Документы при покупке коммерческой недвижимости

Содержание

Продажа коммерческой недвижимости – Особенности сделки

Документы при покупке коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость это — помещения, здания или сооружения, предназначенные для деятельности граждан, с капиталовложением и последующим получением прибыли. Это может быть доход от аренды, инвестиции. Объектами могут служить офисные и промышленные помещения, гостиницы, магазины, развлекательные центры, предприятия сельскохозяйственного назначения, гаражи, подвалы и склады.

Сделки с коммерческой недвижимостью зачастую требуют особого внимания и определенных знаний для удачного их проведения. Законодательство РФ предусматривает правовые, гражданские и налоговые урегулирования при заключении соглашения. Давайте разберемся, какие особенности продажи коммерческой недвижимости:

  • Какими могут быть коммерческие объекты?
  • Какие документы нужны для ее продажи?
  • Какой налог изымается при продаже?
  • Что влияет на ценообразование коммерческой недвижимости?
  • Какие объекты лучше продаются?

Какой бывает коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость подразделяется:

  • Помещения с торговой функцией (магазины)
  • Помещения под офисы и конторы
  • Апартаменты и комнаты (помещения под аренду)
  • Недвижимость свободного назначения (спортивные, развлекательные помещения. Кафе, рестораны)
  • Индустриальная (предприятия, склады)

Недвижимость может стать коммерческой, если ее использование подразумевает получение дохода. Например, построенный многоквартирный дом относится к нежилому фонду, а каждая квартира в нем находится в частной собственности.

Это происходит по причине возведения дома, как инвестиционного проекта в нежилом фонде с целью получения прибыли — то есть продажи квартир.

После сдачи дома в эксплуатацию, многоквартирный дом переходит из нежилого фонда в жилой.

Нюансы продажи коммерческой недвижимости

Если вы решили продать такую недвижимость, прежде всего обратите внимание на ее юридическую чистоту документации, отсутствие арестов и обременений, проблем с земельными участками, на которых она находится. Максимальные усилия, касающиеся документации и их подготовки, могут стать причиной выгодно заключенной сделки.

В продаваемом объекте обязательно должны быть узаконены все перепланировки, пристройки и изменения строительного плана. Подготовьте весь пакет необходимых для продажи документов, подтвердите, что ни земля, на которой расположена недвижимость, ни сам объект не находятся в залоге и на него не претендуют третьи лица.

У вашего покупателя не должно быть и тени сомнения касательно прозрачности предыдущей сделки.

Налогообложение сделки с коммерческой недвижимостью

Продавца прежде всего волнует вопрос, как облагается налогом продажа коммерческих объектов. Этот вопрос зависит от статуса продавца. Если это физическое лицо, налог составит не менее 13%. От продавца нерезидента потребуют налог 30%. Если продают объект частные предприниматели, налог на момент отчуждения составит тот процент, который применяется в силу их деятельности.

Налог на недвижимость, продаваемую юридическим лицом составит 18% плюс отдельно налог на прибыль. По всем вопросам налогообложения вам лучше обратиться в соответствующие инспекции и получить консультацию у специалистов.

Сфера продажи коммерческой недвижимости в Москве считается одной из активно развивающихся. Продажа нежилого фонда, в котором с успехом можно разместить магазин, офис или склад может стать одним из способов получения быстрого дохода.

Агентства недвижимости предлагают к продаже сотни объектов разного назначения. Купить любую коммерческую недвижимость не составит большого труда.

В различных районах столицы, в пешей доступности от метро, с хорошей транспортной развязкой и инфраструктурой, любой необходимой для вас площади и этажностью объекты коммерческого назначения ждут своих новых хозяев.

Очень многие москвичи предпочитают приобретение офисов их аренде. Снять такой объект в престижных районах столицы стоит заоблачных денег, поэтому намного проще его купить. Также необходимо учитывать, что в арендуемом помещении вы вряд ли сможете поступать так как вам хочется: делать перепланировку, переставлять мебель, создавать условия для нормальной деятельности.

Став собственником, вы больше не будете платить ежемесячную арендную плату, уменьшая свои доходы. Купить помещение свободного назначения в Москве станет для вам выгодным капиталовложением. По статистике, такая покупка может оправдать себя уже через 5 лет. Рекомендуется, для скорейшего получения прибыли, после приобретения объекта часть помещений сдавать в аренду.

Покупка коммерческой недвижимости — это прежде всего выгодное вложение средств. Существуют постоянные тенденции к подорожанию объектов, и купив офис или магазин со временем можно получить весомый доход от ее продажи. Часто покупатели совершают вложение средств в ремонт и переоборудование. Затем помещение сдается в аренду или происходит перепродажа.

