Особенности продажи коммерческой недвижимости

Содержание

Продажа коммерческой недвижимости – Особенности сделки

Особенности продажи коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость это — помещения, здания или сооружения, предназначенные для деятельности граждан, с капиталовложением и последующим получением прибыли. Это может быть доход от аренды, инвестиции. Объектами могут служить офисные и промышленные помещения, гостиницы, магазины, развлекательные центры, предприятия сельскохозяйственного назначения, гаражи, подвалы и склады.

Сделки с коммерческой недвижимостью зачастую требуют особого внимания и определенных знаний для удачного их проведения. Законодательство РФ предусматривает правовые, гражданские и налоговые урегулирования при заключении соглашения. Давайте разберемся, какие особенности продажи коммерческой недвижимости:

  • Какими могут быть коммерческие объекты?
  • Какие документы нужны для ее продажи?
  • Какой налог изымается при продаже?
  • Что влияет на ценообразование коммерческой недвижимости?
  • Какие объекты лучше продаются?

Какой бывает коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость подразделяется:

  • Помещения с торговой функцией (магазины)
  • Помещения под офисы и конторы
  • Апартаменты и комнаты (помещения под аренду)
  • Недвижимость свободного назначения (спортивные, развлекательные помещения. Кафе, рестораны)
  • Индустриальная (предприятия, склады)

Недвижимость может стать коммерческой, если ее использование подразумевает получение дохода. Например, построенный многоквартирный дом относится к нежилому фонду, а каждая квартира в нем находится в частной собственности.

Это происходит по причине возведения дома, как инвестиционного проекта в нежилом фонде с целью получения прибыли — то есть продажи квартир.

После сдачи дома в эксплуатацию, многоквартирный дом переходит из нежилого фонда в жилой.

Нюансы продажи коммерческой недвижимости

Если вы решили продать такую недвижимость, прежде всего обратите внимание на ее юридическую чистоту документации, отсутствие арестов и обременений, проблем с земельными участками, на которых она находится. Максимальные усилия, касающиеся документации и их подготовки, могут стать причиной выгодно заключенной сделки.

В продаваемом объекте обязательно должны быть узаконены все перепланировки, пристройки и изменения строительного плана. Подготовьте весь пакет необходимых для продажи документов, подтвердите, что ни земля, на которой расположена недвижимость, ни сам объект не находятся в залоге и на него не претендуют третьи лица.

У вашего покупателя не должно быть и тени сомнения касательно прозрачности предыдущей сделки.

Налогообложение сделки с коммерческой недвижимостью

Продавца прежде всего волнует вопрос, как облагается налогом продажа коммерческих объектов. Этот вопрос зависит от статуса продавца. Если это физическое лицо, налог составит не менее 13%. От продавца нерезидента потребуют налог 30%. Если продают объект частные предприниматели, налог на момент отчуждения составит тот процент, который применяется в силу их деятельности.

Налог на недвижимость, продаваемую юридическим лицом составит 18% плюс отдельно налог на прибыль. По всем вопросам налогообложения вам лучше обратиться в соответствующие инспекции и получить консультацию у специалистов.

Сфера продажи коммерческой недвижимости в Москве считается одной из активно развивающихся. Продажа нежилого фонда, в котором с успехом можно разместить магазин, офис или склад может стать одним из способов получения быстрого дохода.

Агентства недвижимости предлагают к продаже сотни объектов разного назначения. Купить любую коммерческую недвижимость не составит большого труда.

В различных районах столицы, в пешей доступности от метро, с хорошей транспортной развязкой и инфраструктурой, любой необходимой для вас площади и этажностью объекты коммерческого назначения ждут своих новых хозяев.

Очень многие москвичи предпочитают приобретение офисов их аренде. Снять такой объект в престижных районах столицы стоит заоблачных денег, поэтому намного проще его купить. Также необходимо учитывать, что в арендуемом помещении вы вряд ли сможете поступать так как вам хочется: делать перепланировку, переставлять мебель, создавать условия для нормальной деятельности.

Став собственником, вы больше не будете платить ежемесячную арендную плату, уменьшая свои доходы. Купить помещение свободного назначения в Москве станет для вам выгодным капиталовложением. По статистике, такая покупка может оправдать себя уже через 5 лет. Рекомендуется, для скорейшего получения прибыли, после приобретения объекта часть помещений сдавать в аренду.

Покупка коммерческой недвижимости — это прежде всего выгодное вложение средств. Существуют постоянные тенденции к подорожанию объектов, и купив офис или магазин со временем можно получить весомый доход от ее продажи. Часто покупатели совершают вложение средств в ремонт и переоборудование. Затем помещение сдается в аренду или происходит перепродажа.

