Ликвидационная стоимость это недвижимости

Содержание

Что такое ликвидационная стоимость объекта недвижимости

Ликвидационная стоимость это недвижимости

В данной статье рассказывается, что это такое – ликвидационная стоимость недвижимости в оценке.

Вы узнаете, какие существуют методы оценки (прямой, косвенный), есть ли смысл проводить ее в условиях кризиса и как осуществляется расчет? А так же ознакомитесь с факторами, влияющими на ликвидационную оценку недвижимости. В данной статье рассказывается, что это такое – ликвидационная стоимость недвижимости в оценке.

Вы узнаете, какие существуют методы оценки (прямой, косвенный), есть ли смысл проводить ее в условиях кризиса и как осуществляется расчет? А так же ознакомитесь с факторами, влияющими на ликвидационную оценку недвижимости.

Отличие ликвидационной стоимости от рыночной

Рыночная стоимость – это вероятная цена, за которую можно продать квартиру на рынке недвижимости, учитывая ее особенности. Данная цена зависит от множества факторов:

  1. Квадратуры.
  2. Развитости инфраструктуры района, в котором она расположена.
  3. Типа многоквартирного дома.
  4. Коммуникаций.
  5. Расположения комнат.
  6. Отдаленности от центра города.

Ликвидационная стоимость отличается тем, что это та цена, с которой продавцу нужно вынужденно согласиться, если продать квартиру необходимо за короткий срок в силу определенных обстоятельств.

На сумму ликвидационной стоимости в первую очередь влияет тот факт, что реализовать ее нужно как можно быстрее. А вот на рыночную стоимость временной фактор роли не играет, оценивается в первую очередь качество жилой недвижимости.

Основными отличиями ликвидационной стоимости от рыночной являются:

  • реализация недвижимости является вынужденной;
  • короткий срок продажи.

Как оценивается ликвидационная стоимость?

Существует два наиболее распространенных метода расчета: прямой и косвенный. Далее более подробно рассмотрим каждый из них.

При расчете прямым способом применяется сравнительный анализ. То есть анализируются не так давно проданные квартиры с похожими характеристиками. Проведя исследование цен, можно вывести оптимальную стоимость интересующего объекта. Недостатком данного метода является, то что его нельзя применять при оценке квартир, которые были спроектированы по индивидуальному проекту.

Косвенный метод основывается на рыночной стоимости с вычетом ликвидационных расходов, связанных с быстрой подготовкой всей необходимой документации и ограниченными сроками реализации жилого недвижимого имущества.

Основные этапы оценивания ликвидационной стоимости:

  1. Согласование точной даты.
  2. Определение метода оценивания.
  3. Сбор необходимой информации.
  4. Согласование полученной информации.
  5. Составление подробного письменного отчета.

Документы, необходимые для проведения экспертизы

В процессе оценки специалисту-оценщику потребуется определенный ряд документов для проведения расчетов и анализа недвижимости.

Перечень основной документации:

  • документ, подтверждающий собственность (договор купли-продажи на квартиру, дарственная и т.д.);
  • выписка из технического паспорта бюро технической инвентаризации;
  • подробная схема жилой недвижимости;
  • справки о наличии или отсутствии задолженностей по квартире.

Ликвидационная стоимость недвижимости в оценке: что это?

Определений существует множество, суть их всех сводится в отношении объектов недвижимости к следующему: ликвидационная стоимость недвижимости в оценке — это рыночная стоимость, которую можно получить при кратчайших сроках реализации объекта.

Такие шаги предпринимаются в отношении объектов недвижимости в таких случаях:

  • получить хоть какую-то выручку от малоперспективного «долгостроя», когда здание только разрушается, а его назначение, планировка и иные характеристики потеряли за время многолетнего простоя свою актуальность;
  • бизнес, привязанный к зданию, перестал быть доходным, и логичнее продать его, чем усугублять положение, продолжая убыточную деятельность;
  • перед тем, как выставлять на торги объект, принадлежащий государству;
  • в исполнительном производстве с предприятиями-банкротами;
  • при необходимости срочной продажи недвижимости по приватным мотивам, и пр.

