Что такое переуступка прав аренды

Содержание

Переуступка прав аренды нежилого помещения

Что такое переуступка прав аренды

Множество организаций вынуждены арендовать нежилые помещения для ведения своей коммерческой деятельности. В отдельных случаях возникает необходимость переуступки права аренды занимаемого нежилого помещения другим лицам.

В статье разберем порядок заключения такой сделки, права и обязанности сторон, а также особенности процедуры.

Уступка права аренды – это переход правомочий владения и пользования каким-либо недвижимым имуществом.

Суть переуступки сводится к тому, что первоначальный арендатор больше не заинтересован в съеме нежилого помещения или его финансовое положение не позволяет продолжать уплачивать арендные платежи.

В этом случае лицо может уступить за плату свои арендные права другому лицу. При этом он обязан получить согласие на заключение договора цессии от арендодателя- собственника указанного объекта недвижимости.

Данное соглашение очень похоже на договор субаренды помещения. Различие состоит лишь в том, то по договору субаренды плата за использование нежилого помещения уплачивается арендатору, а тот, в свою очередь, несет обязанность по внесению арендных платежей собственнику.

В ходе уступки аренды, плата уплачивается непосредственно собственнику нежилого помещения, но не первоначальному арендатору.

Правовые нормы, регулирующие сделку

Независимо от предмета переуступки, она представляет собой гражданско-правовой договор.

Правила и порядок оформления сделки регламентируется статьями 388- 390 Гражданского кодека РФ.

Поскольку цессия, по сущности, относится к субарендному соглашению, то также к такому соглашению применяется ст. 615 Гражданского кодекса, содержащая общие права и обязательства арендатора.

В случае аренды нежилого помещения у государства, то переуступить права на него допускается только через аукцион. Порядок проведения аукционных торгов указаны в Федеральном законе от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Особенности соглашения

Договор цессии на нежилые помещения имеет некоторые нюансы:

Имеется возможность получения в аренду интересующей недвижимостидоговор может заключаться как на короткий (до 1 года), так и на длительный срок (свыше 1 года)
 Если сделка оформляется на продолжительный срокто она должна пройти процедуру регистрации в службе Росреестра
 В случае, если арендодателем выступает государственные или муниципальные органыто следует выиграть торги
 Последующий арендатор может заключить сделку по льготным условиямесли первоначальный арендатор имел право на получение льгот, и в отношении него применялись льготы при оформлении аренды
 Если предметом сделки является государственная собственностьто стоимость на аренду дешевле, чем при аренде у частного лица
 Договор цессии может быть заключенпри наличии письменного согласия собственника нежилого помещения

Уступка прав по договору аренды нежилых помещения

Оформление договора переуступки права аренды нежилым объектом может быть достаточно выгодным, если в аренду берется объект недвижимости, принадлежащий государству.

Однако перед этим потребуется одержать победу на торгах, правила проведения которых содержатся в ФЗ № 135.

Договор цессии может быть выгодным, поскольку стоимость аренды нежилых помещений, принадлежащих муниципалитету или государству ниже, чем цена на объекты частных лиц.

Но, помимо победы на аукционе, для заключения сделки необходимо подучить согласие от собственника нежилого помещения. Согласие оформляется в письменной форме и должно содержать указание на реквизиты основного договора аренды.

Физическими лицами

Торги необходимо проводить, если:

  1. Объект недвижимости принадлежит государству.
  2. Сторонами договора являются организации.

В случае, если сторонами цессии являются физические лица, то торги не проводятся. Можно прийти к договоренности по всем значимым для сделки условиям и подписать документ.

Предметом сделки является право владения интересующим нежилым помещением.

Сделка может оформляться на длительный или короткий срок, он определяется самими сторонами договора.

Поскольку арендуется объект недвижимости, то, в соответствии с действующим законодательством, соглашение должно быть зарегистрировано в установленном порядке в Росреестре.

Подписывая договор, необходимо детально изучить все его пункты, включая ответственность сторон, порядок расчета, размер арендной платы, а также другие условия.

Без таких условий договор будет считаться недействительным.

В договоре должны содержаться сведения о сторонах, а также подробное описание нежилых помещений, на которые уступается право аренды.

Кому выгодна

Переуступка аренды на нежилое помещение достаточно распространена в настоящее время в РФ.