Какие документы нужны для продажи

Для приобретения коммерческой недвижимости и заключения сделки для физических лиц необходимы следующие документы:

  • Свидетельство о праве собственности
  • Договор купли – продажи
  • Технический паспорт
  • Согласие супругов

Для юридических лиц:

  • Правоустанавливающие документы
  • Свидетельство о регистрации объекта
  • Свидетельство из налоговой
  • Протокол собрания учредителей (по необходимости)
  • Техпаспорт
  • Кадастровый паспорт
  • Выписка из ЕГРП для отчуждения

После подписания договора купли – продажи, он обязательно должен быть зарегистрирован в ЕГРП.

Что влияет на стоимость коммерческой недвижимости

Ценовая политика на коммерческие объекты зависит от месторасположения, площади, технической оснащенности и других факторов. На рынке такой недвижимости здания разделяются на классы А, В и С:

  • Офисы класса А — Бизнес класса, находятся в престижных районах, имеют современный дизайн и ремонт, а также современные технические оборудования и инженерные коммуникации. Они оснащены парковками, лифтами, скоростным Интернетом, видел наблюдением и охранными системами.
  • Класс В — Комфорт класс, мало чем отличается от класса А. единственное различие может быть в не столь изысканном оформлении и структуре недвижимости. А все остальное —кондиционирование, охрана и ремонт тоже входят в их оснащение. Такая недвижимость доминирует на рынке и лучше всего продается.
  • Класс С — Эконом класс, представляет собой строения прошлого века, в основном это бывшие промышленные помещения. Они отличаются низким качеством ремонта, стоят недорого и предполагают отсутствие какой – либо охраны, кондиционирования, организации безопасности и т.д.

Где лучше всего иметь коммерческую недвижимость

Конечно, самые престижные помещения находятся в центре столицы, но и стоимость у них заоблачная. В спальных районах вы сможете приобрести ничуть не худшие и выгодные варианты коммерческих объектов.

Они могут также находится возле крупных спортивных комплексов, популярных торговых центров, станций метрополитена, парков.

Если же вас интересуют помещения не для организации многолюдного посещения, лучше всего подыскать их в небольшой отдаленности от метрополитена. Их стоимость будет на порядок ниже.

В любом случае, транспортная развязка, поток людей и ликвидный район станет причиной для отличной стоимости вашей недвижимости.

Компания Чистые Пруды поможет вам юридически грамотно продать коммерческую недвижимость в Москве и Подмосковье. С нашей помощью вы сэкономите свое драгоценное время, потраченное на поиски потенциального покупателя.

Мы решаем задачи любой сложности и продаем коммерческую недвижимость в новостройках, на вторичном рынке, в центре столице и на ее окраинах. АН имеет солидный опыт по продаже объектов коммерческого назначения.

Чистые Пруды поможет вам получить самый выгодный результат от продажи. Будем рады видеть вас в нашем агентстве!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва
______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(7 4,86 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/prodazha-kommercheskoj-nedvizhimosti-osobennosti-sdelki/

Какие документы нужны для покупки коммерческой недвижимости, чтобы приобрести проверенный объект

Документы при покупке коммерческой недвижимости

19.08.2018

позвоните по телефону:

+7 (495) 120-22-22

закажите бесплатную консультацию:

Значительная стоимость объектов недвижимости и возможность оспорить сделку в суде означает определенные риски для покупателя. Но большой части проблем можно избежать, ответственно подойдя к сделке.

Вам нужно знать, какие документы нужны для покупки коммерческой недвижимости и как их грамотно и быстро получить. Если вы редко сталкиваетесь с куплей-продажей недвижимости, не стоит экспериментировать: обратитесь к специалистам.

Например, в нашей компании можно не только проверить сам объект, но и провести оценку продавца. Оба типа данных весьма полезны для того, чтобы принять окончательное решение.

Косвенные признаки проблем с недвижимостью

Есть несколько явных маркеров, которые четко демонстрируют, что с недвижимостью что-то не так. Наличие даже одного из них говорит о том, что нужно насторожиться. Не всегда – отказаться от сделки, но тщательно все проверить. Главные маркеры «грязной недвижимости»:

  • низкая цена. Стоимость объекта ниже рыночной демонстрирует, что с ним не все нормально. Или не все нормально с продавцом. Убедитесь, что знаете причину, почему вам продают помещение настолько дешево и проверьте все документы по пять раз;
  • отсутствие на переговорах собственника. Очень многие сделки по доверенности оказываются незаконными, а сама доверенность нередко оказывается полученной обманным путем или подделана: мошенник может даже не знать собственника и не видеть его лично. Обычные продажи по доверенности тоже бывают, но не так часто. Большинство агентов и представителей знают: проще пригласить собственника на подписание документа, чем искать человека, который рискнет купить недвижимость по доверенности;
  • квадратные метры в новостройке, которая еще не сдана застройщиком. Такая схема сравнительно нова, поэтому еще не все с ней освоились. Мошенники действуют следующим образом: они получают право приходить на объект, показывать его, а также получают у застройщика основные документы. На базе этих данных составляются почти настоящие бумаги, которые не имеют никакой ценности. Среди них встречаются предварительные договора, договора уступки и т. д. В итоге вы можете подписать с десяток договоров, но так и не получить реального права на владение квадратными метрами. Берете недвижимость в новостройке? Сотрудничайте только с застройщиком напрямую.