Если строение обветшавшее или никому не интересно,как здание, то ликвидационная стоимость может включать цену строительных материалов, оборудования, конструкций, которые образуются при разборке, и земельного надела.

Существует прямая зависимость между срочностью реализации и конечной цифрой ликвидационной стоимости. Чем быстрее нужно продать, тем ниже ликвидационная оценка недвижимости.

Обычно долго прицениваются,выискивают варианты,прежде чем сбагрить объект, и стараются приукрасить его, чтобы повысить впечатление от внешнего вида ради получения большей выручки.

В случае с ликвидационной оценкой никакие маркетинговые шаги не предпринимаются, чтобы не вкладывать средства, так как цель иная– как можно быстрее реализовать имущество.

Ликвидационная стоимость: что это?

Ликвидационная стоимость жилой недвижимости представляет собой цену, за которую ее можно продать в кратчайшие сроки без учета прочих издержек.

Иными словами, это такая стоимость, за которую владелец квартиры будет готов ее продать, при условии, что реализовать ее нужно очень быстро по каким-либо причинам.

Эта цена всегда значительно ниже рыночной, обычно разница составляет около 30 процентов.

Оценка проводится для:

  • банковских учреждений;
  • конечного покупателя;
  • местных органов власти.

При получении кредита на квартиру обязательно проводится оценка стоимости жилья. Это связано с тем, что недвижимое имущество на период выплаты кредита становится собственностью банка.

Чтобы правильно оценить ликвидационную стоимость и избежать возможных ошибок продавцу лучше всего обратиться за помощью к независимым оценщикам или агентству недвижимости.

Отдавать предпочтение стоит компаниям, которые хорошо зарекомендовали себя на рынке недвижимости, имеют соответствующий опыт.

Также следует убедиться, что у оценщика есть лицензия, сертификат на проведение оценочной операции.

Для того, чтобы заказать оценку продавец должен предоставить специалисту документ, подтверждающий право собственности на квартиру.

От каких зависит факторов?

Сумма такой оценки зависит от следующих факторов:

  • срока, в течение которого намечена реализация;
  • размера (площади, протяженности, этажности и пр.);
  • состояния объекта – готовое здание или недостроенное, наличие хорошей отделки, оснащенности и пр.;
  • рыночной привлекательности, учитывая район расположения;
  • настроя продавца;
  • общей оживленности рынка недвижимости.

Каждый из этих факторов вносит свою поправку в конечный результат, а при неблагоприятном раскладе может случиться, что ни один из факторов не способствует повышению величины оценочной суммы.

Для примера можно взять самый простой вариант – квартиру. Не секрет, что малометражное жилье пользуется повышенным спросом, его как раз и можно реализовать в кратчайшие сроки.

А если такое популярное имущество, путь и без хорошего дорогостоящего ремонта, да еще находится в самом востребованном районе, то ликвидационная оценка может даже превысить цену 4-комнатной квартиры в этом же районе.

Так как быстро найти покупателя может не выйти, то остается только понижать ликвидационную стоимость, а это как раз и диктуется настроем продавца.

Часто обстоятельства заставляют собственника сжать срок до такой степени, что ликвидационная оценка может оказаться ниже разумного предела – это бывает при банкротстве, а также при продаже залогового имущества.

Существует разделение ликвидационной стоимости на такие виды:

  • упорядоченную(когда срок реализации позволяет распродать имущество по разумным ценам);
  • принудительную(когда выброс на рынок и реализация проводятся в минимальные сроки – при банкротстве, например);
  • с прекращением существования активов собственника (в этом случае объекты как таковые не покупаются, а разбираются, то есть демонтируются, с целью использования места для строительства иной недвижимости).

Законодательно процесс определения ликвидационной оценки регламентируется такими государственными актами:

  • ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной…» в редакции 2019 г.;
  • ст. 54 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве» №119 – ФЗ от 21 июля 1997 г.;
  • ст. 82 ФЗ РФ №119- ФЗ от 21 июля 1997 г.;
  • ст. 130, 132 ГК РФ.

Существует такое направление в бизнесе, когда распродающееся за бесценок, в срочном порядке, недвижимое имущество скупается дельцами, а потом реализовывается, когда найдется выгодный вариант.

Вопросы и ответы

Использованные источники информации.