Какие документы нужны для продажи

Для приобретения коммерческой недвижимости и заключения сделки для физических лиц необходимы следующие документы:

  • Свидетельство о праве собственности
  • Договор купли – продажи
  • Технический паспорт
  • Согласие супругов

Для юридических лиц:

  • Правоустанавливающие документы
  • Свидетельство о регистрации объекта
  • Свидетельство из налоговой
  • Протокол собрания учредителей (по необходимости)
  • Техпаспорт
  • Кадастровый паспорт
  • Выписка из ЕГРП для отчуждения

После подписания договора купли – продажи, он обязательно должен быть зарегистрирован в ЕГРП.

Что влияет на стоимость коммерческой недвижимости

Ценовая политика на коммерческие объекты зависит от месторасположения, площади, технической оснащенности и других факторов. На рынке такой недвижимости здания разделяются на классы А, В и С:

  • Офисы класса А — Бизнес класса, находятся в престижных районах, имеют современный дизайн и ремонт, а также современные технические оборудования и инженерные коммуникации. Они оснащены парковками, лифтами, скоростным Интернетом, видел наблюдением и охранными системами.
  • Класс В — Комфорт класс, мало чем отличается от класса А. единственное различие может быть в не столь изысканном оформлении и структуре недвижимости. А все остальное —кондиционирование, охрана и ремонт тоже входят в их оснащение. Такая недвижимость доминирует на рынке и лучше всего продается.
  • Класс С — Эконом класс, представляет собой строения прошлого века, в основном это бывшие промышленные помещения. Они отличаются низким качеством ремонта, стоят недорого и предполагают отсутствие какой – либо охраны, кондиционирования, организации безопасности и т.д.

Где лучше всего иметь коммерческую недвижимость

Конечно, самые престижные помещения находятся в центре столицы, но и стоимость у них заоблачная. В спальных районах вы сможете приобрести ничуть не худшие и выгодные варианты коммерческих объектов.

Они могут также находится возле крупных спортивных комплексов, популярных торговых центров, станций метрополитена, парков.

Если же вас интересуют помещения не для организации многолюдного посещения, лучше всего подыскать их в небольшой отдаленности от метрополитена. Их стоимость будет на порядок ниже.

В любом случае, транспортная развязка, поток людей и ликвидный район станет причиной для отличной стоимости вашей недвижимости.

Компания Чистые Пруды поможет вам юридически грамотно продать коммерческую недвижимость в Москве и Подмосковье. С нашей помощью вы сэкономите свое драгоценное время, потраченное на поиски потенциального покупателя.

Мы решаем задачи любой сложности и продаем коммерческую недвижимость в новостройках, на вторичном рынке, в центре столице и на ее окраинах. АН имеет солидный опыт по продаже объектов коммерческого назначения.

Чистые Пруды поможет вам получить самый выгодный результат от продажи. Будем рады видеть вас в нашем агентстве!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва
______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(7 4,86 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/prodazha-kommercheskoj-nedvizhimosti-osobennosti-sdelki/

Как продать коммерческую недвижимость быстро и выгодно

Особенности продажи коммерческой недвижимости

> Недвижимость > Продажа > Как продать коммерческую недвижимость быстро и выгодно

Чтобы вести успешную предпринимательскую деятельность, необходимо иметь подходящее помещение. Однако случается и так, что помещение необходимо заменить – возможно, вы планируете расширять свой бизнес или переехать в более удобное место.

В этом случае возникает необходимость продажи освободившегося коммерческого помещения. Такая процедура имеет массу юридических и маркетинговых особенностей.

Чтобы разобраться во всех хитросплетениях, для начала необходимо понять, что такое коммерческая недвижимость.

  • Коммерческая недвижимость – что это?
  • Особенности продажи коммерческой недвижимости
  • Основные техники продажи
  • Что можно сделать самому
  • Подготовка документов к сделке
  • Подготовка недвижимости

Коммерческая недвижимость – что это?

Понятие коммерческой недвижимости включает в себя капитальное строение или земельный участок, который используют для ведения предпринимательской деятельности. С помощью такой собственности можно получать доход путём ведения производственной и предпринимательской деятельности, сдачи в аренду, инвестирования и других законных видов деятельности.

Коммерческая недвижимость может быть 6 разных категорий:

  1. Помещения свободного предназначения – это предприятия общественного питания, спортивные комплексы, отели и пр.
  2. Недвижимость для розничной торговли – разнообразные магазины.
  3. Офисные помещения.
  4. Индустриальные и промышленные здания.
  5. Апартаменты для посуточной аренды, а также жилье для сдачи в долгосрочную аренду.
  6. Социальная недвижимость – разнообразные спортивные клубы, вокзалы, аэропорты и пр.