Как же уберечься от проблем при покупке

Важно правильно запросить пакет документов у продавца, а потом проверить их подлинность.

Не нужно доверять все другой стороне, даже если она утверждает, что знает, какие документы нужны для продажи коммерческой недвижимости. Большие деньги требуют большой осторожности.

Какие документы нужны для покупки коммерческой недвижимости Проверка чистоты сделки делается с помощью следующего набора документов:

  • выписка из ЕГРП. Эта бумага подтверждает, что в собственности физического или юридического лица находится конкретный объект недвижимости. В документе указывается адрес, характеристики, а также обременения (ипотеки, аресты). Также там перечисляются правоустанавливающие документы, на базе которых оформлено право собственности;
  • история переходов прав. Документ является разновидностью выписки и ЕГРП, но расширенным вариантом. Получить ее может только собственник. В нем указывается точная хронология смены владельцев помещения. Частая смена собственников для коммерческой недвижимости нормальна, но проблема кроется в другом: в арестах или запретах на доверенности. Их наличие демонстрирует юридические проблемы с квадратными метрами;
  • кадастровый паспорт. Этот документ позволяет сверить технические характеристики объекта с данными в ЕГРП, а также убедиться в наличии или отсутствии перепланировок. Если таковые были, то продавец должен представить разрешительную документацию и по этому вопросу;
  • документы самого продавца: паспорт собственника, документ, подтверждающий право собственности на недвижимость, информацию по юрлицу, если недвижимость покупалась на компанию, справки из ПНД и НД от лица, принимающего решение. Проверка продавца позволит вам убедиться, что сделку он оспорить не сможет;
  • документы по аренде. Часть арендаторов вы сможете увидеть в ЕГРП, но договоры, сроком менее года там не отображаются. Если вы купите объект, где есть арендаторы, то вам придется автоматически стать арендодателем и выполнять обязательства по договорам, либо обсуждать с арендаторами варианты их перезаключения;
  • справка по счетам (коммунальным платежам). Новый владелец получает все долги за помещение, поэтому в ваших интересах убедиться, что их нет.

Не забывайте, что мало получить на руки бумаги, нужно еще убедиться в их подлинности. Для каждой бумаги существует свой способ убедиться в том, что она настоящая. Так, вы можете вбить номер паспорта на сайте ФМС, а данные по выписке из ЕГРП можно проверить, заказав такой же документ.

Особенности работы с некоторыми объектами

Существует несколько типов объектов, на которые необходимо обратить пристальное внимание:

  • Реконструированные здания. Все восстановительные работы должны быть согласованы, а объект после ремонта корректно введен в эксплуатацию. В противном случае вам могут вменить самовольное возведение постройки.
  • Здания под снос. Покупать такие точно не нужно, так как единственное, чего вы можете ожидать – это компенсация, размер которой определит государство. Узнать, не идет ли дом под снос, можно из разных источников: на сайте городской администрации, через различные риэлтерские агентства, на специализированных сайтах. Если в Интернете информации нет, обратитесь в местную администрацию, там точно есть план домов к сносу.
  • Здания с перепланировкой. Такие объекты нужно проверять предельно тщательно на вопрос правильности оформления перепланировки. Попросите у собственника полный пакет документов по этому вопросу и найдите юриста, который подтвердит их подлинность. Также можно заказать справку из ГКН (Государственный Кадастр Недвижимости). Сложно дела обстоят по объектам, с которыми идут судебные разбирательства на данный момент. Если суд только начался информация может быть еще не внесена в реестры и базы данных, поэтому собственник может получить «чистую» справку. Но все же основную информацию по арестам и ипотеке ЕГРП содержит.

Зная список бумаг, требуемых при покупке, не сложно определить, как организуется продажа коммерческой недвижимости и какие документы для этого потребуются. Но если у вас возникают сложности, обратитесь в нашу компанию. Мы не только предлагаем риэлтерские услуги, но и даем подробные консультации по всем вопросам, связанным с куплей-продажей недвижимости.

Внимание! В целях повышения качества обслуживания на сайте используются cookie, и отслеживается активность посетителей.

Источник: https://mindscapital.ru/articles/pokupaem-nedvizhimost-bez-problem-kakie-dokumenty-nuzhny-dlia-pokupki-kommercheskoi-nedvizhimosti

Покупка коммерческой недвижимости: особенности, порядок действий и рекомендации

Документы при покупке коммерческой недвижимости

Покупка коммерческой недвижимости требует чрезвычайно ответственного подхода. Всего одна ошибка или некорректность могут привести к серьезным негативным последствиям. Вне зависимости от сложности сделки, покупка коммерческой недвижимости в Москве требует особой внимательности и точного соблюдения определенных правил и алгоритма действий.

