жилища существенно падают или поднимаются.

Законодатель не просто инструктирует граждан о том, как узнать кадастровую стоимость жилого дома, но и уведомляет о том, есть ли какие-то ошибки в проведенной процедуре, посредством размещения записей на официальном портале Росреестра.

Особенности кадастровой стоимости для физических лиц

С введением положений о кадастровой стоимости недвижимого имущества, переход на новый вид налогообложения был разделен на несколько периодов.

Периоды перехода включают в себя:

  1. 2014-2018 годы, в течение которых физическим лицам предоставлялись льготы и вычеты при оплате налога.
  2. 2018-2020 годы, в течение которых граждане должны привести все дела в порядок и начать выплачивать налоги по установленным обязательствам.
  3. 2020 и далее – новая система определения налогообложения, которая будет работать в полном объеме в ближайшем будущем.

Главным изменением 2020 года станет возможность более простого пересмотра дел, связанных с неправомерным определением оценки, сегодня такие дела пересматриваются в досудебном и судебном порядке. Обжаловать и оспорить решение оценщиков можно обратившись в комиссию в рамках досудебного урегулирования спора и только после этого оспаривать установленную цену в суде.

Более того, к 2020 году будет создано специальное экспертное подразделение Росреестра, которое будет заниматься непосредственным определением цены недвижимости без привлечения сторонних оценщиков.

С нововведениями определить из чего складывается величина станет проще, однако значительно увеличатся налоговые ставки и показатели, при этом существенно уменьшится льготная составляющая, но коэффициент для расчета налога пока остается прежним.

С 2018 года налог на недвижимость увеличится еще на 20%, что негативно сказывается на возможностях граждан. В некоторых регионах величина, установленная ГКО на жилье существенно завышена, поэтому постоянно происходят суды и разбирательства по этому вопросу.

Не облагаются налогами следующие категории жилья:

  • Квартиры, площадь которых составляет 20 кв. метров;
  • Комнаты к коммуналке размером до 10 кв. метров;
  • Частные жилые дома площадью до 50 кв. метров.

При превышении установленных значений, налоговая ставка будет рассчитываться в зависимости от определения оценки.

Продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости больше не выгодно, так как расчет налога происходит из указанной в госкадастре величины вне зависимости от цены жилья по договору купли-продажи.

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости, включая не только жилые помещения в черте города, но и садовые домики или дачные дома, а также земли, больше не принесет никакой выгоды.

В случае заметного снижения цены, госпошлина составит ту сумму, которую бы заплатил гражданин при реализации жилища по адекватной цене, поэтому продаваемые помещения – дома, квартиры, комнаты, не позволят существенно сэкономить без наличия определенных обстоятельств.

Единственным способом для уменьшения и снижения налога является судебное обжалование, поэтому перед тем как снизить кадастровую стоимость, придется подготовить огромный пакет документов и доказывать неправоту властей в суде.

Где смотреть кадастровую стоимость (обзор сервисов)

Существует несколько способов узнать какова кадастровая цена дома, которые включают в себя как письменные, так и интернет-обращения.

К сервисам, позволяющим выяснить кадастровую стоимость своего дома, относятся:

  1. Онлайн портал Росреестра, на котором можно заполнить специальную форму для получения сведений и посмотреть данные, не отходя от монитора. В ней можно осуществить поиск квартиры по кадастровому номеру или адресу бесплатно. После завершения манипуляций, граждане получают своеобразную выписку интересующей информации.
  2. Карты Росреестра, на которых иногда может быть указана информация по цене интересующего объекта. Для его поиска необходимо ввести адрес расположения искомого дома или участка, и посмотреть результат. Во многих случаях искомая информация просто не указывается.
  3. Обратиться с заявлением о предоставлении сведений в государственный кадастр недвижимости путем обращения в МФЦ или филиал Росреестра. Для этого необходимо посетить учреждение, составить заявление и ожидать ответа от уполномоченных лиц. Также заявления принимаются с помощью почтовой корреспонденции.