  • http://advicelawyer.ru/nedvizhimost/likvidatsionnaya-stoimost-kvartiryi.html
  • http://zhivemvrossii.com/otsenka-nedvizhimosti/likvidationnya-stoimoct.html

Источник: https://xn--2-8sbfjqej3aj.xn--p1ai/chto-takoe-likvidacionnaya-stoimost-obyekta-nedvijimosti.html

Что такое ликвидационная стоимость объекта недвижимости?

Ликвидационная стоимость это недвижимости

Зачастую при совершении операций с недвижимым имуществом определяется его рыночная стоимость, но существуют ситуации, в которых есть необходимость получить оценку ликвидационной стоимости квартиры, частного дома, здания и других объектов. В этой статье мы рассмотрим, что такое ликвидационная стоимость объекта недвижимости, какие особенности существуют в методологии ее оценивания и какие проблемы могут возникнуть при проведении вычислений.

Особенности определения ликвидационной стоимости

Ликвидационная стоимость недвижимости – это цена, по которой квартира, офисное помещение, промышленное здание или другой объект недвижимости может быть продан в условиях ограниченности сроков экспозиции.

Таким образом, отличительным критерием ликвидационной стоимости от рыночной выступает необходимость вынужденного отчуждения.

При этом владелец вынужден реализовать имущество на менее выгодных условиях, чем при возможности увеличения сроков продажи.

Расчет ликвидационной стоимости недвижимости может потребоваться для:

  • банковских учреждений, предоставляющих ипотечные кредиты на покупку квартиры или дома;
  • покупателя недвижимости, рассматривающего возможность его дальнейшей перепродажи;
  • органов власти, рассматривающих возможности реконструирования, завершения или реставрации объектов незавершенного строительства, уничтожения аварийных зданий (сооружений);
  • суда (в случае конфискации недвижимого имущества за долги);
  • руководства компаний (в ситуации возникновения угрозы банкротства, оглашения процедуры ликвидации активов, проведения реструктуризации и т.п.).

Как определить ликвидационную стоимость объекта недвижимости? Сокращенный период экспозиции создает условия, в которых оценка ликвидационной стоимости недвижимости должна производиться с применением корректировочных показателей. В оценочной практике для расчета используется формула:

Сл = Ср*(1 – К),

где:

Сл – ликвидационная стоимость оцениваемого объекта;

Ср – рыночная стоимость;

К – корректировочный коэффициент.

В соответствии с приведенной формулой определение ликвидационной стоимости жилой недвижимости включает несколько стадий:

  1. осуществляется оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием методов доходного, затратного и сравнительного подхода. Узнать подробнее о том, как происходит оценка недвижимости можно из нашей следующей статьи;
  2. рассчитывается поправочный коэффициент, учитывающий условия вынужденности реализации. При этом стоит учитывать, что на данный показатель оказывают влияние определенные факторы:
    • сроки продажи;
    • расходы, обусловленные необходимостью продажи;
    • тип объекта недвижимости и его характеристики;
    • уровень спроса;
    • используемые способы реализации;
    • возможные риски, связанные с инвестированием;
    • общая ситуация на рынке коммерческой и жилой недвижимости.
  3. определённая на первом этапе стоимость корректируется в соответствии с полученным поправочным коэффициентом.

Ключевые проблемы, возникающие при расчете ликвидационной стоимости

Особенности оценки ликвидационной стоимости недвижимости напрямую связаны с ограниченностью периода, на протяжении которого необходимо заключить сделку купли-продажи. Так при увеличении периода экспозиции ликвидационная стоимость недвижимости будет увеличиваться, а при необходимости продажи в максимально короткие сроки – снижаться.

Кроме того, чтобы оценить стоимость помещения, здания или квартиры, следует учитывать расходы, которые возникают во время выставления объекта на продажу. При этом перед экспертом-оценщиком стоит задача определить оптимальное соотношение возможного дохода и прогнозируемых расходов, позволяющее получить максимально высокую чистую прибыль.