Как купить офис?

Наиболее выгодным методом инвестирования в недвижимость коммерческого типа в нашей стране на сегодняшний день считается приобретение объектов в столице и находящемся рядом регионе. Владелец помещения оказывается в выигрыше.

Он может получить стабильную прибыль от сдачи объекта по договору аренды. Кроме того, на рынке сегодня можно найти большое количество успешных компаний, которые изъявляют желание приобрести офисные помещения.

Их главным образом интересуют нежилые объекты, которые подходят для ведения коммерческой деятельности.

Поиск соответствующего помещения для размещения офиса может занять много времени. Однако, если вы наконец-то нашли подходящий объект, возникают новые вопросы. Как осуществляется покупка коммерческой недвижимости? Как правильно оформить договор? Какие особенности нужно учитывать при оформлении сделки? Об этом и многом другом и пойдет речь в данной статье.

К счастью, времена рейдерских захватов и других сценариев противозаконных действий уже давно прошли. Но вот люди, которые специализировались на подобной деятельности, работают и по сей день. Нередко их привлекают для решения различных вопросов. В периоды экономического кризиса риск махинаций как никогда высок, поэтому владельцам бизнеса стоит быть внимательными и бдительными.

Как происходит покупка коммерческой недвижимости? Подводные камни, которые могут вас ожидать при оформлении сделки, очень разнообразны. Особую осторожность стоит проявить в том случае, если вам известно, что продавец объекта находится в трудном финансовом положении.

В современной юридической практике имеется множество примеров того, как первоначальный владелец помещения, оформляя договор покупки коммерческой недвижимости, оставлял лазейки, позволявшие сохранить право собственности.

Такие нечистые на руку продавцы после решения финансовых вопросов за счет проведения сделки могли потребовать возврата объекта.

Таким образом, можно сделать вывод, что покупка–продажа коммерческой недвижимости будет успешна только в том случае, если сделка оформлена юридически чисто. Ключевыми факторами в данном вопросе является правильность и корректность составления договора.

Только в этом случае вы сможете обезопасить себя от рисков, связанных с потерей имущества и предъявлением необоснованных финансовых претензий со стороны продавца.

Именно поэтому для большинства покупателей наиболее важным аспектом является приобретение юридически чистого помещения.

Покупка коммерческой недвижимости на ИП (индивидуального предпринимателя) имеет много рисков, способных привести к длительным судебным тяжбам. В результате вы можете не только потратить время и силы, но и лишиться помещения.

Основные риски покупателя

Покупка коммерческой недвижимости может сопровождаться следующими рисками:

  • продавец не обладает правом собственности на объект;
  • права на помещение могут быть оспорены третьими лицами;
  • права на объект недвижимости могут быть оформлены некорректно;
  • виндикация объекта;
  • покупка объекта может сопровождаться целым рядом дополнительных расходов;
  • появление третьих лиц, требующих возврата долгов или возмещения убытков, связанных с использованием объекта.

Таким образом, если не уделять сделке должного внимания, подобное приобретение может привести к тяжелым финансовым последствиям. В особенности это касается тех случаев, когда берется кредит на покупку коммерческой недвижимости.

Дело в том, что в крупных банках работают специально подготовленные специалисты, задача которых состоит в том, чтобы действовать в интересах организации.

Отсутствие доскональной проверки сделки купли-продажи, несоблюдение основных правил безопасности и отсутствие главных юридических документов может привести к рейдерскому захвату приобретенной недвижимости.

Оформление сделок

Разработка документации в случае, когда осуществляется покупка коммерческой недвижимости физическим лицом, выполняется на основе стандартных форм. Они могут не учитывать всех особенностей конкретного помещения.

Большинство договоров оформляется с использованием типовых условий и общих фраз. Кроме того, покупатель может недостаточно хорошо продумать вероятные сценарии и план сделки.

В результате покупка коммерческой недвижимости может завершиться сложностями при оформлении права собственности или судебными разбирательствами по какому-либо из описанных в договоре пунктов.

Как проверить чистоту сделки?

Этот вопрос сегодня интересует многих покупателей недвижимости. Если не выполнить доскональную проверку, то возникает вероятность того, что третьи лица будут предъявлять права на объект недвижимости.

Для покупателя это приведет только к отрицательным последствиям: ему придется доказывать свои права в суде, что требует дополнительных затрат.

Кроме того, если брался кредит на покупку коммерческой недвижимости, возникают более значительные проблемы с требованиями погашения банковской задолженности.