Данная сделка выгодна как для арендодателя, так и для арендатора:

 Последний арендатор получает права пользования по уступкена интересующие его помещения, которые требуются ему для ведения бизнеса и получения прибыли
 Цена аренды в порядке  цессии может быть немного ниже, чем при аренде напрямую у собственникав результате того, что первый арендатор мог оформить сделку по специальным льготным условиям. В этом случае и третье лицо имеет права на те же условия
 Договор может быть заключен на любой срок на усмотрение сторонна практике, зачастую стороны подписывают соглашение на срок 3 — 5 лет

В каждом конкретном случае при переуступке права аренды на помещение возможны и другие условия, по которым они приходят к соглашению.

Договор переуступки квартиры в новостройке в статье: переуступка прав собственности на квартиру в новостройке.

Последовательность действий

Оформляя какую-либо гражданско-правовую сделку необходимо придерживаться определенной установленной процедуры.

Порядок заключения сделки переуступки также прописан в законе.

Для заключения сделки без риска признания в дальнейшем ее ничтожной, следует выполнить ряд действий:

 В первую очередь, 3 стороны договора должны осудить условия договора цессиикогда они приходят к договоренности, следует подать заявку в специальную комиссию и попросить согласовать передачу права аренды на нежилое помещение другому лицу
 В случае принятия одобрения комиссиейстороны оформляют 3х-сторонний договор между собой
 Организация аукциона является обязанностью арендаторапорядок и правила его проведения содержится в статье 477 Гражданского кодекса, а также в Федеральном законе № 135
 Комиссия указывает в решении перечень необходимых условий, без выполнения которых переуступка не допускаетсяарендатор собирает все требуемые документы, и организует аукционные торги
 Победитель аукциона, предложивший наибольшую цену за право арендывступает в права арендатора, после чего заключается договор цессии

Торги проводятся либо в форме конкурса, либо в форме аукциона.

  • Победителем аукциона является лицо, которое готово предложить наибольшую стоимость платы за аренду.
  • Победителем конкура является участник торгов, предложивший наилучшие условия по договору, что определяется комиссией.

На практике, несмотря на то, что арендатору проще организовать аукцион, зачастую проводится конкурс.

Сложность проведения конкурса для арендатора состоит в следующем:

  • необходимо сформировать специальную компетентную комиссию;
  • ему придется организовывать все сопутствующие мероприятия, связанные с прохождением этого конкурса.

Сформированной комиссией принимается решение на основе конкурсных обстоятельств. После принятия решения, комиссия занимается подготовкой всей документации, которая потребуется для оформления договора уступки прав аренды на помещение.

Арендатор несет обязанность по уведомлению всех участников проводимого конкурса.

Он, как организатор, должен подать объявление в определенные СМИ, не позже чем за месяц до дня проведения торгов.

Вслед за установлением победителя конкурса, с ним заключается договор переуступки арендных прав на объект недвижимости.

Данный договор уже является 2-сторонним. За передачу права аренды цессионарий уплачивает арендатору определенную плату, т.е. договор не является безвозмездным.

В соответствии со ст. 575 ГК РФ, запрещается дарение в отношениях между коммерческими юридическими лицами. Договор должен быть подписана обеими сторонами, и зарегистрирован в службе Росреестра.

Для государственной регистрации нужно подготовить определенные документы:

  1. Копии извещений, сделанных организатором торгов в СМИ;
  2. Документация по торгам;
  3. Подписанный договор.

На  госрегистрацию переуступки прав аренды представляются соглашения уступки прав, которые заключены в письменной форме.

Независимая оценка нежилых помещений

Для определения возможной стоимости арендной платы, нужно выполнить процедуру независимой оценки стоимости недвижимого имущества, права на которое уступается по договору цессии.

Для чего следует обратиться за услугами организации, имеющей лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Оценочная компания (или независимый оценщик) должны иметь допуск саморегулируемой организации. Без свидетельства СРО отчет оценщика будет являться некомпетентным.

На итог оценки оказывают влияние ряд факторов. К основным из них относятся:

 Месторасположение объекта недвижимоститранспортная доступность, наличие  развитой инфраструктуры
 Площадь нежилого помещенияи планируемая прибыль, которая может быть получена
 Права и обязанности, передаваемые по сделкепрочие обстоятельства, зависящие от конкретного договора цессии

Заключение договора

Прежде всего необходимо правильно заключить соглашение уступки прав аренды на нежилое помещение. В договоре прописываются условия действительности договора.