Возможные проблемы расчета ликвидационной стоимости объекта недвижимости:

  • Специфические характеристики ликвидируемых компаний. В зависимости от особенностей ведения учета недвижимого имущества и уровня юридического обеспечения процесс переоформления и получения правоустанавливающих документов новым владельцем может затягиваться. При этом ситуацию может усугублять текущее состояние активов, требующих вложения дополнительных средств или не отвечающих современным эксплуатационным или функциональным требованиям.
  • Применение подходов к оценке. На практике для оценки недвижимого имущества могут применяться методики доходного, затратного или сравнительного подхода. При этом в определенных случаях оценка промышленных зданий с использованием сравнительного подхода является невозможной в связи с отсутствием информации об объектах-аналогах, которые можно взять за базу для сравнения.
  • Переход от рыночной к ликвидационной стоимости. Ключевой проблемой преобразования рыночной стоимости в ликвидационную является расчет коэффициента (скидки), возникающего в результате вынужденного отчуждения. В теории для расчета данного показателя могут использоваться три метода: экспертный, сравнения продаж и метод прямого анализа ключевых характеристик.

В связи с ограниченностью информации о совершаемых сделках в открытом доступе, как правило, на практике используется экспертный метод. В данном случае крайне важно заказать независимую оценку коммерческой недвижимости в надежной компании, которая гарантирует, что расчет поправочного коэффициента будет выполнен обоснованно и корректно.

Источник: https://www.uphill.ru/press-czentr/stati/likvidatsionnaya-stoimost-nedvizhimosti/

Что такое ликвидационная стоимость квартиры – БТИ

Ликвидационная стоимость это недвижимости

  • В условиях кризиса трудно быстро реализовать объект недвижимости.
  • Какие факторы влияют на ликвидационную стоимость недвижимости в оценке и какие методы применяются для ее определения?
  • Об этом и многом другом мы расскажем в статье представленной ниже.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84.

Это быстро и бесплатно!

Методы

Методологические исследования в нашей стране проводились мало, поэтому в основном при проведении такой оценки пользуются опытом других стран.

Из всего многообразия методов у нас прижилось несколько, которые позволяют примериться и с немалой степенью точности прогнозировать реальную цену недвижимости.

При использовании этого метода применяют сравнительный подход. Это заключается в поиске недавно реализованных объектов с аналогичными характеристиками. Цифры сделок по купле-продаже примерно таких же объектов позволяют установить сумму оценки исследуемого предмета грядущей реализации.

  • Специалистам, пользующимся прямым методом, нужно обладать отличной интуицией и знаниями основ жизнедеятельности рынка продаж в области недвижимости, чтобы правильно сориентировать собственника по сумме, которую он сможет получить.
  • Такой метод практически идеален для работы в секторе жилой недвижимости, причем возведенной по типовым проектам.
  • Этой методикой пользуются и для серийных зданий офисного, промышленного, торгового, культурного назначения, хотя невысокая частота операций с подобными объектами не дает возможности точно установить цифру оценки.
  • Для работы с квартирами, домами, построенными по индивидуальным проектам, прямой метод не годится, даже если применять систему корректирующих коэффициентов.
  • Для эксклюзивных зданий потребуется индивидуальный расчет, такую недвижимость трудно продать быстро, а ликвидационную стоимость определить очень трудно.

Косвенный

  1. Этот метод основан на определении рыночной стоимости, с применением к ней понижающих поправок, вызванных жесткими сроками продажи и необходимостью вычитания из общей суммы тех затрат, которые придется понести на подготовку документации и всего процесса ликвидации.

  2. Часто за исходящую сумму берут кадастровую стоимость объекта, и к ней применяют корректировочные коэффициенты.

  3. И один, и другой методы особой точностью не отличаются, так как агентства недвижимости информацию о своих сделках не разглашают, а прогнозирование, особенно в период пассивности рынка, проблематично.

Расчет

По одному из подходов определяют исходную цифру – рыночную стоимость, а потом по избранному методу выбирают одну из формул и производят расчет. Рыночную оценку снижают на размер предпродажных затрат, и уже полученный итого принимают в расчет.

К предпродажным тратам относят:

  • услуги оценщиков;
  • комиссионные юристов и консультантов;
  • админ. расходы и пр.

Обычно на эти статьи тратится около 10% от рыночной цифры оценки. В формулу подставляют значения понижающих коэффициентов, и получают примерный итог, то есть искомую величину реальной продажной цены объекта.