Юридический статус коммерческих помещений

В случае несоблюдения процедуры оформления сделки купли–продажи могут возникать различные конфликты с государственными органами, осуществляющими контроль. При недостаточно тщательной проработке всех деталей сделки, велика вероятность того, что покупателя просто обманут. В этом случае можно потерять не только объект недвижимости, но и деньги.

Чтобы свести к нулю вероятность негативных последствий, нужно тщательно проверить как сам объект, так и продавца. Постарайтесь как можно более точно расписать все условия договора, обязательно учитывая момент оформления сделки и период сразу после него. Заранее лучше разобрать все возможные последствия и определиться с предпочтительной стратегией поведения.

При недостаточной подготовке к совершению сделки ее основа может оказаться непрочной с юридической точки зрения. В этом случае велика вероятность провала. Так что, если вы приняли решение о приобретении объекта коммерческой недвижимости, важнейшим приоритетом для вас должна стать квалифицированная юридическая поддержка.

Скрытые риски

При приобретении коммерческой недвижимости покупатель может не иметь необходимых сведений о технических характеристиках объекта. Продавцы стараются не делать акцент на отрицательных моментах.

В результате покупатель уже после оформления сделки может столкнуться с необходимостью значительных финансовых затрат, требующихся для приведения объекта недвижимости в надлежащее состояние. Например, при приобретении помещения в новостройке, покупатель может обнаружить некоторые дефекты, которые не были выявлены в результате первичного осмотра.

Иногда даже бывают случаи несоответствия площади и планировки продаваемого помещения параметрам, указанным в официальной технической документации.

Чтобы определить все параметры и характеристики объекта, необходимо провести техническую экспертизу.

Имея на руках заключение экспертной комиссии, вы можете предъявлять вполне обоснованные требования к застройщику с просьбой исправить те или иные недостатки.

В случае же, если застройщик отказывается ликвидировать огрехи, допущенные при строительстве, покупатель может обратиться в суд и отстаивать там свои права.

При приобретении коммерческой недвижимости в старых сооружениях следует обратить основное внимание на их износ. Ведь дефекты, которые кажутся незначительными на первый взгляд, могут привести к глобальным разрушениям.

Чтобы определить техническое состояние объекта, нужно выполнить доскональный осмотр сооружения. Застройщики и агентства недвижимости заинтересованы в том, чтобы продать объект в кратчайший срок. Вряд ли они захотят сообщить покупателю обо всех особенностях помещения.

Это вполне объяснимо, ведь если он узнает обо всех недостатках, то захочет уменьшить сумму сделки.

Чтобы не оказаться жертвой нечистого на руку продавца, важно не только уделить особое внимание явным недостаткам, но и сделать акцент даже на самых маленьких дефектах.

Вы можете потребовать от продавца либо снизить стоимость объекта, либо бесплатно устранить все недостатки в заранее оговоренные сроки.

Если же выявляются какие-то значительные нарушения, касающиеся качества объекта коммерческой недвижимости, покупатель может отказаться от выполнения обязательств, прописанных в договоре.

Завышенная стоимость

Как оценивается коммерческая недвижимость? Покупка с выгодой потребует тщательной оценки объекта.

Существует три основных подхода:

  1. Доходный: постепенная окупаемость затраченных денежных средств в течение определенного промежутка времени.
  2. Сравнительный: объект сопоставляется со схожими помещениями, выставленными на продажу.
  3. Затратный: рассчитывается примерная сумма расходов, которую нужно будет затратить не приобретение аналогичного объекта.

Подобная оценка носит аналитический характер.

Как правильно оценить стоимость объекта?

Процедура оценки может проводиться независимым экспертом, риелтором или самостоятельно продавцом. При осуществлении сделок с недвижимостью юридическими лицами обязательно привлекается независимый оценщик. Специалист после проделанной работы предоставляет подробный отчет, который будет являться официальным документом.

Риелтор после оценки недвижимого имущества не выдает никакого документа. Стоит также учитывать, что большинство риелторов, которые сегодня работают в нашей стране, не способны предоставить услугу столь высокого качества. Оценка будет адекватной только в том случае, если вы сотрудничаете с грамотным и квалифицированным специалистом.

Также оценку объекта недвижимости можно провести и собственными силами. Для этого достаточно немного разбираться в рыночных показателях и проанализировать другие предложения. Здесь главное – составить оценку на основе множества различных источников по купле–продаже объектов.

Основные факторы, влияющие на стоимость

Важным параметром является месторасположение объекта недвижимости. Престижность района оказывает большое влияние на стоимость помещения. Важное значение также имеет удобная инфраструктура и транспортная доступность. Чем точнее вы определите стоимость объекта, тем успешнее пройдет сделка.

Если вы собрались покупать коммерческую недвижимость, то обязательно перед оформлением сделки ознакомьтесь со всеми нюансами, чтобы не попасть в неприятную ситуацию и не потерять свои деньги.