Данные сервисы позволяют заказать справку о кадастровой стоимости в нескольких видах:

  1. В электронном варианте. Сколько стоит справка о кадастровой стоимости в таком виде закреплено в НК РФ, электронная выписка для физических лиц предоставляется за 150 рублей.
  2. Получить справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости в бумажном виде обойдется физическому лицу в 300 рублей.

Взять справку о кадастровой стоимости недвижимого имущества можно в любом отделении Росреестра, Палаты или МФЦ, а также с помощью почтового отправления, если в заявлении о предоставлении документа данная просьбы будет отражена.

Как узнать кадастровую стоимость – инструкция

Информация о том, где получить интересующие сведения не является исчерпывающей, так как в большинстве случаев на государственных порталах можно запутаться и не найти нужные данные.

Для получения сведений с помощью сайта Росреестра необходимо:

  1. На главной странице портала войти в раздел «Физическим лицам».
  2. Далее выбрать пункт «Получить сведения государственной кадастровой оценки», если по какой-то причине пользователю показывается общая информация об услуге, то справа в зеленом окне будет аналогичная запись, на которую нужно нажать.
  3. Далее в появившемся окне выбрать необходимую процедуру.
  4. В специальное поле ввести номер и получить результат.

В данном случае информация предоставляется только в записи на сайте, так как получить справку о кадастровой стоимости квартиры в виде бумажного или электронного документа можно только с помощью формирования запроса и оплаты госпошлины.

Как посчитать кадастровую стоимость самому

Рассчитать все самостоятельно без привлечения сторонних специалистов практически невозможно, так как они принимают во внимание большой объем характеристик, на которые не имеющие профильного образования люди, просто не обращают внимания.

Гражданин может приблизительно определить размер ежегодного налога или посчитать в какую стоимость обойдется постановка дома на кадастровый учет.

В первом случае для расчёта может учитывается следующая информация:

  1. Цена объекта, установленная уполномоченными органами, полученная с помощью Росреестра или обращения.
  2. Площадь жилища.
  3. Налоговая ставка, льготы и вычеты, которые положены гражданину.

В случае, если квартира стоит 8 065 755, ее площадь составляет 70 кв. метров. Налоговая ставка для региона составляет 0,14%. Для расчета потребуется произвести следующие математические действия:

Из общей площади вычитается минимально допустимая норма площади помещения, необходимого для жизни, которая не облагается налогом.

Ежегодно при таких условиях в казну государства будет вноситься 8 065,8 рублей.

Во втором случае, все гораздо проще – проведение оценки является бесплатной процедурой, граждане платят только за оформление паспорта. Цена услуги составляет 200 рублей.

Определение кадастровой стоимости квартиры играет значительную роль в налогообложении собственника помещения, так как исходя из этих данных государственные учреждения проводят расчет суммы необходимой к оплате.

Если вам требуется оспорить кадастровую стоимость квартиры или дома, а также просто нужен совет по этому вопросу, то просьба записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу в специальной форме на сайте.

Подробнее о том, что такое кадастровый паспорт на квартиру и как его получить вы узнаете далее.

Ждем ваших вопросов и оценку статьи.

Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/kadastrovaya-stoimost-kvartiry.html

Что такое кадастровая стоимость квартиры: из чего она складывается? – Всеволодо-Вильвенское городское поселение

Откуда берется кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость недвижимости — это цена, установленная специализированными государственными органами. Она входит в общие сведения, которые содержатся в едином кадастре недвижимости. Участки земли и строения, расположенные на них, являются дорогостоящим товаром.

Все данные по кадастровой стоимости необходимы для общего учёта недвижимости, чтобы определить её принадлежность конкретным владельцам.

Цель введения реестровой стоимости недвижимости

Многих домовладельцев часто интересует вопрос, что такое кадастровая стоимость? Если ответить коротко, то это своеобразная финансовая характеристика, выраженная в денежном эквиваленте, установленном государством.

На что влияет кадастровая стоимость? Основная цель установки кадастровой стоимости недвижимого имущества — это упорядочение налогообложения. Цифры, полученные в процессе проведённой инвентаризации, дают представление о материальных средствах, которые были вложены при возведении конкретного дома, квартиры.