В соглашение об уступке должны быть включены следующие пункты:

 Описание предмета сделкисведения о сторонах, передаваемые права и обязанности, реквизиты каждой стороны
 Ответственность по договоруза нарушение условий сделки
Размер арендной платыособенности уплаты, порядок расчетов. Лучше всего составить график платежей

Ответственность контрагентов

Данный параграф также рекомендуется включать в договор переуступки прав аренды. Подробно указываются санкции, которые применяются к сторонам за нарушение условий этого соглашения.

В нем нужно указать:

 Величину штрафаза просрочку внесения арендной платы, а также пени
 Условия расторжения сделки в одностороннем порядкепо инициативе собственника или арендатора
 Досудебная процедура урегулирования спорных ситуацийусловия подачи искового заявления в суд
 Условия признания договоранезаключенным

В случае процедуры судебного производства, исковое заявление должно быть подано в Арбитражный суд субъекта РФ, который рассматривает спор по существу.

: Переуступка. Что это такое и как с этим работать?: 

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/pereustupka-prav-arendy-nezhilogo-pomeshheniya/

Переуступка права аренды нежилого помещения

Что такое переуступка прав аренды

В ряде случаев арендатор может пожелать передать другому лицу права и обязанности, связанные с арендой нежилого помещения. Подобная переуступка прав возможна лишь при соблюдении определенных условий.

Понятие переуступки прав аренды

Переуступка прав аренды (ППА) — это сделка, которую некоторые специалисты называют частным случаем договора купли-продажи. Но, при переуступке прав объектом торга становятся не материальные блага, а возможность временного пользования определенным имуществом. В большинстве случаев производится переуступка прав арендатора нежилого помещения.

Одно из определений переуступки прав аренды — это перенаем имущества, при котором сменяется лицо, являющееся арендатором.

Права и обязанности сторон, указанные в договоре, сохраняются в полном объеме. Изменение этих прав допускается при согласии обеих сторон и отсутствии возражений со стороны представителей государственных структур.

Преимущества переуступки прав

Основное преимущество переуступки прав аренды — получение сделки на выгодных условиях, заключенных с предыдущим арендатором. Данная процедура обычно используется при аренде коммерческой недвижимости, способной приносить высокую прибыль. Пример: аренда помещения под ресторан в престижном районе столицы.

При переуступке прав аренды определенные преимущества получают как прежний, так и новый арендатор нежилого помещения.

В стандартной ситуации для получения прав аренды востребованного помещения нужно участвовать в аукционе. И гарантий на успех здесь не имеется. Поэтому переуступка прав аренды нежилого помещения дает новому арендатору следующие преимущества:

  • Доступ к прибыльной коммерческой недвижимости в обход конкурентов;
  • Выгодные условия. В ряде случаев наем недвижимости первым арендатором осуществляется при меньшей востребованности, на выгодных условиях. Переуступка позволяет получить права временного пользования на условиях той же сделки;
  • Нет необходимости заключать сделку субаренды помещения.

Определенные преимущества получает не только сторона, в пользу которой производится уступка прав, но и та, которая их передает.

Выгода продавца прав аренды состоит в следующем:

  • Возможность передать аренду недвижимости заинтересованному лицу при условии, что данное помещение уже не требуется арендатору. В этом случае не придется платить неустойку за досрочный разрыв сделки;
  • Получение дополнительной прибыли за передачу прав. Лицо, в пользу которого совершается переуступка, платит немалые отступные в пользу прежнего арендатора.

Единственная проблема, связанная с описываемой процедурой — это необходимость соблюдать все условия прежнего договора. В ряде случаев он может не подходить новому арендатору. Но поменять условия прежней сделки не всегда представляется возможным.

Порядок оформления переуступки прав аренды

Переуступка прав аренды допускается исключительно на возмездной основе, с согласия всех заинтересованных лиц. Это означает следующее:

  • Дарение права аренды не допускается и считается нарушением статьи 575 ГК РФ.
  • Прежний арендатор, претендент на получение права аренды и владелец нежилой недвижимости, должны выразить свое желание провести переуступку.
  • По итогу переговоров между сторонами заключается письменное трехстороннее соглашение, подтверждающее передачу прав.

