Как продать долю ребенка в приватизированной квартире

Содержание

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка 2019

Как продать долю ребенка в приватизированной квартире

Продажа доли в квартире – это всегда непростая задача, а если речь идет о продаже части недвижимого имущества, которая принадлежит ребенку, то эта задача многократно усложняется.

Кроме обязательной процедуры нотариального заверения, без чего проведение подобных сделок в принципе невозможно, важно заручиться письменным согласием органов опеки, сотрудники которых могут оказаться слишком принципиальными в столь важном вопросе.

Дело в том, что родители и государственные чиновники, уполномоченные защищать права несовершеннолетних, нередко имеют разные представления о том, что такое улучшение жилищных условий ребенка и соблюдение его прав.

В настоящей статье мы рассмотрим, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка в 2019 году, что нужно для этого сделать и при каких условиях органы опеки одобрят сделку.

сложность, возникающая при продаже жилья, которое находится в долевой собственности, заключается, прежде всего, в необходимости документально (и физически) разделить доли. Если нет предварительной договоренности, а владельцев недвижимости несколько, возможны осложнения отношений продавца с другими собственниками, которые могут попросту воспротивиться любым сделкам.

Даже если распределение долей оформлено документально, часто бывает, что ни один из владельцев жилья не может точно сказать, где пролегают границы его законного пространства, а где начинается территория другого собственника.

Однако даже пройдя процедуру выделения доли «в натуре» (при этом собственник может предлагать покупателю конкретное помещение, которым тот мог бы распоряжаться), необходимо неукоснительно соблюдать и прочие законодательные нормы.

Чтобы разобраться с законодательными основами, стоит изучить статьи 244-259 ГК.

В числе важнейших условий продажи доли имеется следующее: решив продать свою долю, собственник должен, прежде всего, обратиться с предложением к другим собственникам, которые имеют первоочередное право на такую покупку.

При отказе надо получить письменное подтверждение того, что владельцы других долей не возражают против выставленных условий и не имеют претензий на имущество. Стоить помнить, что сейчас все договоры, связанные с долевой собственностью, должны обязательно заверяться нотариально.

Как продать долю, если остальные собственники против этого

Если отношения таковы, что шансов договориться нет, а письменный отказ никто предоставлять не собирается, нужно составить письмо, в котором предлагается сделка и обозначены все условия, включая стоимость и местонахождение недвижимого имущества.

Документ необходимо отправить ценным письмом (на адрес каждого совладельца квартиры) и подождать тридцать дней, если за этот период ответа не последует, собственник имеет полное право на продажу своей части.

Уведомление об отправке письма и будет служитель доказательством того, что собственник сделал положенное предложение, если недовольные совладельцы решат обратиться в суд.

Однако при продаже доли лицам, которые не являются совладельцами, необходимо предлагать точно такие же условия, которые были предложены совладельцам. В случае изменения условий надо снова уведомлять всех владельцев, поскольку игнорирование этого правила может повлечь за собой судебные тяжбы и в итоге признание договора недействительным.

Ситуации, когда другой собственник категорически против продажи одной из долей, не так уж редки. Однако во многих случаях права на реализацию своей доли в судебном порядке отстоять удается.

Продажа доли ребенка: ограничительные нормы от органов опеки

Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, имеющий в этой недвижимости свою долю, которую надо продать, возникает еще больше ограничений.

Взрослый человек сам решает, как он будет жить после продажи жилья, а вот ребенок, с точки зрения закона, не может остаться без крыши над головой даже документально.

Это означает, что продать долю недвижимости ребенка можно только при условии, что он зарегистрирован и проживает по другому адресу, то есть продаваемая доля не является единственным жильем.

Продать долю ребенка можно также, если есть гарантия того, что он получит на свое имя другую недвижимость (или равноценную сумму денежных средств), а значит, его право на жилье будет соблюдено.

Продажа имущества ребенка должна быть подтверждена согласием родителей (или опекунов).

Однако, в любом случае, без разрешения служб опеки не обойтись, поэтому начинать процедуру нужно с обращения в местный попечительский орган с соответствующим ходатайством. 

Стоит отметить, что перевод денег на счет ребенка – это крайняя мера, и органы опеки не всегда соглашаются с таким вариантом.

Необходимые документы и базовое правило

Обращаясь в органы опеки за одобрением сделки, нужно обязательно взять с собой свидетельство о рождении несовершеннолетнего, документы, удостоверяющие личность родителей или опекунов, свидетельства о праве собственности на продаваемое жилье, а также документы на квартиру. Кроме того, понадобятся данные о специальном счете, открытом на имя ребенка, и чеки, подтверждающие поступление средств на этот счет. Счет должен быть оформлен таким образом, что доступ к деньгам может иметь только сам ребенок после достижения совершеннолетия.

Есть важное правило: если продается приватизированная квартира с долей ребенка, на новой жилой площади ему должна быть выделена не меньшая доля. Бывает, что квартира продается не для того, чтобы покупать новое жилье.