Посчитанная сумма намного меньше настоящей цены данного объекта на рынке недвижимости. Чтобы размер налогов соответствовал реальной цене недвижимости, было принято решение об определении адекватной стоимости имущества, облагаемого налогом.

Где используются данные и для чего нужна кадастровая стоимость объекта:

  1. При уплате налогов.
  2. Во время сделок (продажа, покупка, дарение и пр.).
  3. При платежах по социальному найму.
  4. Наследовании.
  5. Взятии кредита для различных покупок.

Стоимость по кадастру учитывается в случаях, когда государство может получить доход в виде налогов при операциях, связанных с недвижимостью. В приведённый список вошли не все случаи по использованию данных кадастровой стоимости, предоставляемые оценщиками.

Размер налогов на недвижимость имеет различные значения и рассчитывается при проведении следующих операций:

  • купля/продажа;
  • дарение;
  • наследование;
  • ипотека и пр.

При расчётах налогообложения на недвижимость предпочтение отдаётся именно кадастровой стоимости дома либо квартиры, установленной официально.

Это обосновано тем, что при её определении производится контроль государством в лице его специальных органов.

Однако, при установлении стоимости рыночного характера на объект недвижимости ответственность за правильность её определения лежит только на частном оценщике.

Существует правило: при сумме покупки, меньшей, чем кадастровая стоимость, налог насчитывается в размере 70% от кадастра, т. е. применяется коэффициент 0,7.

Кто проводит оценку недвижимости

Определением стоимости дома, квартиры с дальнейшим внесением данных в общий кадастр занимаются эксперты-оценщики. Оценочные организации привлекаются со стороны, объявляется публичный конкурс. Выбор наиболее подходящих кандидатов производится государственными органами.

Основной критерий выбора — предоставление лучших условий для государства. Далее заключается контракт с победителем конкурса, и только после этого экспертами проводится оценка недвижимости.

Порядок проведения государственного реестрового оценивания

После получения права на проведение оценивания конкретного объекта недвижимости, организация выполняет свои действия в соответствии с требованиями действующих законов, где прописаны все пункты деятельности оценщиков. При их работе должны учитываться настоящие актуальные расценки на рынке недвижимости. Специалисты изучают следующие факторы:

  1. Месторасположение объекта.
  2. Особенности района.
  3. Размещение прилегающих дорог и их состояние.
  4. Наличие школы, магазина, аптеки, поликлиники и т.п.

Для правильной итоговой оценки также необходима достоверная информация о прямом предназначении недвижимости, строительных и отделочных материалах, из которых изготовлены наружные и несущие стены. Дом разделяется на специальные группы по подробностям. Каждая группа использует свою оценочную формулу, по которой производятся последующие расчёты.

В отдельно взятой группе определяется кадастровая цена одного м2. Впоследствии общая площадь объекта недвижимости умножается на этот коэффициент, чтобы получить окончательный результат.

Из чего складывается кадастровая стоимость

От чего зависит кадастровая стоимость объекта недвижимости? Её размеры зависит от множества факторов, вот основные из них:

  • размер жилой площади;
  • географическое расположение — сюда входят престижность городского района, улица, этаж, наличие лифта;
  • степень износа здания, эксплуатационный срок, начиная со времени его постройки;
  • наличие городской, районной инфраструктуры;
  • уровень доходов потенциальных покупателей;
  • развитие экономики в окружающем районе.

Откуда берётся кадастровая стоимость и что это такое? Одним из решающих факторов для проводимой оценки служит существующая цена на аналогичное имущество на рынке недвижимости в определённый период. Конкретные задачи также оказывают влияние на выбор методик расчёта. Это значит, что от задач и методик впоследствии зависит кадастровая стоимость имущества.

Определение кадастровой и рыночной стоимостей

Сумма может изменяться и определяться в зависимости от усовершенствований, проведенных владельцами помещения. Сюда не входят затраты на выезд специалиста-оценщика. Реестровая стоимость квартир одинаковой площади, расположенных в одном доме, может складываться из схожих значений, независимо от следующих факторов:

  • как давно был проведен ремонт;
  • какого качества и сколько стоят отделочные материалы;
  • в каком состоянии находятся сантехническое оборудование и приборы;
  • какой вид открывается из окна (например, расположение площадки с мусорными баками прямо под окнами или других неприглядных видов, которые сбивают цену на квартиру).