Вся описываемая процедура разбивается на несколько обязательных этапов. В процесс переуступки прав на временное пользование недвижимостью входит:

  • Обсуждение условий составляемого документа.
  • Получение разрешения на переуступку от специальной комиссии.
  • Сбор пакета необходимой документации.
  • Оформление трехстороннего соглашения между участниками договора, в виде отдельного документа.
  • Регистрация сделки в официальных органах.

Рекомендуется проводить процедуру после консультации с опытным юристом.

В ряде случаев имеются неочевидные ограничения на пользование определенным типом недвижимости. При составлении договора о сделке их следует учитывать.

Обсуждение условий

Первый этап — это заключение предварительной договоренности между участниками соглашения. Обычно ее заключают в устной форме. На этом этапе стороны решают: имеет ли смысл начинать процедуру переуступки аренды нежилой недвижимости. Независимо от того, кто является сторонами договора, решать все спорные вопросы рекомендуется при личной встрече.

Допускается участие официального доверенного лица одной из сторон. Доверенность обязательно заверяется у нотариуса. Но в большинстве случаев желательно организовать обсуждение без участия третьих лиц.

Получение разрешения комиссии

Если владельцем нежилого помещения является государство, необходимо провести конкурс на выбор арендатора с оптимальными условиями для переуступки. Оценивать результаты этого конкурса (или аукциона) будет специальная комиссия, составленная именно для этих целей. За ее состав всегда отвечает арендодатель или его представитель.

Стоит учитывать: в ряде случаев комиссия может предоставить льготные условия определенному участнику.

Если арендодателем является частное лицо, то комиссия должна будет только оценить условия, которые предлагает претендент на переуступку. В случае определенных договоров эту комиссию может заменить владелец помещения. Например, это возможно в тех случаях, когда все три стороны являются частными лицами.

В случае проведения публичного аукциона комиссия обязана соблюдать положения закона №135 ФЗ «О защите конкуренции». А претендент на аренду имеет право проверить состояние помещения, и его пригодность для целевого использования. Здесь действуют положения статьи 477 ГК РФ о сроках обнаружения недостатков переданного товара.

Подготовка документов

После того как комиссия выберет подходящего кандидата, сторонам соглашения следует подготовить пакет документов для обращения в Росреестр. В него в обязательном порядке должно входить:

  • Заявление о приеме пакета документации на оформление сделки. Соответствующий бланк работники Росреестра должны выдать на месте. Они же дают консультацию по правилам заполнения этой бумаги;
  • Квитанция об оплате госпошлины на регистрацию сделки;
  • Основные документы сторон сделки. Для физических лиц — удостоверение личности. Для юридических лиц — учредительные свидетельства. При необходимости в пакет добавляются нотариально заверенные документы доверенных представителей;
  • Разрешение на проведение сделки от уполномоченных лиц (комиссии);
  • Свидетельства ОГРН, ИНН;
  • Базовый договор аренды;
  • Соглашение о переуступке;
  • Документы на нежилое помещение: техпаспорт, кадастровый план, выписка из ЕГРН.

Составление соглашения

Для проведения процедуры обязательно требуется письменное соглашение между участниками. Составляется оно в простой письменной форме. При этом рекомендуется оформлять его после консультации у специалиста.

Неправильно составленный договор переуступки прав аренды нежилого помещения не будет принят даже при условии уплаты пошлины.

Описываемый документ обязательно должен содержать следующие пункты:

  • Полное описание сторон, составляющих документ. Указывается, кто является владельцем недвижимости, кто ее арендует на текущий момент, и в чью пользу происходит передача прав аренды;
  • Описание предмета договора, со ссылками на соответствующую правоустанавливающую документацию;
  • Перечисление прав и обязанностей, подлежащих передаче;
  • Принципы расчета между участниками сделки: размеры и частота выплат, используемая валюта, принципы перечисления;
  • Оценочная стоимость объекта сделки;
  • Ответственность сторон при нарушениях условий сделки:
    • Размеры штрафов и пеня за несвоевременную оплату;
    • Условия односторонней отмены действующего договора;
    • Варианты досудебного решения спорных вопросов;
    • Причины, по которым сделка будет признана недействительной.
  • Реквизиты и подписи сторон.

Документ составляется в трех экземплярах. В ряде случаев требуется четвертая копия, для передачи в Росреестр.