В этом случае ребенок должен быть обеспечен долей в другой недвижимости или адекватной денежной суммой на персональном счете. Только при соблюдении этих требований органы опеки имеют право дать разрешение на сделку.

Задача государственных инстанций – добиться соблюдение интересов несовершеннолетних и не допустить того, чтобы они лишились единственной недвижимости, либо условия их жизни в результате сделки ухудшились.

Согласование сделки с органами опеки

Продать квартиру с долей несовершеннолетнего без участия служб опеки – значит, совершить незаконную сделку, которая очень легко аннулируется в судебном порядке. Лучшим способом достичь желаемого является предварительная консультация в органах опеки еще на этапе намерения о продаже жилья с долей несовершеннолетнего.

Важно понять, в каком случае можно будет получить разрешение органов опеки без проблем. Наиболее часто совершаемая ошибка – решение о продаже квартиры с долей ребенка с тем, чтобы затем купить комнату на его имя.

Если речь идет о единственном жилище, органы опеки ни за что не одобрят такую сделку, поскольку несовершеннолетний не может проживать в одиночестве, а если разделить комнату на двоих даже с одним из родителей, на ребенка точно не хватит положенных квадратных метров.

В любом случае, непростые вопросы могут решаться индивидуально с учетом текущих потребностей ребенка и финансовых перспектив родителей.

Наиболее распространенные причины отказа в одобрении

Если служба опеки категорически отказывается дать разрешение на продажу доли ребенка, сделка, даже если она состоится, однозначно будет незаконной. Родителям, которые планируют подобные сделки, стоит знать о наиболее распространенных случаях отказа:

  • Во-первых, орган опеки не одобрит ситуацию, когда прежнее жилье продается полностью, а новое приобретается в рассрочку, и доля ребенка в нем пока не может быть выделена. Бывает, что родители решают продать жилье с детской долей для первоначального взноса на покупку жилья в строящемся доме с помощью ипотеки. Если на персональном счете ребенка нет суммы, равной стоимости его доли, для органа опеки эта ситуация является лишением ребенка жилья, хоть и временным.
  • Во-вторых, даже если новое жилье будет по площади больше старого, и по площади доля ребенка увеличится, орган опеки ответит отказом, если в приобретаемой недвижимости меньше удобств, чем в прежней (например, большой частный дом без водопровода и канализации). То же касается ситуации, если имеющаяся социальная инфраструктура не подходит для полноценного развития ребенка, например, нет школы, детского сада или детской поликлиники.

Иными словами, уровень жизни несовершеннолетнего после продажи квартиры с его долей можно только улучшить, менять условия проживания ребенка в худшую сторону недопустимо.

Решение органов опеки можно обжаловать в суде

Если имеется стойкое убеждение в неправомерности отказа, можно обжаловать действия органов опеки в суде, обязательно заручившись адвокатской поддержкой, поскольку такие тяжбы не относятся к числу простых и однозначных.

Кроме пакета документов, в качестве доказательств улучшения жизни ребенка сначала в попечительских инстанциях, а затем, при необходимости, в судебных органах, можно использовать следующие аргументы (конечно, если они обоснованы):

• улучшение экологической обстановки или климатических условий;

• получение родителями более высокооплачиваемой работы и повышение уровня жизни всей семьи;

• документально подтвержденные перспективы развития инфраструктуры в ближайшее время.

Органы опеки имеют на рассмотрение определенный законодательством срок – две недели с момента получения от родителей заявления, сопровождаемое полным пакетом документов. 

В разрешении, которое выдается на руки, непременно должен указываться полный адрес, по которому располагается прежнее жилье, и адрес новой квартиры или другие основания для положительного решения. Этот документ послужит также основанием для снятия несовершеннолетнего с регистрационного учета.

Нотариальное заверение: обязательное условие

Любые сделки с недвижимостью, если в них принимает участие несовершеннолетний, обязательно заверяются нотариусом.

Для заверения договора обязательным является присутствие у нотариуса обоих родителей, однако если это нереально по причине того, что один из них не дает согласия на сделку, уехал очень далеко после развода, а его местонахождение неизвестно – соответствующее разрешение можно получить через суд.

Если второй родитель умер, нужно не забыть принести нотариусу свидетельство о смерти. Когда один из родителей находится за границей, он может заверить разрешение в российском консульстве и отправить супруге (или супругу).

После заверения договора нотариусом и получения (в той же конторе) акта приемки-передачи недвижимости необходимо завершить формальности в Росреестре, зарегистрировать ребенка по новому месту жительства. По завершении всех мероприятий важно не забыть представить в органы опеки копии договоров, чтобы они зафиксировали факт полноценного замещения прежней собственности несовершеннолетнего.

Заключение

Продажа квартиры с «детской долей» должна начинаться с визита в органы опеки и завершаться посещением этой же службы.

Искать пути обхода не стоит, поскольку, как показывает практика, найти выход из непростых в правовом отношении ситуаций намного легче, чем потом разбираться с последствиями незаконной сделки.

Учитывая тот факт, что данный вид сделки нельзя назвать простым, наилучшим решением будет привлечение профессионального юриста.