К разряду коммерческой недвижимости можно также относить только что выстроенные многоквартирные дома, в которых планируется продажа квартир. Однако в дальнейшем эта разновидность недвижимости переходит в категорию жилищного фонда.

Особенности продажи коммерческой недвижимости

Чтобы разобраться с тем, как быстро продать коммерческую недвижимость и кто будет этим заниматься, следует помнить, что этот процесс имеет ряд отличий по сравнению с продажей жилых помещений.

Сроки осуществления продажи

Как правило, потенциальный покупатель очень долго оценивает и взвешивает все за и против, прежде чем принять решение о приобретении помещений для коммерческой деятельности.

Оценка стоимости

Обычно правильно определить цену квадратного метра коммерческих помещений бывает достаточно затруднительно. Этот параметр является строго индивидуальным и зависит от возраста здания, его местоположения функционального предназначения.

Состояние документации

Этот вопрос является одним из наиболее серьёзных при приобретении коммерческой недвижимости.

Если здание подверглось даже незначительной перепланировке, были подведены коммуникации или сделаны пристройки, все это необходимо задокументировать и оформить правильно юридически, чтобы в дальнейшем избежать большого количества недоразумений. Если же помещение продаётся с такой проблемой, стоит сделать на него значительную скидку.

Земельный участок

Вопрос земли под нежилым помещением не возникает при покупке жилой квартиры, но при покупке коммерческих помещений он очень даже актуален.

С точки зрения закона, земля под объектом должна находиться в использовании по разрешению местных властей или же находиться в долгосрочной аренде.

Если земельный участок был выделен местными органами власти под определённые цели, построенное на нём коммерческое помещение должно этим целям полностью соответствовать.

Рекламная кампания

Грамотно проведённая рекламная кампания по продаже коммерческой недвижимости имеет большое значение. Необходимо донести до покупателя возможность получения значительной прибыли и успешного ведения бизнеса поле приобретения этой недвижимости. Это существенным образом ускорит реализацию вашей недвижимости.

Расположение здания

Очень важно при продаже нежилого помещения учитывать транспортную развязку поблизости, а также проходимость места, где располагается постройка. Для жилых помещений эти моменты будут скорее минусом, в то время как торговое помещение только выиграет от наличия большого количества людей под дверью.

Основные техники продажи

Очень важно решить для себя, кто будет заниматься процедурой продажи. Продать офис иди другую коммерческую недвижимость быстро можно тремя способами:

  1. Самостоятельная продажа — в этом случае вам не придётся переплачивать за услуги посредника. Но такая техника потребует массы сил и времени.
  2. Обращение к частному риелтору — https://brosalin.ru/realty/. По сравнению с риелторскими агентствами, услуги «частников» обойдутся дешевле, однако, найти хорошего специалиста с безупречной репутацией бывает не всегда легко.
  3. Обращение за помощью к риелторским агентствам. Как правило, они обладают достаточно большими клиентскими базами, однако стоимость их услуг может быть на порядок выше.

Что можно сделать самому

Если вы задумали продажу коммерческого помещения, проще всего будет обратиться за помощью к профессионалам. Однако вы можете самостоятельно предпринять ряд мер по продвижению вашей собственности. Вы можете разместить рекламу в средствах массой информации, а затем организовать доступ потенциальных покупателей для осмотра помещений и обсуждать с ними детали.

Для проведения самостоятельной рекламной кампании потребуется:

  1. Полный пакет документов на ваш офис.
  2. Компьютер с доступом в интернет.
  3. Некоторые финансовые затраты на проведение рекламной кампании в специализированных ресурсах.

Ниже представлен пошаговый план мероприятий, который вы можете провести самостоятельно.