Как рассчитать?

  • Наиболее приближенные к реальности результаты могут получить эксперты, имеющие наработанный опыт в данной области, и уже выработавшие интуитивное чутье.
  • Формулу берут обычно такую:
  • Л = Р х К, где:
  • Л- ликвидационная стоимость;
  • Р – рыночная, уже за минусом 10% предпродажных затрат;
  • К – коэффициент соотношения этих двух показателей.

Специалисты определяют это соотношение, высчитывая по специальным таблицам дисконтный период, число этих периодов, примерный срок, который потребуется на то, чтобы найти покупателя, а также коэффициент эластичности спроса на данный вид недвижимости.

Ликвидационная стоимость всегда ниже рыночной, а вот насколько – это под силу рассчитать специалистам, в каждом конкретном случае результат разный. Обычно разница между этими стоимостными показателями по расчетам профессионалов составляет около 30%.

В период нестабильности рынка продаж прогнозировать что-либо особенно непросто, по таким причинам:

  • нехватка финансового обеспечения, плюс буксование кредитных программ банков;
  • проблематичность реализации крупных объектов, как следствие вышеперечисленных обстоятельств;
  • сдвиг вектора продаж в направлении небольших объектов недвижимости, а также рынка вторичного жилья.
  1. В период кризиса нет смысла в выборе одной методики, следует использовать комбинацию обоих методов – и прямого, и косвенного, а также статистические данные в пределах практики отдельных агентств.
  2. Хотя пока что нет достаточного опыта и методических исследований, которые были бы максимально приближенными к условиям нашей страны, но опыт зарубежных специалистов помогает определять ликвидационную стоимость объектов недвижимости в оценке.
  3. Чем меньше срок, в течение которого владелец вынужден продать имущество, тем на меньшую сумму выручки он может рассчитывать.
  4. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 
  5. +7 (499) 703-45-84 (Москва)

+7 (812) 309-58-40 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Источник:

Ликвидационная стоимость квартиры

19:50, 11 октября 2016 3   0   7534

Довольно часто при проведении правовых операций с жилой недвижимостью требуется определение ее стоимости. С этой целью проводят финансовую оценку квартиры, по результатам которой, как правило, выводят размер ее рыночной и ликвидационной стоимости. И если же с первой стоимостью все понятно, то значение ликвидационной цены вызывает множество вопросов.

Ликвидационная стоимость недвижимости, оценка и расчет, особенности и функции, метод ликвидационной стоимости | Жилищный консультант

Ликвидационная стоимость это недвижимости

Оценка недвижимости – профессиональная деятельность представителей государства, ее субъектов, физических лиц и организаций, направленная на получение средней величины стоимости конкретного объекта недвижимости.

Представителями могут быть физические лица, прошедшие соответствующее обучение и лицензированные государственными сертификатами организации, осуществляющие профессиональную деятельность по выполнению задач федерального или частного характера.

Оценочная деятельность на территории РФ регламентирована международными соглашениями, нормативными актами субъектов Федерации и ФЗ №135 «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 г.

Данный норматив выделяет два основных метода определения стоимости имущества:

  1. Рыночный. Базируется на маркетинговой основе – оптимальный расчет цены строения для ее отчуждения на открытом рынке без учета срока продажи.
  2. Ликвидационный. Опирается на определение конкретной величины стоимости недвижимости, за которую ее можно продать за максимально короткий срок.

Что такое ликвидационная стоимость квартиры? Это конкретная величина расчета цены на квартиру, которая зависит от скорости осуществления процесса отчуждения или передачи недвижимости иному лицу.

Необходимость проводить такой метод оценки имущества возникает в связи банкротством юридического лица, неоплаченными долгами физического лица либо передачей государственной собственности во временное или постоянное пользование.

Ликвидационная стоимость, ее определение и реализация проводится в первоначальный период отчуждения вещного права:

  • Для физических и юридических лиц в результате списания за долги либо при разделе имущества на доли. Например, при конфискации имущества через суд.
  • Для субъектов федерации и государства, при передаче собственности во владение частным лицам – ликвидации или предоставлении жилого помещения для найма на длительный срок.