Источник: https://Novostroev.ru/other/prodazha-kvartiry-s-doley-nesovershennoletnego-rebenka-2018/

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Как продать долю ребенка в приватизированной квартире

Реализация недвижимости связана рядом сложностей. Гражданину предстоит соблюсти целый перечень юридических аспектов. Если одним из владельцев помещения является несовершеннолетний ребенок, это существенно усложняет манипуляцию.

Представители опеки строго следят за тем, чтобы права детей не нарушались.

Потому, решив реализовать недвижимость, человек должен заранее разобраться, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка по правилам 2020 года.

Выполнить действие вполне реально. Однако нужно быть готовым к тому, что им придется получить разрешение в уполномоченном органе. Чтобы представитель опеки согласился его предоставить, необходимо соблюсти целый перечень особенностей.

В частности, жилищные условия ребенка не должны ухудшаться. Однако в ряде случаев от правила можно отступиться. О том, как выполняется продажа недвижимости, находящейся в долевой собственности, которая принадлежит ребенку, о процессе оформления пакета документации, а также о порядке действий, которые придется совершить, чтобы получить соответствующее разрешение, поговорим далее.

В каких случаях удастся осуществить?

Выясняя, можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, гражданин должен будет получить разрешение попечительского совета. Именно он принимает решение о проведении сделок, в которых участвует несовершеннолетний.

Рассчитывать на положительное решение стоит только в том случае, если ребенку будет выделена доля в новом помещении. Единый размер не должен быть меньше площади, которая принадлежала несовершеннолетнему гражданину ранее.

Если сделка была совершена без получения разрешения уполномоченного органа, она будет аннулирована.

Действие осуществляется на основании соответствующего решения суда. Все лица, нарушившие закон, будут наказаны. Если родители не хотят покупать жилье на вырученные от продажи средства, они должны предоставить ребенку долю в любой другой квартире.

Это может быть помещение, принадлежащее бабушке или дедушке. Если планируется покупка другого жилья, родители имеют право реализовать текущую недвижимость и незамедлительно оформить на ребенка долю в другой квартире.

Если по каким-либо причинам предоставить несовершеннолетним жилье невозможно, осуществить сделку не удастся.

Как выделить долю после продажи правильно?

Если планируется продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка, перед непосредственной реализацией жилья можно обратиться в органы опеки, предоставив бумаги на квартиру. В процессе можно поинтересоваться, на какой вид жилья они согласятся предоставить разрешение.

Пример разрешения от органов опеки:

На практике известны случаи, когда родители приобретали недорогую комнату и полностью оформляли ее на ребенка. Однако органы опеки в последующем отказались предоставлять разрешение на реализацию недвижимости. Дело в том, что ребенок не может жить один. С ним должна проживать хотя бы мать. На двоих площади комнаты будет недостаточно.

Если размер старой доли в квартире составляет 1/3 от общей площади, в новой квартире ребенок должен получить в собственность аналогичное количество имущества. Уменьшать его размер нельзя.

Список документов для предоставления в органы опеки:

ДокументПримечание
Заявление с просьбой о получении разрешения на продажуПодписывается обоими родителями или опекунами. Помимо этого, документ должен содержать объективные причины необходимости продажи, а также обязательство о предоставлении иного жилья и выделение в нем доли ребенку
Согласие несовершеннолетнего собственникаОформляется в письменном виде. Условие: достижение ребенком возраста 14 лет
Свидетельство о рождении ребенкаПредоставляется оригинал документа
Выписка из домовой книги
Договор, на основании которого имущество было приобретеноДоговор дарения, купли-продажи и т. д.
Свидетельство о праве собственностиВыписка из Росреестра
ЭкспликацияКадастровый паспорт
Справка о стоимости жильяВыдается в БТИ
Справка об отсутствии задолженностиВыдается в налоговой

Чтобы заключить сделку и продать квартиру, в которой имеется доля, принадлежащая ребенку, необходимо получить разрешение у нотариуса. Похожие документы потребуется получить в попечительском совете.

Чтобы бумагу предоставили, родители должны лично присутствовать во время процедуры рассмотрения заявки.

Если кто-то из них не может прийти из-за расторжения брака или принципиально не хочет давать согласие на заключение сделки, принятие решения будет осуществляться в судебном порядке.

Образец договора купли-продажи (ребенок-собственник):

Образец договора купли-продажи (ребенок не собственник):

Список документов для выписки ребенка (не собственника) из отчуждаемой квартиры:

ДокументПримечание
ПаспортОдного из родителей
Свидетельство о рожденииДопустимо предоставление паспорта ребенка (с 14 лет)
Технический паспорт на новую квартируЖилье, где будет прописан ребенок
ЗаявлениеЗаполняется в паспортном столе
Лист убытия

Чтобы решить проблему, потребуется предоставить один из следующих документов:

  • подтверждение, что отсутствующие отец или мать лишены прав на ребенка;
  • письменное согласие на выполнение процедуры продажи;
  • постановление суда, подтверждающее, что отсутствующий отец пропал без вести.