Передача документов и регистрация

Процедура регистрации, при условии правильной подготовки пакета документов, не является сложной. Процесс выглядит так:

  • Уплачивается пошлина за регистрацию сделки. На текущий момент ее стоимость составляет 2 000 рублей для физических лиц, и 22 000 для юридических лиц;
  • Заполняется заявление на прием пакета документов;
  • Собранная документация передается сотруднику Росреестра.

Процесс оформления занимает, в среднем, один календарный месяц. По истечении этого срока участники соглашения получают на руки документы о регистрации сделки.

Причины отказа

В соответствии со статьей 615 ГК РФ, арендатор имеет право передавать возможность пользования имуществом любому другому лицу. Но в ряде ситуаций накладывается запрет на передачу прав аренды используемого имущества.

Вот наиболее частые случаи, при которых невозможна переуступка:

  • Целевая недвижимость является объектом спора в суде;
  • У текущего арендатора имеются долги перед владельцем помещения;
  • При возведении нежилой недвижимости были допущены нарушения законодательства и строительных норм;
  • На помещение наложены определенные долговые обременения. Например, она находится в залоге.

Источник: https://ahrfn.com/dokumety/pereustupka-prava-arendy-nezhilogo-pomeshheniya.html

Что такое переуступка прав аренды нежилого помещения: коротко о главном

Что такое переуступка прав аренды

Переуступка прав аренды нежилого помещения – сделка, которая по своему характеру и полученному результату в чём-то сравнима с договором купли-продажи, при этом предметом такого договора являются арендные права.

Так же, как и все сделки, совершаемые среди участников гражданских правоотношений, она может быть признана недействительной по определённым основаниям.

Чтобы этого избежать, нужно знать кое-какие тонкости заключения договора, который в некоторых случаях может быть очень полезен и взаимовыгоден для сторон.

Что такое ППА?

ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды». На вопрос: «Что такое ППА?» можно ответить следующим образом — это перенаём, когда происходит перемена лиц, в частности, арендатора.

На его место в договоре становится другое лицо, которое продолжает нести все обязанности, а также иметь все права, имевшиеся у предыдущего арендатора. Вместе с этим при переуступке права и обязанности последнего оканчиваются.

Законодательная основа

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

  • право передачи имущества в субаренду;
  • право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
  • право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
  • передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
  • передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма).

Выгоды от переуступки

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:

  • участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
  • провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Отличие от субаренды

Арендатор, сдающий объект в субаренду, остаётся таким же участником соглашения, заключённого с арендодателем, все так же продолжает исполнять свои обязанности, то есть он несёт ответственность за какое-либо нарушение договора.

В отличие от субаренды, при переуступке права и обязанности первоначального арендатора полностью прекращаются и переходят к новому.

По этой причине различны и документы, составляемые при этих сделках.

Как заключить договор

Переуступка или перенаём права аренды объекта может быть осуществлены только посредством подписания возмездного договора. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК России гласит, что дар среди коммерческих предприятий запрещён).

Договор переуступки или перенайма, образец которого легко можно отыскать в интернете, должен содержать:

  • порядок передачи арендных прав, условия об оплате;
  • порядок использования арендуемого имущества;
  • условия содержания этого имущества;
  • порядок оплаты за арендуемое имущество арендодателю;
  • другие существенные условия.

Форма заключаемого договора должна быть такой же, как и первоначальный договор. Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру. Обычно в договоре переуступки первый арендатор именуется цедентом, второй – цессионарием.

Передача документов, регистрация

После оформления договора переуступки помещения, стороны должны составить акт приемки-передачи документов от бывшего арендатора новому. Последний должен получить первоначальный договор аренды и все платёжные документы, подтверждающие платежи арендодателю.

Также первый арендатор должен передать свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные документы на объект, на земельный участок (кадастровый и технический паспорта и т.п.).

Для регистрации в уполномоченном органе в Москве или любом другом городе могут потребоваться:

  • заявление по форме регистрирующего органа;
  • документ об оплате;
  • учредительные документы;
  • соответствующие протоколы и решения уполномоченных органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку;
  • документы на представителя, подтверждающие его право заключить сделку;
  • свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика;
  • договор аренды;
  • договор переуступки;
  • технический паспорт, план, экспликация помещений.