Учитывая факт, что невозможно в кадастровой цене учесть все индивидуальные обстоятельства, её значение теоретически должно отличаться от рыночной в сторону уменьшения. Невозможно учесть каждый момент, влияющий на рыночную цену в определении итогового кадастра на объект недвижимости — это говорит о несовершенстве реестровой оценки.

Если обсчитывается кадастровая стоимость нежилого помещения, необходимо учитывать следующее:

  1. Насколько востребован данный объект недвижимости в зависимости от функционального назначения.
  2. Престижность района расположения.
  3. Комфортность эксплуатации помещения.
  4. Привлекателен ли данный объект для инвесторов.
  5. Имеется ли возможность его перепрофилирования.

Например, зрелищные, торговые, культурные здания всегда отличаются особой индивидуальностью, стилем оформления, дизайнерскими украшениями. При определении рыночной цены таких объектов пользуются методом массовой оценки. Это значит, проводятся аналогии со схожими помещениями, которые расположены в данном районе. При этом берутся за основу недавние расчёты.

Рыночная цена является более точной, потому что при её определении учитывается степень востребованности и привлекательности конкретного объекта недвижимости. Индивидуальность здесь является рычагом управления ценой.

Если имеется хороший ремонт, узаконенная перепланировка, которая добавила квартире и или помещению комфортность, то в результате цена на это жильё резко возрастает, в сравнении со стоимостью схожего объекта, находящегося в запущенном, неухоженном состоянии. Это справедливо и логично.

Кадастровая стоимость это постоянная величина

Определение количественного размера оценочной стоимости недвижимого имущества не является константой, зафиксированной навсегда. После её расчёта, она может увеличиться из-за возрастания цены на жильё. Инфляция также может стать причиной роста стоимости квартиры или дома. Кадастровая стоимость здания с течением времени устаревает.

Перед заключением сделок или при иных операциях с недвижимым имуществом рекомендуется заказать новую выписку из действующего государственного реестра. Законы также претерпевают текущие изменения в связи с применением новых методов расчёта. Это означает, что нужно использовать данные, полученные после 2012 года.

Как пересматриваются результаты определения кадастров

Федеральный закон «Об оценочной деятельности», вступивший в силу в 1998 году, предусматривает возможность пересмотра результатов кадастровой цены в специальной комиссии по спорам или в суде. Определение стоимости пересматривается при ущемлении прав и обязанностей юридических или физических лиц.

В соответствии с данным законом, физическим лицам необязательно предварительно обращаться в комиссию, чтобы результат кадастровой стоимости был пересмотрен в суде. Юридическим лицам и представителям различных органов власти пересмотр осуществляется после отклонения комиссией их заявления в течение одного месяца.

Зачем пересматриваются результаты определения кадастра и что является основанием для пересмотра результатов в комиссии?

  • недостоверные сведения, используемые при определении реестровой стоимости;
  • совпадение даты установления рыночной цены с кадастровой.

Чтобы результаты были пересмотрены, заявитель подаёт заявление. Заявителем могут выступать как юридические, физические лица, так и представители органов местной или государственной власти. Срок рассмотрения поданного заявления равен одной неделе. После прохождения данного срока заявитель должен получить соответствующие сведения в официальной форме.

При подаче заявления прикладываются дополнительные документы:

  1. Выписка из ЕГРН, где содержатся оспариваемые значения кадастровой стоимости.
  2. Копия документа, удостоверяющего право собственника на дом или квартиру, заверенная в нотариальной конторе.
  3. Документ, который подтверждает недостоверность имеющихся оценочных сведений.

Если у заявителя имеются дополнительные документы, они также принимаются к сведению. В случае отсутствия перечисленных бумаг заявление не принимается к рассмотрению.

В ходе рассмотрения заявления председатель комиссии направляет запрос на имя исполнителя, выполнявшего функции по определению кадастровой стоимости спорного объекта. По результатам работы комиссии принимается одно из двух решений:

  • отклонить заявление;
  • пересмотреть результаты.