Если один из законных представителей не может лично присутствовать из-за того, что находится в другой стране или городе, к списку документов нужно приложить письменное согласие. Оно заверяется нотариально.

Заверить документ может и консульство РФ в государстве, где находится законный представитель несовершеннолетнего. Если один из родителей скончался, в список документов потребуется включить свидетельство о смерти.

Список необходимых для заключения сделки документов может различаться в зависимости от региона, в котором осуществляется обращение.

Потому эксперты советуют предварительно посетить уполномоченный орган и заранее выяснить список бумаг, который потребуется предоставить.

Обычно решение о продаже доли принимается на основании следующих документов:

  • свидетельство о рождении ребенка или паспорт, если он уже достиг 14 лет;
  • документы на квартиру;
  • свидетельство о браке или его расторжении, если родители малолетнего гражданина узаконили отношения;
  • бумаги, на основании которых произошло выделение доли ребенку после продажи квартиры;
  • выписка с лицевого счета продаваемого и покупаемого жилья;
  • выписка из домовой книги каждого из объектов;
  • квитанция, подтверждающая внесение госпошлины;
  • заверенное нотариально разрешение от законных представителей ребенка на реализацию недвижимости;
  • лицензия на продажу дома или квартиры, выданная нотариусом.

Получив документацию, попечительский совет проведет оценку условий проживания ребенка. Уведомление в органы опеки в 2020 году должно быть отправлено в письменном виде.

Родителям предстоит составить заявление. Оно оформляется в присутствии инспектора УЗСН. В документе указывается, что родители и опекуны обязаны соблюдать права несовершеннолетнего гражданина. Затем инспектор в соответствии с установленным порядком заверяет заявление.

Если ребенку уже исполнилось 14 лет, прийти в органы опеки лучше вместе с ним. Дополнительно рекомендуется попросить посетить государственный орган и владельца покупаемого жилья. Органы опеки возьмут письменное согласие на передачу помещения несовершеннолетнему.

Гражданин, который уже достиг 14 лет, может самостоятельно принимать участие в сделке с письменного разрешения родителей.

Когда могут отказать в продаже доли?

В ряде ситуаций представители органов опеки могут отказаться предоставлять соответствующее разрешение.

Отрицательный ответ может быть дан, если:

  • недвижимость приобретается в рассрочку, а все другие помещения продаются;
  • покупаемое жилье значительно меньше приватизированной квартиры, которая была реализована;
  • в купленной недвижимости отсутствуют какие-либо коммуникации;
  • инфраструктура в районе, в который переезжает семья, плохо развита или вообще отсутствует;
  • приобретаемое жилье не достроено;
  • заключаемая сделка является одновременно продажей и дарением.

Получать разрешение в органах опеки необходимо до достижения детьми совершеннолетия. Когда человек достигает 18 лет, он становится дееспособным и может заключать все сделки самостоятельно.

В ряде случаев человек может быть признан дееспособным в 16 лет. В этой ситуации при заключении сделки удастся обойтись без привлечения органов опеки.

В ряде случаев родители могут получить одобрение на продажу недвижимости, если откроют счет на имя ребенка и внесут туда сумму, размерную стоимости проданной доли. Однако воспользоваться денежными средствами удастся только после того, как ребенку исполнится 18 лет. Одобрение от органов опеки удастся получить, если покупаемая квартира имеет лучшие условия проживания

Если разрешение на продажу удалось получить

Органы опеки предоставляют соответствующее постановление в течение двух недель с момента подачи заявления. В документе будет указан адрес квартиры, которую разрешается продать, а также информация о покупаемом помещении. Затем будет осуществлено снятие законных представителей ребенка с регистрации. В связи с осуществлением действия будет выписан и ребенок.

Даже если несовершеннолетний гражданин не имеет доли в помещении, его нельзя выписать без получения согласия попечительского совета. Если подобные действия были осуществлены, любой суд признает выполнение процесса недействительным.

Затем заключается сделка и оформляется договор купли-продажи. Действие происходит в присутствии нотариуса. Когда манипуляция завершена, выполняется регистрация прав собственности всех участников процедуры.

Реализация недвижимости выполняется одновременно с покупкой новой жилплощади. После того, как право собственности приведет к новому владельцу, ребенка необходимо прописать в купленной квартире. Затем копии договоров предоставляются в органы опеки и попечительства.

Участники сделки должны подтвердить, что ребенок получил равноценную долю в новом помещении.

Источник: https://YurPortal.info/zhilishhnoe-pravo/kak-prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka/

Как продать долю ребенка в приватизированной квартире?

Как продать долю ребенка в приватизированной квартире

В России несовершеннолетние дети получают полную дееспособность, только когда им исполнится 18 лет. До этого момента они не могут участвовать в сделках с недвижимостью. Как продать долю ребенка, чтобы улучшить жилищные условия и не нарушить требования закона?

статьи:

Особенности продажи доли ребенка в квартире

Если у несовершеннолетнего есть доля в приватизированной квартире, он имеет те же права, что и остальные сособственники. Нет никакого значения, зарегистрирован он на данной жилплощади или нет.