Договор ППА помещения может быть очень интересен для отдельных субъектов бизнеса, но перед тем как его подписать, нужно проконсультироваться с соответствующими специалистами из этой сферы.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: https://yuristznaet.ru/nezhilye-pomescheniya/pereustupka-prav-arendy.html

Переуступка прав аренды земельного участка: в 2020 году под ИЖС, риски

Что такое переуступка прав аренды

Последние изменения: Январь 2020

Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы.

Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам.

Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.

Процесс передачи прав требует соблюдения правил, установленных Земельным Кодексом. Требования передачи земель в аренду приводятся в статье 22, допускающей такой вариант использования, при котором арендатор уступает свое право третьей стороне. Если позволяют условия договора, земля может быть передана и без дополнительного оповещения и согласования с собственником.

Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.

В Земельном и Гражданском законодательстве есть ряд других важных нормативов, имеющих отношение к переуступке права аренды:

  • ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре;
  • пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.

Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:

  • Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при ИЖС.
  • Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается.
  • Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.

По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости.

Особенности процедуры

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

Определение срока новых правоотношений

Процесс передачи арендованной земли в новую аренду сопровождается подписанием соглашения об уступке права, основываясь на сроках действия текущих договорных отношений, без права корректировки условий использования переданных земель. Заключить подобное соглашение можно на любой срок, в пределах действия первого договора.

Обязательное уведомление собственника является необходимостью, когда длительность нового договора о переуступке превышает 5-летний срок. В отдельных случаях бланк договора предусматривает наличие пунктов, устанавливающих порядок передачи прав аренды другим лицам, что освобождает от необходимости заключения другого соглашения.

Если срок аренды по переуступке, превышает 12-месячный период, для признания договора действующим требуется регистрация по кадастру.

Особенности подписания соглашения

Договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами имеет двусторонний характер, т.е. его подписывают две стороны: лицо, уступающее аренду, и лицо, готовое принять в пользование земли на заранее оговоренных условиях.

Сторонами договора могут быть и обычные граждане, и организации, с обязательным установлением принципа возмездности отношений.

Согласно закона, принятые наделы могут быть использованы только в рамках разрешенного назначения.

Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности аренды. От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.

При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.

Порядок оформления договора

 

Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

  • изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
  • удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
  • квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
  • выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:

  • К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской).
  • Адрес расположения предмета договора, кадастровый номер участка, размеры передаваемых площадей.
  • Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей.
  • Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности. Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами.
  • Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю.
  • Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта.
  • Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель. Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей.
  • Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель. Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель.
  • Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон.
  • В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка.
  • Правила возврата земли обратно.

Так как любые существенные изменения условий первичного договора недопустимы без согласования с хозяином наделов, дополнительные пункты предварительно должны быть им одобрены.

Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста.

Запрет на уступку прав

Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:

  • Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа.
  • Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения.
  • Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками.
  • Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения).
  • Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.

Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.

Проведение аукциона

Зачастую сельхозземли и иные крупные участки передаются на правах участия в аукционе. Право на аренду появляется у лица, предложившего лучшие условия. Основанием считать торги состоявшимися служит наличие не менее 3 участников.

Когда аукцион признается несостоявшимся, арендные права не переуступаются.  Аукцион – частый способ обретения нового арендатора земель, относимых к государственному фонду недвижимости.

Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.

Права аренды передаются за определенную плату (по переуступке), а в случае отсутствия положений договора о возможности передачи в пользование третьей стороне, необходимо оформленное согласие собственника.

Особенностью процедуры является ее исключительно возмездный характер. Отсутствие платы позволит переквалифицировать действие в оформление дара.

Регистрация уступки аренды

Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.

При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

 Налогообложение при аренде

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/zemlya/pereustupka-prav-arendyi-zemelnogo-uchastka/

Переуступка прав аренды нежилого помещения – детальный обзор

Что такое переуступка прав аренды
Арендные отношения — широко распространенная практика, позволяющая собственнику имущества извлекать выгоду из принадлежащего ему имущества, по тем или иным причинам не востребованного им самим, а другой стороне договора — арендатору, получать преимущества, связанные с правами владения и пользования арендованным имуществом, не неся значительных расходов на его приобретение. Казалось бы — все просто. Однако, в практике взаимоотношений арендодатель-арендатор возникают ситуации, при которых последний, по каким-либо причинам, принимает решение о нецелесообразности дальнейшего использования арендованного имущества. При этом арендатор не расторгает договор, а передает права пользования другому арендатору. Причем, делает это возмездно. Иными словами, совершает договор купли-продажи в отношении права пользования, не принадлежащего ему имущества. В чем заключаются нюансы совершения подобной сделки?