Источник: https://FB.ru/article/356806/pokupka-kommercheskoy-nedvijimosti-osobennosti-poryadok-deystviy-i-rekomendatsii

Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой

Документы при покупке коммерческой недвижимости

Приобретение любой недвижимости — ответственный шаг. Если речь о коммерческой недвижимости — это еще и очень сложная процедура. Она всегда сопряжена с рисками.

Если не учесть всех мелочей, покупка может обернуться в будущем дополнительными хлопотами, тратами или даже судебными разбирательствами.

Эта статья о том, как мы проверяем коммерческую недвижимость и на что обращаем особое внимание.

Итак, каждый шаг по порядку!

Анализируем сведения из ЕГРН

Как только известен адрес интересующего объекта — проверяем о нем все доступные и не очень доступные сведения в едином государственном реестре недвижимости: кто является собственником, существуют ли ограничения, запреты, которые могут препятствовать сделке и прочие.

 

Выписка из ЕГРН — очень важный документ, содержащий много информации. К сожалению, в данных реестра могут содержаться технические и реестровые ошибки, т.к.

электронные базы периодически объединяют и совершенствуют. Надо все перепроверять.

Любые ошибки, даже технического свойства, могут являться препятствием регистрации перехода права или создавать сложности в дальнейшем использовании объекта.

Учитывая, что коммерческая недвижимость – это не только актив, но и используемый в бизнесе инструмент, предоставляемый в аренду, в залог, в доверительное управление и т.д., мы в своей практике изучаем не только, как обстоят дела с помещением на сегодняшний день, но и что этому предшествовало, разбираем по полочкам историю объекта.

 

Так как любая сделка влечет определенные последствия, важно узнать:

  • какие сделки совершались в период юридической жизни объекта;
  • все ли обязательства по другим сделкам были надлежащим образом прекращены и не смогут ли оказать влияния на будущую судьбу объекта;
  • накладывались ли когда-либо аресты и если да, то в рамках каких судебных процессов, завершены ли разбирательства по данным спорам;
  • не было ли корпоративных споров относительно принятия решения о продаже (например, решение принято неуполномоченным лицом или с нарушениями).

Такие факты не всегда являются для Росреестра основанием наложить ограничения на проведение сделок с этой недвижимостью, но об этом делаются специальные служебные отметки, так называемые, флажки. Чтобы не возникло непредвиденных рисков, важно внимательно изучить всю цепочку сделок с объектом.

Запрашиваем первичные документы

   

Это правоустанавливающие документы, на основании которых продавец приобрел свое право собственности на этот объект. Например, договор купли-продажи, наследования, дарения или, если продавец сам осуществлял строительство объекта, акт ввода в эксплуатацию, проектная, разрешительная документация и т.д.

 

Изучаем:

  • все ли фактические обязательства по договору были исполнены: например, оплата по договору, поскольку возникновение долга у продавца может повлиять на сделку — может быть в процессе подготовки к сделке предъявлено право требования в том числе, в судебном порядке.
  • существенные условия этих договоров.

Так, еще недавно при приобретении прав в порядке приватизации на объект зачастую накладывались ограничения по целевому использованию — только как булочная или, скажем, парикмахерская.

  • не занижена ли стоимость. В случае банкротства предыдущего собственника занижение стоимости может являться основанием для признания сделки недействительной.

Если объект, к примеру, 3 месяца назад приобретался по договору купли-продажи по цене в 5 раз ниже той, по которой продается нам, — это очевидный риск.

 

Естественно, что не покупаются помещения без электричества, тепла и водоснабжения. Запрос и изучение документов, подтверждающих взаимоотношения с ресурсоснабжающими организациями, является важной частью проверки.

 

Часто предметом сделки являются объекты, имеющие обременения, например, чтобы расплатиться с банком собственник хочется продать недвижимость и полученные деньги направить на погашение кредита.

В таких ситуациях на этапе проверки анализируются документы, подтверждающие правоотношения с банками.

Еще более распространенная ситуация – сделки по покупке «арендного бизнеса», когда важно проверить условия договоров аренды, доказательства выполнения обязательств по ним и т.д.

 

Это лишь самые общие моменты, которые встречаются в наиболее распространенных сделках

Выявляем особые условия

Некоторые объекты недвижимости могут иметь особые статусы, например, объект культурного наследия или особо охраняемый объект. В дополнительной документации к такой недвижимости (охранные обязательства, паспорта охранных объектов) содержатся особые требования к эксплуатации.

Иногда они могут быть трудновыполнимы или весьма затратны для собственника. Кроме того, наличие особых статутов (например, отнесение имущества к объектам культурного наследия или земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения) влияет на порядок подготовки к сделке и условия будущего договора купли-продажи.

Соответственно, данные условия выявляются, анализируются и учитываются при подготовке к сделке.