При этом конкретные особенности принятия решения полностью определяются возрастными границами:

до 14 летТакие дети признаются малолетними и не могут ставить подпись на документах. За них это должны делать законные представители.
от 14 до 18 летУ таких детей появляется не только паспорт, но и ограниченная дееспособность. Они должны присутствовать на сделке, давать свое согласие и ставить подпись. Обязательно требуется разрешение от родителей, которое предоставляется в нотариальной форме.

Внимание! Независимо от возраста важно получить разрешение на сделку в органах опеки. Они проверят документы и сделают вывод о возможности продажи доли.

Как получить разрешение на продажу доли ребенка?

Органы опеки действуют на основе следующих законодательных актов:

  • ФЗ № 48 «Об опеке и попечительстве».
  • Статьях 31-41, 292 Гражданского кодекса РФ.

Инспектор Органов опеки обладает широкими полномочиями, в том числе в его функции входит проверка документов для одобрения продажи имущества несовершеннолетних. В результате процедуры у ребенка не должна уменьшиться собственность. Это значит, что нужно купить другую недвижимость или выделить ему соразмерную долю по новому адресу.

В разрешении указываются требования органа опеки. Их набор зависит от конкретной ситуации. Они являются обязательными. Если их не исполнить или исполнить не в полном объеме, сделку аннулируют в судебном порядке.

Если ребенок не имеет прописку в квартире и не проживает в ней, допускается открытие счета на его имя. На него перечисляются средства, полученные за проданную долю. Органы опеки устанавливают минимальную сумму.

Какие документы необходимы для получения разрешения на продажу?

Важно сразу подготовить документы. После написания заявления их не получится донести, так как решение принимается достаточно быстро.

Подается следующее:

  • Заявление. Его должны подать оба родителя лично.
  • Свидетельство о рождении или паспорт ребенка, если он уже имеется.
  • Гражданские паспорта обоих родителей. Матери-одиночки предоставляют только свой паспорт.
  • Документ о приватизации квартиры и выписка ЕГРН.
  • Документы о собственности на приобретаемую недвижимость.
  • Технический паспорт, кадастровый паспорт на оба объекта недвижимости.
  • Справка об оценочной стоимости на оба объекта, если ее запросят отдельно.
  • Выписка из домовой книги.
  • Копия финансового лицевого счета.
  • Если деньги планируете перечислить на счет в банке, указываются его реквизиты.

Если у ребенка уже есть паспорт, он должен явиться вместе с родителями. Его могут попросить подписать отдельное заявление от своего имени.

Никаких проблем с решением не будет, если родители не ущемляют имущественные интересы ребенка.

При этом не должна уменьшиться его доля и не должны ухудшиться условия для проживания.

Порядок продажи доли

Сделку важно провести правильно с юридической точки зрения, чтобы ее не отменили.

Для этого важно выполнить такую последовательность действий:

  • Подать заявление и документы в опеку. Решение будет принято за 15 дней.
  • Затем совершается сделка. Документы подаются в Росреестр, где регистрируют собственность. После этого перечисляется оплата.
  • В органы опеки направляется уведомление об окончании процесса.

Сделка не пройдет регистрацию в Росреестре, если не будет разрешения от органов опеки. Регистрацию могут приостановить, а при непредоставлении документа – отказать в ней.

Обратите внимание! По закону запрещаются сделки между родителями и их родными или приемными детьми. В качестве исключения можно выделить дарственную на имя ребенка.

Зачастую у ребенка есть право на долю в квартире, в которой в качестве сособственников выступают другие родственники. Как правило, это приватизированная недвижимость. У таких родственников есть право на преимущественный выкуп доли.

Важно выполнить определенную последовательность действий:

  • Каждому сособственнику направляется уведомление.
  • У них есть 30 дней на рассмотрение. Один из них может согласиться купить долю.
  • Уведомление не направляется, если сособственником является один человек и он согласен на выкуп доли. Готовятся документы к заключению сделки.
  • Заключается предварительный договор на выкуп. Подбирается недвижимость для покупки взамен имеющейся. Все документы направляются в Органы опеки.
  • Когда будет получено согласие, заключается договор, подается на регистрацию и оплачивается.

Если ни один из родственников не изъявляет желания выкупить долю, ее можно предложить стороннему покупателю. К документам прилагаются отказы сособственников или уведомления о вручении им предложения.

Согласие от бывшего супруга

Согласно установленным правилам, для получения разрешения нужно вместе явиться обоим родителям. Не имеет значения, находятся ли они в официальном браке. Не допускается представление иным лицом даже по нотариальной доверенности.