  1. Перед тем как продать офис, нелишне будет проконсультироваться с посредниками относительно возможной суммы, которую вы можете реально выручить за неё, а также сроков и условий реализации. Такие консультации, как правило, даются бесплатно. Кроме того, можно провести самостоятельный мониторинг рынка спроса и предложений на специальных ресурсах.
  2. Далее необходимо составить текст объявления, который позволит выгодно подчеркнуть достоинства вашего помещения и вызовет интерес у потенциальных покупателей.
  3. Подумайте также о том, где вы будете размещать своё рекламное объявление. Если ваше помещение носит специализированный характер, можно подумать о рекламе на площадках соответствующей направленности. Там вы сможете найти большее количество потенциально заинтересованных лиц и предприятий. Можно также разместить объявление на региональных сайтах, занимающихся реализацией недвижимости.
  4. К моменту начала продажи офиса у вас на руках обязательно должен быть на руках полный пакет документов на объект. В случае возникновения у покупателя сомнений, вы сможете предъявить ему их. К тому же ваша готовность провести сделку по первому требованию, и полная готовность всех документов произведёт на покупателя благоприятное впечатление и послужит на благо вашей репутации.
  5. По мере того как будут поступать запросы от заинтересованных лиц, вам будет необходимо организовывать осмотр помещения. Подготовьте его таким образом, чтобы к осмотру оно предстало в наилучшем виде. Приготовьтесь к тому что придётся отвечать на массу вопросов, в том числе и неудобных. Ваше стремление уклониться от ответа может быть истолковано не в вашу пользу и вызвать недоверие.
  6. В случае готовности покупателя совершать сделку, необходимо составить отдельный предварительный договор, соглашение о задатке и условия дальнейших расчётов.
  7. Обязательно оформите договор купли-продажи по всем правилам и в обмен на полученные денежные средства передайте покупателю все документы на недвижимость.

Помните также о необходимости уплаты налогов с продажи.

Подготовка документов к сделке

Готовясь продавать помещение, настоятельно рекомендуется предпринять следующие шаги:

  1. Если объект предполагаемой сделки находился у вас в собственности более 5 лет, желательно проверить кадастровую документацию и при необходимости внести коррективы, чтобы все проведённые улучшения, перестройки и перепланировки.
  2. Обязательно подготовьте все документы, подтверждающие законность обладания земельным участком под строением и его использование по назначению. Если земля была передана в бессрочное безвозмездное пользование органом местной власти, желательно оформить документы о праве собственности на неё.
  3. Очень полезно иметь на руках выписку из Госреестра о том, что продаваемый объект недвижимости не находится под обременением. Если же какое-то обременение имеет место, необходимо иметь документацию с описанием причины этого обременения. Если коммерческая недвижимость качественная, небольшие ограничения со стороны государства не помешают её выгодно и быстро реализовать.
  4. Нелишне будет также проверить и кандидатуру потенциального покупателя. Можно затребовать выписку из каталога юридических лиц, а также проверить полномочия того, кто отвечает за проведение сделки. При наличии доверенности можно проверить её правомочность у нотариуса, который её выдавал.
  5. Собственный пакет документов тоже можно показать опытному и знающему юристу с целью обнаружения и исправления возможных слабых мест.

Наличие на руках полного пакета правильно оформленных документов значительно ускорит возможность реализации и позволит избежать попыток занизить цену.

Подготовка недвижимости

Предпродажная подготовка коммерческого помещения ничем не отличается от подготовки квартиры. Целесообразно провести лёгкий косметический ремонт, но не грандиозную реконструкцию, так как новый владелец всё равно будет проводить перепланировки помещения под свои нужды.

При проведении подготовки важно обратить внимание на следующие детали:

  1. Косметический ремонт здания – подкрашиваются и чинятся мелкие изъяны пола и стен.
  2. Отсутствие строительного мусора от ремонта и следов деятельности арендаторов.
  3. Удаление разного рода указателей, вывесок и надписей.
  4. Приведение в рабочее состояние коммуникаций.
  5. Организация парковки и подъездных дорог к зданию.

Выполнение всех этих рекомендаций даст возможность выгодно продать коммерческое строение в максимально короткие сроки.

Источник: https://domovik.guru/nedvizhimost/prodazha/kak-prodat-kommercheskuyu-nedvizhimost-bystro-i-vygodno.html

Как продать коммерческую недвижимость

Особенности продажи коммерческой недвижимости

Конечно, с точки зрения законопослушного налогоплательщика самым оптимальным способом продажи объекта коммерческой недвижимости является прямая сделка купли-продажи с уплатой всех причитающихся налогов.

Скажем, если объект продает физическое лицо, ему следует заплатить в бюджет 13% от стоимости здания или помещения в том случае, если этот человек владел недвижимостью менее пяти лет. Однако, как правило, в российской практике недорогими объектами стоимостью до 100 млн руб. владеют ИП.

Если ИП не использовал объект для своей коммерческой деятельности, то обязан заплатить те же 13%.

В случае если объект использовался для бизнеса ИП, заплатить нужно 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами. В случае если владельцем объекта является ООО на упрощенной схеме налогообложения, можно не уплачивать НДС.

Однако используют такую форму лишь небольшие компании, доходы от объекта которых не превышают 120 млн руб. в год.

Крупные объекты коммерческой недвижимости предполагают больший оборот, при их продаже возникает необходимость уплачивать НДС, налог на прибыль и 13% с остатка на дивиденды собственнику от дохода с продажи.