Смотрим на месте

   

Любой объект приобретается для конкретных целей и он должен соответствовать определенным характеристикам не только на бумаге, но и фактически. Поэтому важным этапом является проверка технической документации. К ней относятся поэтажные планы, экспликации, кадастровые паспорта на объект.

 

На данном этапе для осмотра объекта часто мы привлекаем профильных специалистов (энергетики, кадастровые инженеры, специалисты по пожарной безопасности и т.д.)с целью выявить, насколько соответствуют данные, заявленные в документах, фактическому положению вещей.

 

Для детального и всестороннего технического обследования технической приспособленности приобретаемого объекта мы иногда даже организуем выезд целых лабораторий с оборудованием, способных проверить состояние и расположение коммуникаций, электрические мощности, работоспособность кабельных линий и так далее.

В подавляющем большинстве случаев в помещении, использующемся для коммерческих целей, будут те или иные перепланировки. Что, в общем-то понятно, ведь каждый бизнес приспосабливает помещение под свои нужды.

К сожалению, перепланировки крайне редко бывают надлежащим образом оформлены, так как процесс их согласования длительный и дорогостоящий, связанный с большим количеством административных и бюрократических препонов.

 

Мы обязательно консультируем, какие последствия приобретения объекта с незаконными перепланировками могут ожидать покупателя:

  • возможно ли легализовать имеющиеся переделки;
  • насколько это проблематично;
  • к каким мерам административной и гражданской ответственности это может привести.

Проверяем продавца

Если это юридическое лицо, изучаем:

  • учредительные документы, внутренние положения организации;
  • к компетенции каких органов управления относится принятие того или иного решения (гендиректор, собрание акционеров), чтобы в будущем это не стало основанием оспаривания сделки;
  • все ли этапы в порядке избрания или назначения ключевых лиц были соблюдены;
  • финансовое положение продавца, чтобы учесть риски банкротства;
  • информацию о судебных спорах, которые могут быть даже не связаны с объектом недвижимости, но косвенно могут повлиять на судьбу сделки.

Если это физическое лицо, помимо судебных споров и исполнительных производств важно проверить:

  • семейное положение — нужно ли согласие супруга;
  • справки о медицинском освидетельствовании из неврологического, наркологического диспансеров, чтобы убедиться, что человек осознает последствия тех действий, которые предпринимает. Зачастую переговоры ведутся одним лицом, а объект записан, например, на мать или отца преклонного возраста. При необходимости приглашаем на переговоры соответствующих специалистов и просим пройти медицинское освидетельствование.

Итог

Результатом проверки должно стать выявление всех особенностей приобретаемого объекта недвижимости, а также вероятных проблем, связанные с ними. Это позволит обозначить круг дополнительных действий в рамках сделки или сделать вывод о нецелесообразности покупки. Любое решение должно приниматься взвешенно и «с открытыми глазами».

 

Мы предоставляем своим клиентам письменное нормативно-обоснованное юридическое заключение, где указаны все источники и документы, проанализированные в процессе работы, все потенциальные риски — устранимые и которые изменить нельзя, чем они могут грозить покупателю. А также обязательно даем рекомендации с подробным списком необходимых действий для исключения или минимизации негативного влияния этих рисков.

 

Ольга Саутина

14.11.2019 г.

Источник: https://www.nedelkopartners.ru/blog/kak-proverit-kommercheskuyu-nedvizhimost-pered-pokupkoj/

Учет юридических аспектов при покупке коммерческой недвижимости

Документы при покупке коммерческой недвижимости
правила покупки коммерческой недвижимости

На определенном этапе ведения успешного бизнеса перед предпринимателем встает вопрос необходимости оформить в собственность ранее арендуемые площадки, будь то павильон для торговли, складское помещение или офисные площади. Необходимо быть готовым к тому, что приобретение даже очень небольшого по размерам помещения повлечет за собой весомые финансовые траты.

Внимание! У нас есть штатный юрист по этому вопросу! Просто позвоните по номеру телефона ниже и получите бесплатную консультацию по всем юридическим аспектам при покупке коммерческой недвижимости.

При отсутствии опыта в оформлении подобных сделок владельцам бизнеса будет нелегко обойти множество подводных камней. Остановимся на наиболее важных юридических аспектах, которые в обязательном порядке должны быть проверены при оформлении покупки коммерческого помещения.

Чистота права на собственность

Оформлено ли право собственности имущества, выставленного на продажу, непосредственно на продавца, можно выяснить, обратившись в ЕГРП – Единый Государственный Реестр Прав на недвижимость.

 Оформив выписку из реестра, можно получить информацию о том, зарегистрировано ли право на данную собственность юридически, нет ли каких-либо отягощений у этой сделки, например, в виде дополнительного договора аренды или ипотечного кредитного договора.