Если принято решение о необходимости пересмотра кадастровой стоимости, составляются следующие документы:

  1. Отчет о рыночной цене на объект.
  2. Сведения о его кадастровой стоимости.

Где хранятся данные по кадастровой стоимости недвижимости

Кадастровая стоимость дома или квартиры не является закрытой информацией. Данные о её размере доступны всем желающим. Чтобы получить нужные сведения о кадастровой стоимости, заказчики составляют соответствующие запросы в местное отделение Государственного реестра, которое обслуживает конкретную территорию, где расположены жилые объекты.

Готовый ответ содержится в документе под названием «Выписка из Единого государственного реестра недвижимости ЕГРН».

Для пользователей необязательно брать информацию лично, запрос можно отправить через интернет или другие доступные технические средства связи.

Что такое кадастровая стоимость квартиры и зачем нам её знать

Что такое кадастровая стоимость квартиры и прочей недвижимости? Если кратко, то она представляет собой цену объекта, которая устанавливается оценщиками и утверждается государственным органом, а именно службой кадастра.

Многие хотят понять, как кадастровая стоимость жилья (квартиры) рассчитывается. Если вас интересует именно этот вопрос, представленная ниже информация будет вам полезна.

Кадастровая стоимость квартиры что это такое

Чтобы разобраться с этим вопросом, можно обратиться к другому термину – рыночной стоимости (цена, которую готовы платить за квартиру покупатели).

По сути это одно и то же, только первая рассчитывается на основании данных, имеющих значение для конкретной жилплощади в конкретном строении и на конкретной территории.

А в рыночной плюс ко всему учитываются условия рынка недвижимости в данный момент времени.

Для наглядности обратимся к таблице.

СтоимостьКадастроваяРыночная
Из чего складываетсяРасходы на строительство
Минус износ (с перерасчётом на актуальные в данный период времени цены)Минус износ плюс территориальное расположение, планировка, ремонт, общий комфорт, условия рынка (курс валют, отношение спрос-предложение) и т.д.

С какой целью формируются базы данных по кадастровой стоимости жилья

Этот показатель имеет большое значение для государства – на его основании рассчитываются налоги и другие индивидуальные платежи собственника объекта недвижимости.

Государству наличие соответствующей информации даёт возможность определять размеры:

  • налоговых сборов на имущество;
  • платежей за пользование недвижимостью по договору соцнайма;
  • отчислений при совершении сделок;
  • пошлин за оплату действий за отчуждение жилья (дарение, наследование, оформление ипотеки).

Кроме того, эти сведения может запрашивать и банк, когда рассматривает заявку клиента на выдачу крупной суммы в виде кредита под залог имущества. В данном случае КС выступает в качестве достоверной информации о реальной ценности (не стоимости!) объекта.

Источник: https://vvilva.ru/kvartiry/chto-takoe-kadastrovaya-stoimost-kvartiry-iz-chego-ona-skladyvaetsya.html

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Откуда берется кадастровая стоимость квартиры

Это стоимость объекта недвижимости (квартиры, земельного участка, дома и т.д.), которая включена в государственный кадастр недвижимости (ГКН). Кадастровая стоимость используется госорганами для расчета налогов: земельного налога, налога на имущество организаций, налога на имущество физических лиц.

Откуда берется кадастровая стоимость недвижимости?

Ее определяют по итогам государственной кадастровой оценки. Для этого органы власти субъекта РФ или муниципалитеты принимают решение об оценке. Определяется перечень объектов, которые будут оценивать. На основании решения по конкурсу привлекают независимого оценщика.

Результаты проведенной оценки утверждают региональные или муниципальные органы власти. Утвержденная кадастровая стоимость включается в ГКН.

Переоценка объектов недвижимости проходит 1 раз в 5 лет, а в городах федерального значения — Москва, Санкт-Петербург, Севастополь — каждые 2 года.

Зачем оспаривают кадастровую стоимость?

Поскольку размер кадастровой стоимости напрямую влияет на размер налога, основная цель оспаривания — уменьшить сумму налога.

По каким основаниям можно оспорить кадастровую стоимость?