Правовое основание уступки права аренды нежилого помещения

Возможность совершения подобной сделки прямо предусмотрена в Гражданском кодексе РФ — ч. 2 ст. 615. Однако, в кратком упоминании о допустимости подобной сделки, не содержится описания механизма ее совершения. По смыслу, такая сделка несет в себе элементы следующих правоотношений:

уступки права требования (цессии) – ст. 382 ГК РФ;

перенайма – ч. 2 ст. 615 ГК РФ;

перевода долга на другое лицо – ст. 391 ГК РФ;

передача договора – ст. 392.3 ГК РФ.

Объединяя в себе отдельные признаки указанных правоотношений, уступка права аренды нежилым помещением, является самостоятельной сделкой. Со свойственным только ей комплексом прав и обязанностей участвующих в сделке лиц и порядком совершения этих действий.

Отличия переуступки прав по договору аренды нежилых помещений от схожих правоотношений

Чаще всего, недоразумения в толковании прав арендатора по владению и пользованию имуществом, встречаются при заключении договора субаренды. Многие арендаторы успешно используют арендованное имущество для извлечения прибыли путем сдачи нежилого помещения в субаренду.

При возникновении спорных вопросов, связанных с несвоевременностью исполнения обязательств по внесению арендных платежей или порчи/уничтожения арендованного имущества, арендаторы пытаются переложить ответственность по договору на субарендатора. Это в корне неправильно.

Отличия от договора субаренды

Главное отличие договора субаренды, от передачи права пользования арендованным имуществом, заключается в том, что в первом случае — не происходит прекращения правоотношений между первоначальными участниками сделки: арендодателем и арендатором.

Они, по-прежнему, несут оговоренные в договоре права и обязанности по отношению друг к другу. Факт того, что арендатор временно передал арендованное имущество в пользование другому лицу, не освобождает его от обязанностей перед арендодателем.

В подобной ситуации существуют два параллельно действующих договора:

между арендодателем и арендатором;

между арендатором и субарендатором.

Прямых взаимоотношений между арендатором и субарендатором нет. Поэтому, арендодатель не вправе требовать от субарендатора исполнения условий договора, точно так же, как субарендатор не обязан исполнять требования арендодателя.

Каждый контракт следует вычитывать от и до. Поручите это профессиональному юристу.

Отличия от договора цесси (уступки права требования)

Договор цессии — уступка одним лицом другому лицу принадлежащего ему на законных основаниях права требования имущества, в том числе денег, а также иных прав, например права владения или пользования имуществом.

В Российской Федерации цессия применима к широкому кругу правоотношений, как правило в сфере предпринимательской деятельности.

Под ней обычно понимают действия кредитора по передаче третьему лицу права требования:

по выплате дебиторской задолженности;

передачу права требования по договору долевого участия в строительстве;

передачу права требования по договору долевого участия в строительстве;

Назвать передачу прав на арендованное нежилое помещение цессией нельзя по следующим основаниям: перенайм, или переуступка права аренды связана не только с правом требования, но и с переводом долга, она гораздо шире по своей природе и не ограничивается цессией. Невозможно уступить права аренды нежилого помещения без перевода долга перед арендодателем.

Отличия от перевода долга

Данный договор действуют только в отношении долговых обязательств, а именно обязанностей произвести исполнение (передать имущество, передать документы, выполнить какие-то действия, либо воздержаться от их исполнения) в пользу кредитора.

У арендатора может возникнуть задолженность по оплате, возмещению стоимости испорченного или уничтоженного арендного имущества, а арендодатель вправе требовать от арендатора погашения таких долгов. Перевод долга регулируется ст.

 391 ГК РФ, вкратце требуется обязательное согласие кредитора (арендодателя) на перевод долга новому должнику, без этого сделка перевода долга ничтожна. В арендных отношениях плата за пользование имуществом рассматривается как обязательство арендатора перед арендодателем, то есть может являться долгом.

Перевод долга касается только обязательств арендатора перед арендодателем, а значит гораздо уже переуступки права аренды нежилого помещения — право аренды у нового должника не возникает.