Как правило, собственники объектов коммерческой недвижимости предпочитают минимизировать свои расходы, поэтому для совершения сделки используется компания, имеющая накопленный убыток.

Объект переводится на баланс убыточной структуры, и уже она продает объект. Таким способом можно сэкономить 20% налога на прибыль.

Минус схемы в том, что подобная убыточная структура есть не у каждого предпринимателя, при этом все остальные налоги платить все-таки придется.

Вариант второй: продажа за наличные через ячейку

Одним из самых распространенных вариантов структурирования сделок по купле-продаже недвижимости до сих пор остается весьма рискованный способ, предполагающий передачу наличных от покупателя к продавцу.

Делается это следующим образом: продавец официально продает недвижимость по заниженной цене (например, по цене, которую заплатил он сам при покупке, к ней может прибавляться добавочный капитал из-за улучшений на объекте), остальная сумма выплачивается наличными с помощью банковской ячейки. Продавец и покупатель кладут деньги в банковскую ячейку, и продавец получает их, как только у покупателя возникает право собственности на объект продавца.

Такая схема в общем-то незаконна и таит в себе большие риски при проведении сделки. Известны случаи, когда мошенник-покупатель получал в собственность объект и при этом забирал из ячейки деньги.

В свою очередь, добропорядочный покупатель, в случае обнаружения проблем на объекте, не сможет рассчитывать на возврат всей суммы через суд.

В то же время такая схема выгодна покупателю, у которого на руках большая сумма в наличных, доказать законное происхождение которых он не может.

Вариант третий: структурирование сделки через продажу ООО

Разновидностью предыдущего варианта «серой сделки» является продажа объекта путем передачи долей ООО. При такой схеме не нужно платить НДС (а если часть денег передается через ячейку, на налогах можно сэкономить еще больше).

Вариант продажи через ООО заключается в том, что продается не сам объект недвижимости, а компания, на балансе которой он числится. Такая схема популярна при продаже небольших объектов коммерческой недвижимости стоимостью примерно до 100 млн руб.

, но предполагает значительные риски, которые берет на себя покупатель. В случае возникновения проблем и обмана со стороны продавца, суд не сможет рассматривать его в качестве добросовестного покупателя. Ведь приобретал он не объект, а доли в ООО.

Вариант четвертый: продажа нескольких ИП

Достаточно часто в российской практике мы сталкиваемся с ситуацией, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП (два или даже пять). Все ИП работают по «упрощенке», в результате после продажи объекта каждый из продавцов платит в налоговую небольшие суммы.

Такая схема таит в себе следующие риски: покупатель не всегда хочет иметь дело с несколькими собственниками сразу, ведь каждый из них так или иначе может повлиять на ход сделки.

Вариант пятый: перевод объекта в ЗПИФ

Для продажи объекта недвижимости продавец может сформировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ), на баланс которого и переводится здание или помещение. Покупатель приобретает в этом случае не объект, а паи фонда. Таким образом, сделка не влечет за собой необходимость уплаты НДС.

Такой вариант не очень выгоден покупателю, целью которого является спекуляция, то есть быстрая перепродажа объекта с использованием иной схемы структурирования сделки.

Все дело в том, что с баланса ЗПИФа объект может перейти напрямую к собственнику или попасть на баланс ИП (ООО) лишь путем купли-продажи. В этом случае платить НДС все-таки придется. Такой вариант структурирования сделок встречается пока довольно редко.

Однако он выгоден при продаже здания или помещения пулу инвесторов (каждый из которых может стать собственником паев фонда) и практикуется нашей краудфандинговой площадкой AKTIVO.

Артур Устимов, операционный директор краудфандинговой площадки AKTIVO

Источник: https://kontur.ru/articles/4712

Продажа коммерческой недвижимости – что нужно знать?

Особенности продажи коммерческой недвижимости

Сегодня мы поговорим о коммерческой недвижимости. Продажа недвижимости под коммерцию не сильно отличается от продажи жилой недвижимости. Как правило, такую недвижимость продают редко, чаще ее сдают в аренду.

К недвижимости под коммерцию относят помещения или здания под: производственное помещение, офис, склад. То есть помещения или здания, использующиеся для получения прибыли и числящиеся, как нежилая недвижимость.

Продажа коммерческой недвижимости

Предпродажная подготовка объекта заключается в доведении всех документов до ума: все перепланировки или пристройки должны быть узаконены, если имеется земля, то она должна быть приватизирована или иметь долгосрочную аренду, помещение не должно быть обременено залогом или долгосрочной арендой. Если недвижимость была обременена залогом, но все обязательства были погашены, то необходимо сделать отметку в документах о том, что с нее снято это обременение.

Поиск покупателя так же занимает некоторое время.