Методы оценки ликвидационной стоимости

Стоимость при вынужденной продаже квартиры определяется в соответствии коммерческой цены на недвижимость с учетом вычета убытков, которые могли возникнуть в процессе подготовки и реализации отчуждения собственности.

При определении величины цены на имущество в обычном случае применяются два основных способа:

Прямой способ – метод сравнительного подхода. Его основная функция: получить результат путем прямого сопоставления ценовой величины конкретного объекта с аналогами. Такой метод используется в риэлтерских компаниях. Они обладают статистическими данными реальных сумм покупок жилого имущества и могут точно определить ликвидационную стоимость.

Косвенный способ – процедура получения искомой суммы путем анализа рыночной цены на квартиру. При выявлении среднестатистического показателя коммерческой стоимости объекта недвижимости происходит вычет стоимости затрат на его ликвидацию.

Для физического лица или организации, которая не располагает объективными сведениями о реальном рыночном обороте в сфере недвижимости, предпочтительнее использовать косвенный метод получения ликвидационной стоимости жилья.

Расчет ликвидационной стоимости

Расчет ликвидационной стоимости при применении косвенного метода анализа вычисляется по общей формуле:

Л = В*К, где:

  • Л – требуемая к вычислению сумма.
  • В – величина рыночной стоимости рассматриваемого объекта.
  • К – поправочный коэффициент.

Ликвидационный вычет является наиболее значимым понятием, влияющим на окончательную сумму оценки недвижимости. При вопросе, как рассчитать вычет – скидку на ликвидацию жилой собственности, следует принять к сведению следующие факторы:

  • Экспозиционный период. Фактический срок, за который необходимо реализовать вещное право на ликвидацию имущества.
  • Привлекательность для инвестора. Рассматриваются отдельные характеристики жилья, чья функциональность может повлиять на потребительский интерес к товару.
  • Рыночная ликвидность. Маркетинговое понятие: чем выше цена на объект, тем меньше потенциальных клиентов.
  • Субъективные особенности. Учитываются возможные расходы, возникшие в результате подготовки или реализации недвижимости. Например, инвентаризация или необходимость восстановления технических паспортов на собственность.

цель анализа перечисленных понятий – выведение поправочного коэффициента от 0.05 до 0.3, что составляет до 30% от коммерческой стоимости недвижимости. Приведенная ставка является наиболее дефицитным методом определения ликвидности.

Заключение

Оценка ликвидационной стоимости квартиры применяется при вынужденной продаже собственности. Такая оценка имущества применяется:

  1. В случае отчуждения имущества за долги.
  2. При ликвидации муниципальной или государственной собственности.
  3. В случае отчуждения жилья в федеральное пользование.
  4. При реализации квартир в недостроенном многоэтажном доме или частном секторе.

Список законов

  • Закон № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему – это быстро и бесплатно!

Источник: http://estate-advisor.ru/prodazha/likvidacionnaya-stoimost-kvartiry/

Ликвидационная стоимость: что это такое, как оценивается и какие факторы на неё влияют

Ликвидационная стоимость это недвижимости

Причины продажи недвижимости бывают разные. Кто-то готовится расширяться, покупая квартиру побольше, кто-то уезжает в другие города и страны, кто-то хочет переехать в более престижный район. Бывают причины и менее позитивные. Но в любом случае люди хотят продать свою недвижимость как можно быстрее.

Иногда это нужно сделать максимально быстро, и продавец готов пойти даже на значительное снижение цены. В подобной ситуации будет полезно изучить такое понятие, как ликвидационная стоимость квартиры. Что это такое и для чего нужно, разберем ниже.

Что такое ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость недвижимости — это цена, по которой объект можно продать в кратчайшие сроки. Под этой стоимостью подразумевается, что объект будет продан за короткое время, меньше обычного срока экспозиции (промежутка времени, начинающегося со дня, когда недвижимость была выставлена на продажу, до момента, когда сделка была совершена), без любых других условий.

Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки — это работа специалистов, которые обладают соответствующими знаниями и компетенциями. Простой обыватель вряд ли объективно и до мелочей сможет просчитать эту величину.

Результат будет либо меньше реальной ликвидационной цены, что выйдет в ущерб продавцу, либо больше, в таком случае объект не будет продан за максимально возможное короткое время. Поэтому для объективного расчета рекомендуется обращаться в оценочные компании.