Чтобы получить согласие супруга можно использовать следующие способы:

Если он живет в том же городе и с ним можно связатьсяМожно просто позвонить и попросить принять участие в судьбе ребенка.
Если он живет в том же городе, но отказывается от сотрудничестваНеобходимо доказать, что он был оповещен о предстоящей сделке должным образом. Можно отправить телеграмму или заказное письмо с уведомлением.
Он проживает в другом городе, но не отказывается от помощиОрганы опеки направляют ему бланк с заявлением. Он должен его заполнить и заверить в нотариальном порядке.
Нет информации о местонахождении бывшего супруга, нет его контактных данныхНеобходимо подать его в розыск через отделение полиции. Придется подождать 2-3 месяца, по истечение которых его можно признать безвестно отсутствующим.

Если согласия от бывшего супруга нет или отсутствует подтверждение о попытках его уведомления, лучше не продавать долю. Супруг может обратиться в суд, если узнает о предполагаемой продаже. А чтобы обезопасить себя, сотрудник органов опеки может указать, что договоренности между супругами достигнуто не было. Это приведет к отсутствию покупателей.

Согласие супруга не требуется в следующих ситуациях:

  • Статус матери-одиночки.
  • Подано заявление в полицию на розыск и прошло 3 месяца.
  • Доказано, что супруг не платить алименты более 6 месяцев.
  • Смерть бывшего супруга.
  • Лишение родительских прав по суду.

Таким образом, основная сложность связана с одновременным подбором другого жилья. Кроме того, важно получить разрешение от опеки. Но в остальном используется стандартная схема продажи доли.

сюжет расскажет, как купить/ продать квартиру с ребенком-собственником или с долевым участием

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/kak-prodat-dolyu-rebenka-v-privatizirovannoj-kvartire.html

Можно ли продать долю ребенка в квартире и как это сделать правильно?

Как продать долю ребенка в приватизированной квартире

Любая юридическая сделка с недвижимостью имеет определенные риски, которые значительно возрастают, если в ней принимают участие несовершеннолетние дети. Сделки с недвижимостью в участием несовершеннолетних всегда имеют определенные сложности.

Права детей защищаются российским законодательством в особом порядке, поэтому на всём протяжении сделки к ней будет обращено пристальное внимание сотрудников органов опеки и попечительства.

В каких случаях можно продать долю несовершеннолетнего?

Продажа жилого помещения — процедура сама по себе достаточно непростая, особенно, если в числе его собственников числятся дети. Продать такую недвижимость гораздо сложнее, но сделать это можно, необходимо лишь учесть ряд определённых требований, предъявляемых к подобным сделкам Российским Гражданским кодексом.

Продажа доли несовершеннолетнего ребёнка в квартире допускается только после получения разрешения попечительского совета. Обращаясь за этим к сотрудникам органов опеки и попечительства, необходимо учесть, что для получения согласия нужно передать в собственность ребенка такую же долю в другой квартире, равноценной старой.

Если сделку купли-продажи оформить без согласия на то попечительских органов, то рассчитывать на положительный исход не приходится: сделка будет признана незаконной и расторгнута, а продавец и покупатель квартиры понесут положенное законом наказание.

Таким образом, существуют 2 варианта развития событий:

  1. Если, продавая долю несовершеннолетнего, в планы продавца не входит покупка новой квартиры, то ему необходимо оформить на имя ребёнка долю в любом другом жилом помещении, например, в квартире близких родственников.
  2. Продавая квартиру с долей несовершеннолетнего, переписать на него аналогичную долю в приобретённой взамен жилой площади.

Стоит учесть, что органы опеки могут не выдать необходимое разрешение, если их не устроит жилое помещение, предоставляемое ребёнку.

Часто бывает так, что родители продают свою квартиру и взамен оформляют на ребёнка долю в крохотной квартирке-малосемейке. На подобный обмен органы опеки разрешение не дадут, поскольку несовершеннолетний должен быть прописан с кем-то из родителей, а площадь такого помещения для двоих недостаточна по меркам жилищного законодательства.

Кроме того, доля в новой квартире должна быть аналогична собственности несовершеннолетнего в старом помещении, это правило касается и площади: новая недвижимость не должна уступать старой!

В какие инстанции необходимо обратиться?

  1. Нотариус (оформление разрешения на продажу квартиры);
  2. Органы опеки (для получения разрешения на совершение сделки);
  3. Паспортный стол (снятие несовершеннолетнего с регистрационного учёта и последующая выписка его из квартиры);
  4. Дальнейшая часть сделки оформляется по общему алгоритму: у нотариуса, в регистрационной палате и т.д.

Инструкция продажи доли

Данная процедура требует присутствия обоих родителей. Существуют ситуации, когда один из родителей не является в виду развода, отсутствия в стране или категорического несогласия с данной сделкой: тогда дело направляется на рассмотрение в суд.

Чтобы максимально сократить срок судебных разбирательств и сэкономить своё время, нужно предоставить секретарю судебного заседания нотариально заверенное согласие второго родителя, документ, подтверждающий факт лишения его родительских прав или решение суда о признании его пропавшим без вести.

Если один из родителей не может явиться в суд ввиду его отсутствия в стране, потребуется его письменное согласие, заверенное сотрудниками нотариальной службы или российского консульства, если он проживает за пределами РФ.

Перечень документов, необходимых для предоставления в органы попечительства, определяется на уровне субъектов РФ, более того, он может отличаться даже в пределах одного региона.