Для этого можно использовать различные ресурсы:

  • продажа коммерческой недвижимости на Авито;
  • другие Интернет-ресурсы;
  • периодические печатные издания;
  • риелторские компании.

Объявления о продаже коммерческой недвижимости размещают на различных площадках, на которых бывают возможные покупатели как сами собственники, так и риелторы.

Сделки, в которых подготовлены все документы, приемлемая цена за объект, выгодное месторасположение, заключаются максимально быстро и выгодно для обеих сторон.

Стороны заключают договор, а так же акт приема передачи. Сделка вступает в силу с момента подписания договора (нотариальное заверение не обязательно).

Но фактически новый владелец становится таковым только после его регистрации в Росреестре.

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости включает в себя:

  • полные данные о покупателе и продавце;
  • описание объекта продажи:
  • точный адрес;
  • тип: помещение, пристройка или отдельное здания и т.д.;
  • площадь, этаж, расположение в здании (если помещение находится в бизнес-центре, например);
  • и другие детали (если имеются);
  • сумма продажи и валюта (если расчет проводится не в рублях по просьбе продавца, или курс, по которому проводится пересчет) – по умолчанию все сделки с недвижимостью заключаются в национальной валюте;
  • способ и срок расчета;
  • сроки передачи объекта продажи.

Все описания объекта, сумма, валюта, сроки погашения и другие пункты договора должны быть максимально подробно расписаны, чтобы не вызвать в дальнейшем спорных вопросов.

Агентство по продаже коммерческой недвижимости знают все нюансы, которые нужно учитывать при заключении сделки, но и не стоит пренебрегать услугой стороннего адвоката, который еще раз проверит правильность составленного договора (из соображений точности его формулировок и недопущения появления спорных вопросов в дальнейшем).

Собственниками реализуемой недвижимости выступают как юридические, так и частные лица. Продажа физическим лицом не отличается от продажи недвижимости юридическим лицом и обязательны к исполнению все вышеперечисленные требования.

Налог с продажи коммерческой недвижимости

Вопросы продажи для юрлиц и физлиц не отличаются, а вот налогообложение четко разделяется на налог на прибыль для физических лиц и соответствующий налог для юридических лиц.

Физические лица, при продаже недвижимости, подают декларацию в налоговые органы по месту жительства согласно установленного графика. Налог облагается 13% налогом.

Для жилой недвижимости, которой владели менее 3-х лет, этот налог взимается, если более 3-х лет, то налог не взимается. Для коммерческой недвижимости этот закон не действует.

Поэтому сделка облагается 13% налогом на полученную прибыль вне зависимости от срока владения имуществом.

Если физлицо зарегистрировано как ИП и использовало это помещение для получения прибыли ИП, то сделка проходит по документации ИП и облагается соответствующим налогом. Если в разрешительных документах ИП (свидетельстве о госрегистрации) указан вид деятельности аренда недвижимости, то аналогично, прбыль проходит по документам ИП и платится соответствующий налог (если упрощенка то 6%).

Юридические лица так же проводят сделку по соответствующим строкам баланса и прибыль облагается соответствующим налогом, величина которого зависит от системы налогообложения принятой на предприятии.

Продажа и аренда коммерческой недвижимости стали одним из прибыльных видов бизнеса с высокой скоростью окупаемости.

Это стоит учитывать инвесторам, вкладывающих деньги в недвижимость.

Удачи вам! Гузель Минязова

 https://rieltor-ask.ru/

Источник: https://rieltor-ask.ru/prodazha-kommercheskoj-nedvizhimosti-chto-nuzhno-znat/

Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию

Особенности продажи коммерческой недвижимости
Г. Алексеев Автор статьи

В гражданском обороте недвижимости купля-продажа нежилых зданий и помещений занимает существенное место. Офисы, склады, производственные или торговые площадки, как объекты коммерческой недвижимости, могут выступать как выгодный инвестиционный проект для вложения свободных денег.

Юридическое оформление подобных сделок требует грамотного подхода и должной тщательности. Перед тем, как продать нежилое помещение, следует проанализировать все возможные риски и учесть возможные варианты налогообложения.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 – Москва

+7 (812) 309-76-98 – Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 – Круглосуточная бесплатная линия по все России

Для каждого вида коммерческой недвижимости, предлагаемой к продаже, существует ряд особенностей при оформлении сделки. Это может быть дополнительная техническая или разрешительная документация, возможность подключения к коммуникациям, необходимость перепланировок или физический раздел нежилого здания на отдельные доли.

Риски при сделках с нежилой недвижимостью

При купле-продаже коммерческой недвижимости обе стороны договоры несут определенные риски. В большей степени это относится к покупателю, однако и продавец нежилого помещения может оказаться в положении, когда придется принимать участие в судебных спорах по поводу правомерности проведенной сделки.