  • при оценке были учтены недостоверные данные об объекте недвижимости, например: местоположение объекта, разрешенная категория использования земельного участка, аварийное состояние и др.;
  • у объекта определена рыночная стоимость на ту дату, когда была установлена кадастровая стоимость.

В какие сроки можно оспорить кадастровую стоимость?

В течение 5 лет с момента внесения данных о кадастровой стоимости на конкретный объект в ГКН. Эту дату можно найти там же, где и саму кадастровую стоимость (см. выше). Но нужно проверить, чтобы на момент обращения в суд в ГКН не успели внести новую кадастровую стоимость объекта или не изменили данные об объекте недвижимости (в этом случае кадастровая стоимость также может меняться).

Кто может оспорить кадастровую стоимость?

  • собственник недвижимости (в т.ч. долевые собственники);
  • владелец на основании права пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования;
  • бывший собственник, если желает повлиять на суммы начисленного ему налога на недвижимость.

    В этом случае кадастровая стоимость может быть пересмотрена только на тот налоговый период, в котором бывший собственник подал заявление о пересмотре.

    Стоимость за предыдущие периоды не пересматривается;

  • арендатор государственного или муниципального имущества, если арендная плата зависит от кадастровой стоимости;
  • лицо, которое имеет исключительное право аренды или выкупа земельного участка из государственной или муниципальной собственности, если цена выкупа или арендная плата зависит от кадастровой стоимости;
  • прокурор — в защиту интересов граждан, интересов РФ, субъектов РФ, муниципалитетов.

Куда обращаться, чтобы оспорить кадастровую стоимость?

  • в комиссию Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

    Адреса можно найти на сайте управления Росреестра в вашем регионе (например, в Москве, в Санкт-Петербурге, в Московской области, в Вологодской области);

  • в суд — это будет суд общей юрисдикции на уровне субъекта РФ (областной, краевой, верховный суд республики и т.д.).

Граждане (в том числе ИП) могут выбрать — пойти сразу в суд или сначала попробовать оспорить кадастровую стоимость через комиссию Росреестра. Юридическим лицам, госорганам, муниципалитетам сначала обязательно нужно обратиться в Комиссию и получить ее ответ.

Кто будет ответчиком по иску в суд об оспаривании кадастровой стоимости?

  1. Орган власти субъекта РФ или муниципальный орган, который утвердил результаты определения кадастровой стоимости;
  2. Управление Росреестра по субъекту РФ — как госорган, выполняющий функции по государственной кадастровой оценке.

  3. Орган, который будет исправлять кадастровую или техническую ошибку (если кадастровая стоимость оспаривается в связи с недостоверными данными об объекте)

Суд также может привлечь к делу других лиц, чьи интересы затрагивает пересмотр кадастровой стоимости (текущий собственник, бывший собственник, участники долевой собственности и др.).

Какие документы нужны для оспаривания кадастровой стоимости?

  1. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Скачать образец.
  2. Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости (с указанием той кадастровой стоимости, которую вы оспариваете, и даты ее установления). Ее выдают бесплатно в течение 5 рабочих дней в филиале Федеральной кадастровой палаты или в МФЦ.

  3. Нотариально заверенная копия свидетельства о праве собственности на недвижимость, по которой вы оспариваете кадастровую стоимость.
  4. Если вы оспариваете кадастровую стоимость в связи с недостоверными сведениями об объекте — документы, подтверждающие недостоверность сведений.

  5. Если кадастровая стоимость оспаривается в связи с определением рыночной стоимости:
  • отчет независимого оценщика об определении рыночной стоимости объекта (на бумаге и в электронном виде);
  • положительное экспертное заключение по отчету из СРО, в котором состоит оценщик (на бумаге и в электронном виде) — если рыночная стоимость по отчету будет отличаться от кадастровой больше, чем на 30%.

В какие сроки рассмотрят заявление об оспаривании кадастровой стоимости?

В комиссии Росреестра — в течение 1 месяца с момента подачи полного пакета документов. В суде — в течение 2 месяцев. Разумеется, этот срок может увеличиться в связи с обстоятельствами конкретного дела (отложение заседаний, назначение экспертизы и др.).

Возмещаются ли расходы на проведение оценки?

Источник: https://vestiprava.com/stati/kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.