Поэтому специалисты настоятельно рекомендуют уточнить требуемый пакет документов заранее.

Как правило, он включает в себя:

  • Документы, удостоверяющие личность родителей (паспорта) и несовершеннолетнего (свидетельство о рождении);
  • Документы, подтверждающие факт получения ребёнком доли в приобретаемом или другом имеющемся жилье;
  • Заявление, написанное при личном присутствии сотрудника органов попечительства и заверенное им;
  • Документы, подтверждающие факт заключения или расторжения брака;
  • Свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему;
  • Разрешение нотариуса на совершение сделки покупки-продажи;
  • Выписки из домовой книги и лицевого счёта обоих жилых помещений;
  • Документ о покупке нового жилого помещения;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины.

На основании полученных документов сотрудники органов опеки делают вывод, учтены ли права ребёнка в планируемой сделке и не страдают ли его интересы.

В выдаче разрешения может быть отказано в следующих ситуациях:

  1. Помещение приобретается в рассрочку, а другое жильё несовершеннолетнему не предоставляется;
  2. Новое жилье находится еще на этапе постройки;
  3. Если приобретаемая квартира уступает по площади продаваемой;
  4. Отсутствие в новой квартире каких-либо удобств;
  5. Отсутствие или недостаточный уровень окружающей инфраструктуры в помещении, доля в которой передается в собственность ребёнку.

Чтобы быстрее получить согласие органов опеки, необходимо, помимо стандартного пакета документов, представить справки, подтверждающие по новому месту жительства несовершеннолетнего:

  • хорошую экологию;
  • улучшенную инфраструктуру;
  • предоставление родителям работы с более высокой заработной платой.

Спустя две недели с момента написания заявления, органы опеки выносят своё решение.

Затем родители, действуя на основании полученного разрешения, выписывают ребенка из квартиры в территориальном отделении паспортного стола.

Дальнейшие действия участников сделки происходят в общем порядке:

  1. У нотариуса оформляются договора купли-продажи на оба объекта недвижимости;
  2. Стороны регистрируют права собственности на своё новое жильё;
  3. После перехода прав собственности родителям необходимо известить о совершении сделки сотрудников органов попечительства.

Итак, продажа доли несовершеннолетнего в квартире происходит в соответствии со следующими принципами:

  1. Ребенок вместо доли в продаваемой квартире получает долю в другом, равнозначном жилом помещении;
  2. Сделка оформляется только после получения на то согласия органов опеки и попечительства;
  3. Сделки купли-продажи обеих квартир происходят одновременно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/mozhno-li-prodat-dolyu-rebyonka.html

Доля ребенка в квартире

Как продать долю ребенка в приватизированной квартире

Новости законодательства: с января 2016 года изменились правила продажи долей. За консультацией обращайтесь к нашим специалистам.

Продать долю ребенка в квартире – нужна помощь? Обращайтесь к нам.

Если на долю несовершеннолетнего ребенка приходится конкретная комната в коммунальной квартире или в иной квартире, четко соответствуя метражу комнаты, и об этом указано в документах на собственность, продавать такую долю, принадлежащую ребенку, будет легче. Более сложный и менее выгодный вариант – когда доля квартиры не соответствует определенной комнате.

От размера самой доли может зависеть процедура ее продажи или иного способа отчуждения.

Для несовершеннолетнего ребенка, являющегося собственником доли в квартире, существуют более жесткие правила продажи его доли. Кроме всех документов, требуемых обычно при продаже доли совершеннолетним гражданином, здесь требуется дополнительно согласие органов опеки и попечительства на такую продажу.

До того, как принимается решение о продаже доли ребенка, нужно продумать цепочку будущих действий, чтобы его права не были ущемлены. Существует единое правило, применяемое в таких ситуациях: взамен продаваемой доли ребенок должен получить что-то лучшее.

Это что-то может быть не только площадью или долей в другом жилом помещении, но и денежной суммой, блокированной на расчетном счете для дальнейших материальных и иных благ ребенка.

Чаще всего, при продаже доли ребенка в одной квартире, взамен ему покупается доля чуть большего метража в другой квартире.

Иногда родители ставят вопрос о переезде ребенка в большой частный дом, выделении ему там в 5-10 раз больше площади, чем приходилась на первоначальную долю. Но согласия органов опеки и попечительства на такую сделку можно не получить.

Если инфраструктура рядом с домом, в который намечается переезд ребенка, не соответствует необходимому развитию ребенка (нет школы, поликлиники и пр.

), доказать улучшение жилищных условий и жизни ребенка в целом будет трудно, а , может быть, и невозможно.

Пример. Ребенок имеет долю в квартире

У нас была редкая ситуация, когда дом в центре тихо скупала иностранная компания. В однокомнатной квартире было три доли – 1/3 принадлежала отцу, и по 1/3 двум несовершеннолетним детям (погодкам по 11 и 12 лет). Была возможность вместо долей в этой квартире выделить детям у бабушки даже значительно больше площади и вопрос был бы решен.