Ситуации, в которых нужна информация о ликвидационной цене:

  • получение выгоды от долгостроев. Это тот случай, когда у здания не осталось ни малейшей перспективы, планировки устарели, строение разрушается. И последнюю выручку можно «выжать» по ликвидационной стоимости;
  • бизнес, который привязан к зданию, перестал приносить доходы и логичнее его продать, чем работать себе в убыток;
  • выставление государственного объекта на торги;
  • процесс исполнительного производства в отношении предприятий-банкротов;
  • срочная продажа недвижимости по разным причинам.

Запрашивают информацию о ликвидационной цене:

  • банки при выдаче ипотеки, так как квартира будет находиться в залоге;
  • любой заинтересованный покупатель;
  • суд при конфискации жилья за долги;
  • органы власти при уничтожении аварийной недвижимости.

Отличие от рыночной стоимости

Помимо ликвидационной цены, существует еще и рыночная. Рыночная — это вероятная стоимость, за которую можно продать квартиру, с учетом ситуации на рынке недвижимости.

Эта цена зависит от нескольких факторов:

  • площадь объекта;
  • инфраструктура района;
  • тип дома;
  • планировка;
  • стоимость аналогичных предложений;
  • отдаленность от социально важных объектов города (а также центра города и т.д).

Отличие состоит в том, что с ликвидационной ценой продавец вынужден согласиться, когда в силу обстоятельств недвижимость нужно продать в короткий срок. Ведь она иногда бывает меньше на 30 и более процентов от рыночной.

На рыночную стоимость временной факт не влияет, оценивается в первую очередь качество объекта. И эта цена обычно устраивает владельца продаваемой недвижимости.

Методы оценки

Способов оценки ликвидационной стоимости существует два:

Прямой способ

Используется сравнительный подход. Его суть заключается в том, чтобы получить результат путем сравнения ценовой величины данного объекта с аналогичными предложениями. В основном таким способом пользуются агентства недвижимости.

Риэлторы имеют доступ к статистическим данным о покупках разных видов недвижимости и могут определить ликвидационную стоимость.

Косвенный способ

Это процесс получения нужной суммы методом анализа рыночной цены на квартиру. Выявляется средняя коммерческая цена объекта и вычитается стоимость затрат на его ликвидацию.

Важно! Физическим лицам лучше использовать косвенный метод оценки, так как у них возможно отсутствие полных и объективных сведений о реальном рыночном обороте в сфере недвижимости, что приведет к неточным результатам.

При использовании этого метода необходимо учитывать действие поправочного коэффициента. Он показывает влияние большого количества факторов на совершение сделки. Не существует какой-либо точной величины этого коэффициента, все зависит от конкретного случая. Поэтому косвенный способ может не дать абсолютно точный результат.

В настоящее время используют поправочный коэффициент величиной в 30% от рыночной стоимости.

Формула для расчета стоимости выглядит так:

Л=В*К, где:

  • Л — ликвидационная цена;
  • В — рыночная стоимость объекта;
  • К — поправочный коэффициент.

Что влияет на оценку

Существует множество факторов, которые вносят поправку в ликвидационную стоимость в каждом конкретном случае:

  • срочность продажи;
  • вынужденность продажи;
  • затраты на реализацию;
  • ликвидность;
  • индивидуальные факторы;
  • уровень привлекательности для потенциального покупателя;
  • ситуация на рынке недвижимости.

При не лучшем раскладе может случиться так, что ни один фактор не повлияет на общее повышение ликвидационной стоимости.

Для примера можно взять такое популярное в наше время малометражное жилье. Если такая квартира находится в хорошем районе, с другими повышающими стоимость факторами, то цена ее может превысить стоимость квартир с большей квадратурой, но в менее привлекательном районе.

Скорее всего, на такое предложение быстро покупатель не найдется, и продавцу ничего не останется, как понижать ликвидационную стоимость.

Часто бывает, что обстоятельства заставляют настолько сжать сроки продажи, что цены на объекты недвижимости понижаются до запредельно малых для соответствующего сегмента сумм.

Такое явление может происходить при банкротстве или продаже залогового имущества.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.