Условия заключения договора переуступки права аренды нежилого помещения

Основным условием заключения сделки является согласие арендодателя на ее совершение (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Оно может содержаться в условиях основного договора или быть оформлено отдельным соглашением. Возмездность совершения сделки между арендатором и новым арендатором предполагается.

Зачастую договор перенайма (переуступки права аренды) имеет стоимость. Однако, если стороны ее не укажут — договор все равно будет считаться заключенным. Арендатор не вправе передать новому арендатору те полномочия, которыми он не обладал.

Права по аренде передаются на тех же условиях, которые существовали до совершения переуступки права аренды.

После заключения договора арендатор полностью утрачивает право на пользование арендованным объектом и освобождается от обязанностей перед арендодателем за ущерб, который может быть причинен имуществу новым арендатором. Договор переуступки права аренды является самостоятельной сделкой, которая очень близко связана с договором аренды.

Профессиональное мнение и рекомендации

Помимо основных требований закона, стороны наделены очень широкими возможностями составления договора так, как они посчитают нужными. Я рекомендую обязательно учесть:

Риск недействительности права аренды. Какую ответственность несет сторона в случае, если договор аренды был прекращен или признан недействительным. Какую санкцию (неустойку) заплатит арендатор.

Заранее оцените убытки. Установите в договоре фиксированный размер убытков, которые должны быть компенсированы. Так их будет проще взыскать в суде.

Разрешите вопрос о том, кто будет обязан уведомить арендодателя о произведенной замене арендатора и в какой срок. Также, определите какой размер неустойки или штрафа должна будет оплатить сторона, которая этого не сделает, или сделает не вовремя.

Пропишите заверение об обстоятельствах: пусть арендатор заверит в том, что права аренды никому не переуступлены на дату заключения договора переуступки. Точно также, предусмотрите неустойку за нарушение заверения, либо взыскание убытков, либо предусмотрите право на односторонний отказ. Как считаете более справедливым — так и сделайте.

Если вы ведете переговоры о заключении договора переуступки права аренды нежилого помещения, то имеет смысл заключить соглашение о ведении переговоров. Этот инструмент позволит вам в случае чего взыскать убытки с другой стороны.

Например, имеется судебная практика, когда в рамках дела о нарушении правил ведения переговоров, владелец объекта недвижимости взыскал убытки в размере 15 млн руб. с крупной сети розничных магазинов.

Разработка договоров — это моя специализация.

Документальное оформление сделки

Для оформления договора переуступки потребуются следующие документы:

договор аренды, в днем обязательно должен быть конкретизирован предмет — нежилое помещение, как правило это схема в приложении к договору;

выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах — в ней будет видно кому принадлежит право аренды. Однако, если отметки об обременении в виде аренды нет — это не проблема, если договор заключен на срок менее 1 года;

письмо или иной документ от арендодателя об отсутствии задолженности арендатора по пдоговору — вы страхуете себя от перевода долгов, которые имеет арендатор перед арендодателем;

договоры предшествующих переуступок, если они производились;

акты приема-передачи документов, если производились переуступки права аренды;

В качестве предмета договора выступает право аренды нежилого помещения и далее указать какого именно нежилого помещения (указать площадь, адрес, кадастровый номер, а также в каком приложении содержится схема или технический план), и на каком основании возникшего права аренда (реквизиты договора аренды с ссылок на приложение, где договор аренды представлен). Следует учитывать, что, если в отношении арендованного имущества ранее заключались договоры переуступки (то есть, договор является не первым), к нему должны быть приложены все предшествующие акты приема-передачи документов. Если хотя бы один из этих актов будет утерян, договор переуступки может быть оспорен. Если передаются права на аренду с не истекшим сроком, и этот срок превышает 12 месяцев, стороны обязаны определить какая их них зарегистрирует договор в Росреестре. Переуступка права пользования арендованным имуществом выгодна не только прежнему арендатору, но и новому, поскольку позволяет избежать участия в торгах на право заключения аренды у государственных или муниципальных арендодателей.

НЕТ ВРЕМЕНИ ЧИТАТЬ – СОХРАНИ СЕБЕ ССЫЛКУ НА ПОСТ

Ознакомьтесь с услугами адвоката

Источник: https://artur-vlasov.pro/blog/pereustupka-prav-arendy

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.