Но что бы получил отец от продажи однушки? Вопрос перед покупателем был поставлен по-другому. Мы продаем доли детей. Что покупатель может предложить настолько хорошего, чтобы опека согласилась на заманчивое предложение покупателя? И покупатели действительно предложили. Они дали за доли детей тройную цену, и опека согласилась.

Причем, эти деньги были вложены не во встречную покупку, а заблокированы на счете до тех пор, пока мы ждали частичной постройки дома (квартиры), которую и купили в будущем на все деньги от такой сделки. Продажа двух долей детей в квартире превратилась в счастливую покупку недостроенной трешки 80 м2 (Это редкое разрешение опеки).

Конечно же, с пропиской детей тема была отдельная.

Противоположная ситуация,

когда доля ребенка в квартире очень мала (например, 1/45, на нее приходится всего 3 кв.метра). Кому нужна такая доля? И почему ее продают? И хотят ли продать или хотят купить? И от чего зависит цена?

Если рассмотреть ситуацию, когда мать и отец, после развода, живут в квартире, и доля ребенка является основанием нахождения в квартире опекуна ребенка (родителя), второй родитель очень хочет выкупить такую долю, даже по очень завышенной цене. Потому что, если доли у ребенка не будет, а сам ребенок по решению суда должен проживать с другим родителем по другому месту жительства, оснований не будет для их «вторжения» и проживания на территории первого родителя. И, наоборот.

Продажа доли несовершеннолетнего

Разные ситуации, встречающиеся при необходимости или желании продать долю ребенка в квартире, порождают разную ценовую политику, тактику продажи и варианты действий.

Например, продавать долю ребенка в квартире, приватизированной в совместную собственность – труднейшая процедура. Особенно, если остальные дольщики против выделения долей (им же выгодно не определять доли и пользоваться всей квартирой). И не выкупать долю ребенка.

Выделенная доля ребенка в приватизированной квартире рождает более легкий вариант продажи. Но если на нее не приходится целая комната, тоже вопрос. Если доля больше комнаты, опека спросит, почему теряем деньги за метры, выходящие за границу комнаты.

А если меньше – и того хуже: доля по сегодняшним рыночным отношениям может стоить для третьих лиц только половину рыночной цены (опека опять спросит , почему продаете дешевле).

Посоветовать, как поступить в каждой различной ситуации, могут наши специалисты, имеющие более чем 30-летний опыт работы по таким вопросам. Обращайтесь к нам за помощью.

Порядок продажи доли в 2020 году

В целом, порядок продажи следующий:

1. Предложить остальным сособственникам остальных долей купить долю ребенка по определенной цене. При хороших отношениях и их согласии на продажу доли третьим лицам, достаточно оформить нотариальный отказ каждого от вашего предложения.

У нас была следующая ситуация, затормозившая продажу доли ребенка на 3 месяца. Продавалась доля ребенка размером ½ . Другими сособственниками в квартире были мать и ее ребенок, владеющие по ¼ доли каждый. Им в квартире жилось хорошо, они там были одни.

И на предложение о покупке ими доли или продаже ее на сторону, «добрая» женщина отвечала так; «Вы никогда не продадите свою долю. Никогда!». Действительно, наши продавцы не могли продать полквартиры уже более 6 лет, пока не нашли наш юридический центр.

Мы проблему решили, как и положено, грамотными юридическими действиями, и в минимальные сроки.

При отказе остальных сособственников в квартире или их отсутствии, неизвестности адреса местонахождения – порядок действий иной, в каждой ситуации разный.

2. Органу опеки и попечительства нужно предоставить гарантии, что жилищные условия несовершеннолетнего после продажи не ухудшатся. Доказательствами могут быть документы на квартиру, которая покупается взамен, обязательство выделить ребенку долю не меньше, чем продаваемая; счет, открытый на имя ребенка в банке и пр.

3. Далее продажа доли ребенка в квартире ничем не отличается от обычной процедуры продажи: поиск покупателя, оформление отказов других собственников или подтверждения, что они проигнорировали направленные им предложения, сбор документов, оформление сделки, регистрация в регистрирующем органе.

4. Варианты встречных обеспечений ребенка благами взамен продаваемой доли могут породить следующие действия, которые необходимо (возможно, с задержкой по времени) выполнить в дальнейшем.

Обращайтесь к нам за помощью.
Наши специалисты по вопросам продажи долей недвижимости, разработают Вам лучшие варианты продажи.

Наши гарантии

Мы занимаемся оформлением долей с 2000 года.

Юридический Центр “Адвекон” имеет знак качества услуг (Разрешение на применение знака соответствия № 000121, регистрационный номер 005-09) и Сертификат соответствия № РОСС RU.04ПН.У005 № 000023, выданные Санкт-Петербургской системой сертификации товаров, работ и услуг “Петербургская марка качества”.

Обращайтесь в нашу организацию. Получите квалифицированную помощь!

Источник: https://www.AdveconSPb.ru/natural/bargaininhabited/prodat-dolyu-rebenka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.