В судебной практике выделяются основные виды рисков, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости:

  • возможность расценивания договора не заключенным – может наступить, если в тексте договора недостаточно полно раскрываются его существенные условия (предмет договора и его цена);
  • вероятность признания сделки недействительной – любое нарушение требований закона при заключении договора купли-продажи нежилого помещения или отсутствие необходимых справок и разрешений чревато тем, что соглашение будет объявлено незаконным;
  • риск покупки недвижимости с обременениями третьих лиц;
  • риск неисполнения сторонами своих обязательств по договору или оспаривания одной из сторон факта оплаты или передачи имущества;
  • возможность включения проданного нежилого помещения в наследственную массу, если смерть продавца наступила до регистрации перехода права собственности.

Задача обеих сторон – максимально добросовестно отнестись к подбору необходимых документов и составлению договора купли-продажи. Надежно и быстро продать нежилое помещение можно только тогда, когда все нужные бумаги будут в безупречном порядке, а текст договора будет досконально оговаривать все необходимые условия.

Структура договора купли-продажи нежилого помещения

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости предусматривает, что стороны (продавец и покупатель) достигли соглашения о реализации конкретного здания, строения или иного сооружения, имеющего статус нежилого помещения по цене, которая устраивает обоих. В качестве сторон договора могут фигурировать физические лица, предприятия и организации, государство.

В тексте договора должны присутствовать обязательные сведения:

  • информация о продавце и покупателе – личные данные граждан с паспортными данными или сведения об уполномоченном лице, представляющем интересы организации;
  • данные о предмете договора – объекте недвижимости, с точным указанием местоположения и кадастрового номера, размера занимаемой площади, качественных характеристик. Во избежание недоразумений или разночтений рекомендуется описать продаваемое помещение максимально подробно;
  • цена продаваемого нежилого помещения – указывается стоимость одного квадратного метра и полная стоимость объекта недвижимости. По действующему законодательству цена должна быть обозначена в российских рублях. Если стороны намерены производить расчеты в иной валюте, то в договоре обязательно предусматривается отдельный пункт, содержащий информацию о том, по какому курсу будет происходить перерасчет;
  • процедура проведения расчетов между сторонами – в соглашении непременно детально расписать порядок внесения задатка при подписании договора, сроки и суммы передачи окончательного расчета от покупателя продавцу, способ оплаты (наличный расчет или перечисление на банковский счет);
  • указание стороны договора, обязанной нести затраты по государственной регистрации права собственности и дополнительные расходы (аренда банковской ячейки, оформление аккредитива). Традиционно издержки по регистрации несет покупатель, но стороны вправе установить любое разделение затрат между продавцом и покупателем;
  • определение конкретного срока, в течение которого должна произойти передача нежилого помещения покупателю;
  • ответственность продавца и приобретателя за нарушение отдельных пунктов договора или неисполнение его условий.

Чем детальнее будет составлен договор купли-продажи, тем больше шансов, что, при наступлении негативных обстоятельств, стороны смогут отстоять свое право в судебном процессе, и не будут нести незапланированные убытки.

Документы для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости не подразумевает регистрации уполномоченным органом или нотариального удостоверения. После подписания соглашения обеими сторонами договор вступает в силу, однако право собственности на нежилое помещение будет сохраняться за продавцом до момента завершения регистрационных действий по переходу права к покупателю.

Вступивший в силу договор купли-продажи передается в территориальное отделение Росреестра для проведения процедуры регистрации перехода права собственности. Заявителями выступают обе стороны договора купли-продажи либо уполномоченное лицо при наличии нотариально удостоверенной доверенности.

Вместе с заявлением в Росреестр передаются следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности продавца на отчуждаемое нежилое помещение или иные документы, подтверждающие это право;
  • договор купли-продажи нежилого помещения, включая все приложения и передаточный акт;
  • справка из БТИ о кадастровой стоимости продаваемого имущества;
  • кадастровый паспорт нежилого помещения с поэтажной экспликацией и отметкой БТИ;
  • справка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии арестов, обременений или залога;
  • согласие супруга/супруги, заверенное нотариусом – если отчуждаемое нежилое помещение выступает, как совместно нажитое имущество;
  • разрешение органа опеки – если продавцом является ребенок, не достигший совершеннолетия;
  • оригинал платежной квитанции, подтверждающей оплату пошлины за госрегистрацию перехода права собственности.