Получить выписку достаточно просто. Для этого необходимо обратиться в Росреестр с запросом, бланки запросов можно найти как в самом представительстве Росреестра, так и на его официальном сайте www.rosreestr.ru. Срок подготовки ответа обычно составляет порядка одной рабочей недели.

Стоимость оформления выписки разнится: для юридических лиц – 600 рублей, для физических лиц – 200 рублей. Организовать получение выписки можно через сайт Росреестра. Также есть возможность обратиться к различным посредникам, но их услуги обойдутся дороже, начальный ценник – от 1000 рублей.

Важно знать, что договоры со сроком аренды, составляющим менее 12 месяцев, не вносятся в учет ЕГРП. В случае приобретения собственности, отягощенной такими арендными обязательствами, арендаторам не требуется заключать договор с новым собственником, поскольку прежняя договоренность переходит на покупателя по умолчанию!

В подобных случаях следует выяснить, предусмотрена ли по прежнему контракту возможность досрочного прекращения аренды в одностороннем порядке. Если такого условия нет, то будет практически невозможно удалить арендаторов из помещения до окончания срока аренды.

Для того чтобы подстраховать себя от указанных рисков, нужно получить от продавца все имеющиеся договоры аренды на приобретаемую недвижимость.

Если станет понятно, что расторжение договоров после завершение сделки проблематично, то можно предложить продавцу расторгнуть их самостоятельно, в качестве условия оформления дальнейшей купли-продажи.

Такой шаг достаточно популярен при оформлении подобных сделок.

Следующим важным пунктом проверки чистоты права собственности будет запрос продавцу о предоставлении контракта на покупку им этого помещения и подтверждении проведенного платежа по сделке.

Дело в том, что при внесении данных в ЕГРП не проводится проверка оплаты по сделкам, так же как и проверка цены контракта и ее соответствие рыночной стоимости.

Следствием этого являются случаи, когда, несмотря на то, что по справке из Реестра все оформлено правильно, по факту оплата приобретенной собственности по каким-либо причинам не была произведена.

Тогда требования по оплате старой сделки предъявляются конечному покупателю, минуя среднее звено.

Кроме того, есть реальные случаи, когда был верно оформлен договор первой купли-продажи, приобретенная недвижимость была оплачена, но финальная сделка между продавцом и конечным покупателем признавалась недействительной, и объект переходил обратно к первому владельцу, оставляя честного покупателя ни с чем. Причиной такого поворота событий была заниженная стоимость первой сделки, что давало право суду перевести ее в разряд безвозмездных. Такие случаи встречаются в практике нечасто, но могут иметь место, особенно при сроке давности первой сделки менее 3-х лет.

Запрос документов в кадастровых органах

В список кадастровых документов входит техпаспорт на помещение, план каждого этажа здания, экспликация помещений. Все эти документы имеет смысл проверить до совершения сделки.

Эти бумаги предоставляют более полную и детальную информацию о приобретаемом объекте (а именно: адрес нахождения объекта, его схематичный план помещений), подтверждают, относится ли он к жилому или нежилому фонду, полностью ли завершено строительство данного здания.

Важным моментом, который находит отражение в кадастровых документах, является наличие несогласованных перепланировок помещения. В большей степени такое несоответствие актуально для жилого фонда, но и владельцам коммерческой недвижимости это нарушение может принести проблемы.

Незарегистрированная перепланировка может стать преградой при регистрации договора о предоставлении в долгосрочную аренду такой недвижимости в дальнейшем. Основанием для отказа служит несоответствие предмета, указанного в договоре, с данными в ЕГРП и информацией в кадастровых документах. С такой же проблемой можно столкнуться и при оформлении недвижимости в ипотеку.

Прочие документы коммерческой недвижимости

После того, как объект пройдет проверку на юридическую чистоту, и право собственности продавца подтвердится в полном объеме, стоит рассмотреть договоры продавца на коммунальные услуги по объекту.

В первую очередь это обеспечение помещения водой, электричеством, газом. Обычно договоры с коммунальными службами имеют стандартную строго оговоренную форму. Важными пунктами проверки в данном случае будут полнота обеспечения недвижимости коммунальными услугами и отсутствие задолженности по их оплате.

Отсутствие обеспечения каким-либо ресурсом в полной мере может привести к ограничению возможности использования объекта. Наличие же задолженностей часто становится причиной полного отказа в предоставлении какой-либо коммунальной услуги. Обычно принципы кооперации с коммунальными службами отражены в соответствующих параграфах контракта.

В заключение стоит подчеркнуть, что при оформлении сделки по приобретению коммерческой недвижимости, так же как и при любой другой сделке, необходимо проверить самого контрагента.

: Инвестиции в коммерческую недвижимость

Источник: https://www.federalniy-zakon.ru/uchet-juridicheskih-aspektov-pri-pokupke-kommercheskoj-nedvizhimosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.