Если одной из сторон договора является юридическое лицо, то Росреестр дополнительно потребует предоставление корпоративных документов:

  • оригиналы и копии Устава организации, учредительного договора, выписки из ЕГРЮЛ, свидетельств о регистрации предприятия и его постановке на учет в ФНС;
  • подтверждение полномочий директора предприятия;
  • протоколы, подтверждающие одобрение совершаемой сделки органом управления предприятия (учредителями или советом директоров).

Если предметом сделки купли-продажи является встроенно-пристроенное или отдельно стоящее строение, то продавец должен представить правоподтверждающие документы на земельный участок под зданием.

В случаях, когда земельный надел оформлен в бессрочное пользование по договору аренды, собственник здания может продать нежилое помещение без земли.

Новый владелец недвижимости вправе заключить договор аренды на тех условиях, которые действовали для продавца нежилого помещения.

Список документов, необходимых для совершения регистрационных действий, может корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и региональных требований. Точный перечень можно узнать заблаговременно в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы или МФЦ.

Регистрация перехода права собственности производится в течение одного календарного месяца, после чего стороны получают соответствующие свидетельства.

Как продать нежилое помещение без налогов

Если в качестве продавца коммерческой недвижимости выступает гражданин (физическое лицо), то он должен уплатить в бюджет налог с полученного дохода.

Ставка сбора составляет 13% от той суммы, которая фигурирует в договоре купли-продажи.

Если продавец недвижимости не является налоговым резидентом (находится на территории России менее 183 дней на протяжении одного календарного года), то ставка НДФЛ увеличивается до 30%.

Избежать уплаты налога на доходы можно в том случае, если нежилое помещение находилось в собственности гражданина более трех лет.

Если коммерческая недвижимость имела статус нежилого помещения с момента постройки, то срок владения будет исчисляться с того времени, как зарегистрировано право собственности на него.

В ситуации, когда продаваемое имущество ранее представляло собой жилую недвижимость, а позднее переводилось в нежилое помещение, то три года исчисляются с того момента, как факт перевода был зарегистрирован уполномоченным органом.

Следует знать, что льгота по освобождению гражданина от обязанности платить НДФЛ с дохода, полученного в результате реализации коммерческой недвижимости, предоставляется только в том случае, если собственник не использовал ее для получения прибыли. Признаки предпринимательской деятельности, которые делают невозможным применение освобождения, заключаются в следующем:

  • продавец зарегистрирован в качестве предпринимателя или учредителя юридического лица;
  • хозяйственная деятельность осуществлялась по адресу нежилого помещения.

Если помещение сдавалось в аренду, и собственник в полном объеме выплачивал НДФЛ с начисленной арендной платы, то при продаже коммерческой недвижимости он освобождается от уплаты дополнительных налогов.

Как продать нежилое помещение с землей

При отчуждении зданий, строений или помещений Гражданский кодекс подчиняется требованиям земельного законодательства. Если в качестве продавца нежилого помещения выступает собственник земельного участка, на котором возведено здание, то вместе с коммерческой недвижимостью отчуждается и земля. Исключение составляют следующие случаи:

  • продажа части здания, выделение которой в натуре вместе с частью земельного надела не представляется возможным;
  • строение располагается на изъятом из оборота земельном участке.

Положения Земельного кодекса не распространяются на ситуации, когда предметом сделки служат объекты коммерческой недвижимости, расположенные в административных сооружениях. В многоэтажном здании можно продать отдельное нежилое помещение, но вычисление и отчуждение приходящейся на него части земельного участка невозможно.

Если отдельно стоящее либо встроенно-пристроенное строение принадлежит нескольким сособственникам и отчуждается доля недвижимого имущества, вместе с ней происходит передача права собственности приобретателю и доли земельного участка.

Продажа нежилого помещения по частям

Владелец коммерческой недвижимости вправе совершать сделки по продаже отдельных частей нежилого помещения. Перед тем, как приступить к составлению договора с покупателем, необходимо осуществить раздел здания на составляющие и постановку вновь образованных частей помещения на учет в государственном кадастре.

Для этого следует составить технические планы выделенных частей и получить на них кадастровые паспорта. После этого собственник может передать документы в подразделение Росреестра и зарегистрировать право собственности на сформированные самостоятельные части помещения. Дальнейшая процедура по продаже имущества проходит по установленному регламенту.

Реализация нежилого здания или помещения – процесс, требующий приложения значительных усилий со стороны продавца.

Во избежание недоразумений, отказ в регистрации уполномоченным органом или судебных разбирательств следует тщательно отнестись к составлению договора купли-продажи и формированию необходимого пакета документов.

При возникновении сложностей с подбором справок и свидетельств лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Источник: https://www.pravometr.ru/kak-prodat-nezhiloe-pomeschenie-detal-noe-rukovodstvo-k-deystviyu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.